MINUTE N° : 25/0133

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03464

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[X] [C]

ET :

[J] [E]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 8]-REY

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [C]

né le 09 Septembre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué par M^e BERBIGIER

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [E], demeurant Chez Mme [H] [W] [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/03464

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 18 et 20 mai 2022, Monsieur et Madame [C] [X] et [O] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire le cabinet Cytia Charles Gille, à Monsieur [E] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 7], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600,00 € charges comprises.

Le 9 avril 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [E] [J] par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [E] [J] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 4111,84 € correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement de juillet 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour dé l’audience à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [E] [J] au paiement d’un indemnité d’occupation d’un montant au mois égal au loyer et charges en cours jusqu’à complète libération des lieux soit la somme de 680,67 €, indemnité révisable annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 avril 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [E] [J] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] le 24 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [E] [J] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs le 17 décembre 2024, Monsieur [C] [X] se désiste de ses demandes au titre de la constatation de la résiliation du bail et de l’expulsion, outre la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, Monsieur [E] [J] ayant quitté les lieux le 26 septembre 2024 et sollicite du tribunal la condamnation de ce dernier au paiement la somme de 9750,30 € déduction faite du dépôt de garantie de 520,00 €, se décomposant comme suit :

—  5419,90 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 26 septembre 2024 ;

—  4627,63 € au titre des travaux locatifs ;

—  104,00 € au titre de la provision en attente des charges ;

—  118,77 € au titre des ordures ménagères.

Ils demandent, en outre, la condamnation de Monsieur [E] [J] au paiement d’une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 signifié à étude, Monsieur [E] [J] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 18 et 20 mai 2022, le commandement de payer délivré le 9 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 25 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 9750,30 € à la charge du locataire dont 5419,90 € au titre des loyers et charges.

Il apparaît à la lecture du décompte produit que le bailleur a prélevé mensuellement des frais de courtage MRH, une prime mensuelle MRH et annuellement une contribution attentat MRH pour un montant total de 451,20 € (89,90 € en 2022, 197,90 € en 2023 et 163,40 € en 2024). Le bailleur produit le contrat assurance multirisque habitation souscrit le 18 mai 2022 par Monsieur [E] [J] auprès d’ALTIMA Assurances par l’intermédiaire de CITYA Assurances/SAINT PIERRE assurances. Or ces frais et primes d’assurance ne consituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent d’un contrat d’assurance étranger au bail d’habitation et au titre duquel les époux [C] ne sont pas partis.

Par conséquent, la somme de 451,20 € sera déduite du décompte.

En outre, le bailleur produit l’avis de taxes foncières 2024 justifiant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 161,00 €. Monsieur [E] [J] sera, par conséquent, condamné au paiement de cette taxe au prorata temporis d’occupation du logement jusqu’au 26 septembre 2024 soit la somme de 118,77 €.

En revanche, la provision de charges à hauteur de 104,00 € n’apparait pas exigible et cette demande sera donc rejetée.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [J] à verser à Monsieur et Madame [C] [X] et [O] la somme de 5087,47 € (5419,90 € – 451,20 € + 118,77 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 septembre 2024.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. L’article 1731 du code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 9 juillet 2022, l’état des lieux sortant réalisé dans les mêmes conditions le 26 septembre 2024 ainsi que le devis de la société MCP d’un montant de 4200,69 € portant sur la remise en painture du logement, le devis de la société DN&R d’un montant de 421,04 € et une facture Mr [R] d’un montant de 5,90 €.

A l’entrée dans les lieux, il apparaît que le logement est neuf et que les murs peints présentent quelques traces dans la pièce principale, le hall d’entrée, dans le placard du hall, et des traces et accrocs sur l’ensemble des murs de la chambre.

A la sortie, le logement est restitué avec quelques traces et taches supplémentaires sur les murs dans l’ensemble des pièces du logement. Le devis de la société MCP produit par le bailleur d’un montant de 4200,69 € porte sur la remise en peinture de l’intégralité du logement sans opérer de distinction entre les dégradations incombant à Monsieur [E] [J] et celles préexistantes. En outre, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de repeindre l’intégralité du logement. Il convient de tenir compte de la durée d’occupation du logement par Monsieur [E] [J] soit plus de deux ans.

Ainsi, une somme forfaitaire de 700,00 € sera accordée au bailleur au titre des dégradations commises sur les murs peints du logement.

En outre, il apparaît à la lecture du devis de la société DN&R d’un montant de 421,04 € que celui-ci porte sur le remplacement d’un joint silicone de douche, sur le nettoyage de la paroi de douche et du fond de cuvette du WC, sur le remplacement de l’abattant du WC et sur le remplacement de la poignée du meuble vasque de la salle de bain.

A l’entrée dans les lieux, le joint de silicone de la douche était à l’état neuf. Lors de la restitution du logement, le joint est en mauvais état, abimé et moisi. Ainsi, c’est à bon droit que le bailleur en réclame réparation et il lui sera accordé la somme de 98,94 €, frais de déplacement compris.

Concernant la paroi de douche, celle-ci était neuve à l’entrée dans les lieux, elle est restituée entartrée. Ainsi, la somme de 65,94 € sera accordée au bailleur à ce titre.

En revanche, concernant le nettoyage du fond de cuvette, aucune mention n’est portée sur les états des lieux d’entrée et de sortie sur l’état de celle-ci. En ne démontrant pas la réalité des dégradations commises, le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve et sa demande sera rejetée.

Concernant l’abattant des WC, celui-ci apparaît neuf à l’entrée dans les lieux et est restitué à l’état moyen, tâché et mal fixé. Toutefois, le bailleur ne démontre pas que le nettoyage et la fixation correcte de celui-ci soit suffisant à le replacer dans la situation dans laquelle il se trouvait à l’entrée dans les lieux et donc de la nécessité de remplacer l’abattant du WC. Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Concernant le remplacement de la poignée du meuble vasque, il convient de relever à la lecture de l’état des lieux sortant que celle-ci est en bon état et qu’elle était neuve à l’entrée dans les lieux. Ici encore, le bailleur na rapporte pas la preuve des dégradations commises et sera débouté de sa demande.

Enfin, le bailleur réclame réparation au titre d’une clé de boite aux lettres manquantes et produit une facture Mr [R] de 5,90 €. A l’entrée dans les lieux, deux clés de boite aux lettres ont été remises au locataire. Ala sortie, il en est resttué une seul. La somme de 5,73 € lui sera donc accordée à ce titre.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [E] [J] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 870,61 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 520,00 €, soit la somme de 350,61 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [E] [J], perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RG 24/03464

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [E] [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate le désistement de Monsieur [C] [X] de ses demandes formées au titre de la constatation de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

Condamne Monsieur [E] [J] à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 5087,47 € (CINQ MILLE QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [E] [J] à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 350,61 € (TROIS CENT CINQUANTE EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 520,00 € ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [E] [J] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [E] [J] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection