MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/04923

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[J] [P]

[W] [P]

ET :

[X] [D]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e REDON-REY

Copie à :

Monsieur [D]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [P]

né le 17 Mai 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

Madame [W] [P]

née le 03 Novembre 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [D]

né le 22 Avril 1995 à [Localité 6] (99), demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/04923

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 24 novembre 2022, Monsieur et Madame [P] [J] et [W], représentés par leur mandataire la SAS AFEDIM GESTION, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [X] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 € hors charges.

Le 28 mai 2024 les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que les bailleurs ont fait assigner Monsieur [D] [X] par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] [X] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [D] [X] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [D] [X] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement de la somme de 1 411,12 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 25 septembre 2024, quittancement septembre 2024 inclus ; somme à actualiser au jour de l’audience en y rajoutant les mois d’octobre, novembre, décembre 2024, janvier et février 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Monsieur [D] [X] ;

— la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours révisable annuellement conformément aux cluses du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du dommandement de payer en date du 28 mai 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 7 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [D] [X] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, Monsieur et Madame [P] [J] et [W] – représentés par leur conseil – maintiennent les termes de l’assignation et actualisent la dette locative à la somme de 2 020,41 € arrêtée au 28 janvier 2025 et 1 413,96 € au 6 février 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [D] [X] a comparu à l’audience et a déclaré être à la recherche d’un emploi et percevoir 1 000,00 € par mois d’allocation chômage. Il a ajouté avoir d’autres dettes et vivre seul sans personne à charge. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 7 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 228 mai 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 24 novembre 2022 aux termes duquel il est prévu à l’artcle VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs produisent le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 28 mai 2024 à Monsieur [D] [X] portant sur la somme de 1 486,88 € dont 1 413,20 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [D] [X] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 24 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 17 février 2025 faisant apparaître une somme de 1 413,96 € à la charge du locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [X] à verser à Monsieur et Madame [P] [J] et [W] la somme de 1 413,96 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 228 mai 2024, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [X] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il a proposé de régler la dette locative par échéances mensuelles de 75,00 € par mois et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [D] [X] a repris les paiements avant l’audience, et ce depuis juin 2024 avec l’aide d’une tierce personne, certains règlements étant effectués par [I] [F]. En outre, il apparaît que Monsieur [D] [X] dispose de ressources financières suffisantes pour s’acquitter du loyer courant et apurer la dette locative par échéances mensuelles de 75,00 €.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [D] [X] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [D] [X], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur et Madame [P] [J] et [W] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [D] [X].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 juillet 2024;

Condamne Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur et Madame [P] [J] et [W] la somme de 1 413,96 € (MILLE QUATRE CENT TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [D] [X] à se libérer de leur dette de 1 413,96 € en 18 mensualités de 75,00 € et le solde à la 19ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [D] [X] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [D] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [D] [X] à verser à Monsieur et Madame [P] [J] et [W] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,