TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 18/03/2026

à : Maitre Philippe LAPEYRERE

Copie exécutoire délivrée

le : 18/03/2026

à : Maitre Marie-alix CHANUT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07780

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVT

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mars 2026

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis FONCIERE IMMOBILIERE DE [Localité 1] (FIP) – [Adresse 2]

représentée par Maitre Marie-alix CHANUT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D1387

DÉFENDERESSE

Madame [K] [R] [G] [W] [S], demeurant [Adresse 3] (loge gardienne) – [Localité 2]

représentée par Maitre Philippe LAPEYRERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0427

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 18 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07780 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à durée indéterminée en date du 24 septembre 1998, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a engagé Mme [K] [R] [G] [W] [S] en qualité de gardienne et lui a octroyé le bénéfice d’un logement de fonction de 20 m² situé au rez-de-chaussée à l’adresse de l’immeuble et composé d’une pièce principale.

Le contrat régi par la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles, prévoyait qu’en cas de cessation du contrat de travail, Mme [K] [R] [G] [W] [S] devrait libérer le logement, cette occupation ne lui étant consentie qu’en raison des fonctions exercées au titre de son contrat.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a notifié à Mme [K] [R] [G] [W] [S] son licenciement, la lettre ayant été présentée et l’accusé réception signé le 5 mars 2025.

Mme [K] [R] [G] [W] [S] devait libérer le logement de fonction au terme du délai de trois mois.

Mme [K] [R] [G] [W] [S] se maintenant dans les lieux, par courrier recommandé en date du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a mis en demeure Mme [K] [R] [G] [W] [S] de prendre toutes dispositions utiles afin de libérer les lieux sans délai. Le courrier recommandé a été refusé.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner en référé Mme [K] [R] [G] [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection afin de :

— constater que Mme [K] [R] [G] [W] [S] est déchue de tout titre d’occupation du logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] ;

— ordonner en conséquence son expulsion avec le concours de la force publique ainsi que de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective du logement ;

— l’autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner Mme [K] [R] [G] [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 750 euros par mois à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à la libération effective du logement ;

— condamner Mme [K] [R] [G] [W] [S] aux dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025, puis à l’audience du 12 février 2026, afin de permettre Mme [K] [R] [G] [W] [S] l’octroi de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il réitère ses demandes initiales et sollicite le rejet des prétentions de Mme [K] [R] [G] [W] [S], faisant valoir que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a besoin du logement pour un nouveau gardien.

En réponse aux allégations soulevées par la défenderesse, il fait valoir que l’accusé de réception de la lettre recommandée de licenciement a bien été signé et donc a été fait dans les formes et que Mme [K] [R] [G] [W] [S] ne peut ignorer son licenciement puisque son avocat l’a contesté dans les jours qui ont suivi la réception de la lettre recommandée. Il argue que le conseil de prud’hommes n’a pas été saisi de la contestation du licenciement. S’agissant de l’article 28 de la convention collective applicable, il fait valoir que la défenderesse n’a pas été renvoyée pour maladie et que les délais de protection visés dans cet article ne lui sont pas applicables. Enfin, s’agissant des problèmes d’humidité soulevés, il expose que le constat du mois de mars 2025 n’est pas contradictoire et qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a réalisé les travaux conservatoires nécessaires et qu’un ravalement de la façade de l’immeuble a été voté.

Mme [K] [R] [G] [W] [S], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— à titre principal : dire et juger irrecevable en tout cas mal fondée, l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à son encontre ;

— à titre subsidiaire : la réduction de l’indemnité d’occupation sollicitée à la somme de un euro symbolique ;

— en tout état de cause, la condamnation de le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la compétence du juge des référés.

En outre, l’article 14 de la convention collective des gardiens d’immeubles dispose que le licenciement du gardien salarié devra être motivé et l’employeur sera tenu dans le cas prévu par la loi de respecter la procédure prévue à la partie I, livre II, titre III du code du travail. La notification du licenciement devra être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai de préavis de trois mois. Le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail, lesquels fixent un délai minimum de trois mois.

Aux termes de l’article 28 de la même convention, les arrêts maladie ou accident reconnus par la Sécurité sociale, notifiés par écrit à l’employeur dans les 48 heures avec certificat médical (sauf force majeure), suspendent le contrat de travail sans le rompre, pour une durée limitée selon l’ancienneté : 4 mois (ancienneté 3 mois à 5 ans) ou 6 mois (plus de 5 ans), sur une période de référence de 12 mois consécutifs.

Pendant ces périodes, le contrat ne peut être rompu en cas d’accident du travail (sous réserve des art. L. 1226-9, L. 1226-13 et L. 1226-18 du Code du travail). Le remplacement pour logement de fonction suit l’article 26, et le maintien de traitement est régi par l’article 30.

Enfin, il résulte des articles L. 1132-1, L. 1132-4, L. 1235-3 et L. 1235-3-1 du code du travail que lorsque l’employeur prononce un licenciement fondé sur une cause illicite, et notamment sur un motif discriminatoire, celui-ci est frappé de nullité, offrant ainsi au salarié le droit de demander sa réintégration qui sera imposée à l’employeur par le juge sauf si la réintégration est matériellement impossible.

En l’espèce, Mme [K] [R] [G] [W] [S] soutient que son licenciement est irrégulier et que pour cette raison, à tout le moins du fait de l’existence de contestations sérieuses, le juge des référés ne peut pas trancher le litige. Cependant, le maintien sans droit ni titre dans des lieux appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de statuer indépendamment de l’existence de contestations sérieuses.

Décision du 18 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07780 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWVT

Mme [K] [R] [G] [W] [S] indique qu’elle n’a pas reçu le courrier de licenciement puisqu’elle était en arrêt maladie et ne pouvait aller le chercher à la Poste. Toutefois, il apparaît que l’accusé de réception du courrier daté du 28 février 2025, a été signé le 5 mars 2025 et non le 3 mars 2025 comme indiqué dans les écritures du demandeur. Mme [K] [R] [G] [W] [S] ne dément pas qu’il s’agit de sa signature sur l’accusé de réception. En outre, dès le 13 mars 2025, Mme [K] [R] [G] [W] [S] par l’intermédiaire de son conseil, écrit un courrier au syndic des copropriétaires pour contester son licenciement. Ce courrier débute ainsi « Par courrier du 28 février 2025, vous avez notifié, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] son licenciement… ». Dès lors, Mme [K] [R] [G] [W] [S] ne peut sérieusement contester qu’elle n’a pas reçu ce courrier.

Mme [K] [R] [G] [W] [S] prétend qu’elle n’occupe pas irrégulièrement les lieux au motif que son licenciement serait nul pour avoir été prononcé alors qu’elle était en arrêt de travail.

Elle verse aux débats les arrêts de travail pour la période de février 2025 à octobre 2025. Toutefois, les arrêts maladie produits ne font pas état d’une maladie professionnelle pouvant empêcher son licenciement dans les termes de l’article 28 de la convention susvisée et son licenciement est indépendant de son état de santé. En outre, Mme [K] [R] [G] [W] [S] ne justifie pas de la saisine du conseil de prud’hommes, seul compétent pour statuer sur la validité du licenciement.

Dès lors, il est établi avec l’évidence requise en référé que par lettre recommandée du 28 février 2025 dont l’avis de réception a été signé le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a notifié à Mme [K] [R] [G] [W] [S] son licenciement pour faute et lui a demandé la restitution des lieux dès la réception du courrier.

Cependant, en application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail, et de l’article 14 de la convention collective des gardiens d’immeubles, Mme [K] [R] [G] [W] [S] bénéficiait d’un délai de préavis de trois mois, lequel a donc expiré le 5 juin 2025 à minuit. Il n’est pas contesté que Mme [K] [R] [G] [W] [S] occupe toujours les lieux.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est en droit de demander qu’il soit mis fin l’occupation illégale de son bien et au trouble manifestement illicite ainsi causé par la violation de son droit de propriété.

L’expulsion de Mme [K] [R] [G] [W] [S] doit donc être ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion du défendeur.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [R] [G] [W] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicitant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser le préjudice résultant pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du maintien de l’ancienne gardienne dans le logement de fonction, et la fixation de son montant entre dans le champ des pouvoirs du juge des référés.

Il convient de rappeler que pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le juge peut s’appuyer sur des éléments objectifs tels que la valeur locative du logement, procéder par comparaison au montant des loyers et charges stipulés pour un logement similaire ou se référer au prix de location moyen au mètre carré dans le même secteur géographique.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] verse aux débats une estimation de la valeur locative du bien fixée entre 700 et 730 euros par mois sous réserve des diagnostics immobiliers complets qui n’ont pas été communiqués à l’agence immobilière interrogée. Il est versé également le résultat de la consultation de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement indiquant que le loyer de référence pour le quartier et de 28,2 euros au mètre carré, le loyer minoré s’élevant à la somme de 19, 70 euros au mètre carré et loyer majoré s’élevant à la somme de 33,8 euros au mètre carré

Mme [K] [R] [G] [W] [S] produit des photographies du logement litigieux et un constat réalisé le 12 mars 2025 par un commissaire de justice faisant état d’un taux d’humidité supérieur à la plage de mesure.

Compte tenu de la superficie et de la localisation des lieux, du fait que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve que ceux-ci ont fait l’objet du moindre travaux depuis 10 ans d’une part et d’autre part de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, il convient de condamner Mme [K] [R] [G] [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme provisionnelle mensuelle de 394 euros à compter du 6 juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux litigieux.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [R] [G] [W] [S], qui perd le procès, est condamné aux dépens.

Il ne paraît pas inéquitable, compte tenu de la situation économique respective des parties, de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que Mme [K] [R] [G] [W] [S] est occupante sans droit ni titre de la loge de gardien située au rez de chaussée du [Adresse 1] depuis le 6 juin 2025 ;

ORDONNONS à Mme [K] [R] [G] [W] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au rez de chaussée du [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [K] [R] [G] [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant forfaitaire de 394 euros à compter du 6 juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux litigieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de ses demandes et notamment de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [R] [G] [W] [S] aux dépens

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La juge des contentieux et de la protection