MINUTE N° : 25/00975

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 25/03475

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[N] [E]

[H] [B]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

Le

Copie à :

Maître BENDJADOR

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement le 7 août 2023, la SA Touraine Logement a donné à bail à Mme [H] [B] et M. [N] [E], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 586,51 euros outre la somme de 27 euros à titre de provision sur charges et de charges de chauffage.

Invoquant la présence au domicile des locataires d’un chien de catégorie 1 dont la détention est interdite aux termes du bail, le bailleur a :

— fait délivrer, le 28 juin 2024, une sommation interpellative à ses locataires, les invitant à se conformer aux stipulations contractuelles et à justifier du départ définitif du chien ;

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 3 juin 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [B] et M. [N] [E] devenus sans droit ni titre faute de départ volontaire ;

— et obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges actualisés à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront les frais de la sommation du 28 juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le bail interdit strictement la détention des chiens de première catégorie conformément à la loi du 6 janvier 1999. Or les locataires, ont admis que leur chien est bien de cette catégorie après évaluation par un vétérinaire mais persistent à le garder. Ceci constitue un manquement grave aux dispositions contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience du 4 septembre 2025, la SA Touraine Logement, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Mme [H] [B] et M. [N] [E], cités par dépôt en étude, ne sont ni présents ni représentés. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1224 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ordonner l’exécution du contrat, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

L’article 1728 du code civil, conforté par l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, met à la charge du preneur, comme l’une de ses obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et paisiblement suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

A cet égard l’article 1729 dudit code prévoit que si le preneur manque à cette obligation, le bailleur peut selon les circonstances faire résilier le bail.

Cependant, il est constant que pour qu’il soit porté atteinte au contrat de bail, l’inexécution du locataire doit revêtir le caractère de manquements graves et répétés à ses obligations.

En l’espèce le bailleur produit :

— le chemin de preuve de la signature électronique du bail,

— le bail, comprenant les conditions particulières et générales et le réglement intérieur.

L’article 1 du Titre II du réglement intérieur de la location précise que “le locataire s’engage à jouir des lieux loués honorablement, paisiblement , en bon père de famille et les habiter continuellement et personnellement. Il devra observer dans la tenue et l’usage des lieux , les meilleures règles afin de ne nuire en aucune façon à la tranquillité et la sécurité des voisins et notamment celles suivantes concernant” ….. les animaux. Sur ce point l’article 1.6 du réglement intérieur est ainsi rédigé “Conformément à la loi du 6 janvier 1999, la détention de chiens de première catégorie (chiens d’attaque) est strictement interdite”.

— un courrier de Mme [H] [B], daté du 21 mars 2024, indiquant que son chien a été déclaré par le vétérinaire chien de catégorie 1. Elle précise que la stérilisation de l’animal est prévue en avril 2024 tout comme l’obtention du permis de détention d’un chien catégorisé, qu’il porte une muselière et est tenu en laisse dans le jardin. Elle indique joindre à son courrier une lettre du voisinage attestant que le chien ne cause aucune nuisance. Ce document annexe n’est pas produit par le bailleur.

— la mise en demeure, adressé le 27 mars 2024 en recommandé avec accusé de réception, en réponse à Mme [B], lui rappellant l’interdiction figurant au réglement intérieur et l’invitant à justifier soit du déménagement du chien soit de sa volonté de donner congé.

— un courrier de Mme [B] daté du 11 avril 2024, manifestant sa volonté de se séparer de l’animal à terme.

— la sommation interpellative délivrée le 28 juin 2024 dans les même termes que la mise en demeure auquel il a été repondu par les locataires : “nous avons entrepris des démarches pour donner ce chien qui est déjà castré depuis le 5 mai 2024. Nous pensons que ces démarches vont prendre environ deux mois pour le 1er septembre 2024".

— un courrier du 2 octobre 2024, rappelant les dispositions contractuelles précitées et affirmant que le chien est toujours dans les lieux.

Sur ce :

Il est ainsi établi que les locataires ont contrevenu au réglement intérieur qui interdit la détention d’un chien de première catégorie.

Cependant, d’une par pratiquement une année s’est écoulée depuis le courrier du bailleur du 2 octobre 2024 et il n’est pas justifié que cette détention persiste à ce jour.

D’autre part, que toute interdite qu’elle soit, il n’est pas établi que l’animal ait troublé l’usage paisible des locaux. Il n’est notamment ni démontré ni même allégué que sa présence ait pu être dérangeante en raison d’aboiements, d’agressivité ou de fugues.

Ainsi, s’il est demontré un manquement répété des locataires à leur obligation, la gravité de ce manquement et de ses conséquences n’est pas démontré.

La demande visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail sera en conséquence rejetée comme le seront les demandes tendant à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation sans objet, compte tenu du rejet de la demande de résiliation du bail.

2- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenue de l’issue du litige , la SA TOURAINE LOGEMENT conservera la charge de l’intégralité des dépens et sera déboutée de sa demende au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande tendant prononcer la résiliation bail concernant le bien immobilier sis [Adresse 4], conclu le 7 août 2023 avec Mme [H] [B] et M. [N] [E] ;

REJETTE les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

DIT que la SA TOURAINE LOGEMENT conservera à sa charge les dépens de l’instance.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,