TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e DELANGLADE Philippe

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02652 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MZU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [O]

née le 20 Juillet 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2002, la société Sogima a donné à bail à M. [G] un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2008, la société Sogima a donné à bail à Mme [O] un appartement situé au 1er étage du même immeuble.

Le 16 janvier 2017, la société française d’habitations économiques (ci-après la SFHE) a acquis l’immeuble situé au [Adresse 2].

Par ordonnance en date du 12 septembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille a :

Condamné Mme [O] au paiement de la somme de 3.524,68 euros au titre de sa dette locative, Constaté la résiliation du bail consenti à Mme [O],Suspendu les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement pendant 36 mois.M. [G] est décédé le 18 décembre 2019.

En 2020, Mme [O] a sollicité le transfert du bail qui avait été consenti à M. [G] en invoquant sa qualité de concubine et de partenaire de pacte civil de solidarité.

La SFHE a refusé le transfert de bail et a, par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2020, fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’ordonner son expulsion.

Par jugement du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a :

Dit que Mme [O] était occupante sans droit ni titre du logement situé au 4ème étage, objet du bail consenti à M. [G], ordonné son expulsion, et l’a condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 606,50 euros,Prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [O] concernant le logement situé au 1er étage, ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 549,81 euros,Condamné Mme [O] à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Débouté Mme [O] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.Par arrêt du 2 mars 2023, la cour d’appel d'[Localité 5] a :

Confirmé le jugement sauf en ce qu’il a dit que Mme [O] était occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au 4ème étage, objet du bail consenti à M. [G], a ordonné son expulsion, l’a condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 606,50 euros à compter du 19 décembre 2019, l’a condamné à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, et l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, Statuant à nouveau,Validé la proposition officielle de la SFHE d’un avenant valant transfert de bail consenti à M. [G] au profit de Mme [O] concernant le logement situé au 4ème étage, Dit n’y avoir lieu à expulsion de Mme [O] de ce logement, Condamné Mme [O] à payer à la SFHE la somme de 606,50 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2019 et jusqu’à la signature de l’avenant au contrat de bail consenti à M. [G], Condamné la SFHE à payer à Mme [O] la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.Suivante acte sous seing privé en date du 21 juillet 2023, le bail consenti initialement à M. [G] a été transféré à Mme [O] avec effet rétroactif au 19 décembre 2019.

Parallèlement, par décision du 22 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, saisie par Mme [O], a déclaré le dossier de cette dernière recevable et a préconisé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de sorte que la dette locative d’un montant de 30.426,10 euros concernant le logement objet du transfert de bail a été effacée.

Cette décision a fait l’objet d’une contestation par la SFHE, laquelle a été déboutée de ses demandes par jugement du pôle de proximité de [Localité 7] du 24 juin 2024.

Invoquant de nouveaux loyers demeurés impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, fait signifier à Mme [O] un commandement de payer la somme en principal de 4.657,37 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la bailleresse a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de Mme [O] pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

La demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Condamner la défenderesse à payer la somme provisionnelle de 12.473,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, Au cas où des délais seraient accordés, juger que la clause irritante devra tenir compte des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir, Ordonner l’expulsion de la défenderesse,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice, La condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.La défenderesse, représentée par son conseil, a également soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Débouter la SFHE de ses demandes, Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire du fait de la bonne foi de Mme [O] et du fait que par les effets combinés d’un effacement ou un échelonnement de la dette locative et d’une ouverture de ses droits à percevoir les APL, elle pourra reprendre les règlements des loyers courants, Suspendre les effets de la clause résolutoire intégrée au bail jusqu’à la décision à intervenir relative à la recevabilité de la procédure de surendettement, En tout état de cause, accorder les plus larges délais de paiement jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Juger et rappeler que les effets de la clause résolutoire seront reportés de deux ans à compter du jugement à venir en cas de confirmation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pour le cas où Mme [O] rependra le paiement de son encours de loyers, Condamner la SFHE à transmettre à la CAF l’attestation de loyer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, Condamner la SFHE à titre provisionnel au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des préjudices de jouissance, moraux et financiers, Condamner la SFHE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Parallèlement, le 26 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a déclaré le dossier de Mme [O] recevable et a décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La SFHE a contesté la décision et l’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025 pour la somme en principal de 4.657,37 euros de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 15 mars 2025.

Il n’est pas contesté que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de Mme [O], datée du 25 juin 2025, est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer du 14 janvier 2025.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLa défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que la locataire reste lui devoir la somme de 12.473,54 euros à la date du 5 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Il est établi qu’au regard de la précédente procédure de surendettement ayant fait l’objet d’un jugement du pôle de proximité de [Localité 7] du 24 juin 2024, la dette locative d’un montant de 30.426,10 euros a été effacée et que ce sont les loyers postérieurs à cet effacement qui ont fait l’objet du commandement de payer du 14 janvier 2025.

Il est également établi que la décision rendue par la commission de surendettement le 26 juin 2025 a été contestée par la SFHE et que la procédure fait l’objet, concernant l’ensemble des dettes de la locataire et l’ensemble de ses créanciers, d’une procédure actuellement pendante devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille.

En conséquence, la dette n’a, en l’état, pas été effacée. Par ailleurs, le règlement allégué d’un montant de 600 euros n’a, à la date de l’audience, pas été encaissé de sorte qu’il n’apparait pas sur le décompte.

La défenderesse sera par conséquent condamnée à payer par provision, après déduction des frais de procédure, la somme de 12.092,77 euros au titre de la dette locative, comptes arrêtés au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ».

Il sera rappelé qu’en application du texte susvisé, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article précité, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la procédure en cours concernant la contestation de la décision de la commission de surendettement, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article L. 714-1 du code de la consommation, sous réserve que la locataire ait réglé les loyers et les charges échus entre ce jour et le jour de la décision à intervenir, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront à nouveau suspendus à compter de cette décision :

Soit pendant la durée des délais et modalités de paiement qui seront accordés à la locataire, délais qui n’affectent pas l’exécution du contrat de location et ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges échus postérieurement à la dette faisant l’objet de ces délais et modalités ; dans ce cas, la locataire s’est libérée de cette dette conformément aux mesures de traitement de la situation de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet,Soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir si celle-ci a pour effet d’effacer la dette locative locataires ; si dans ce délai, la locataire s’est acquittée du loyer et des charges échus postérieurement à la dette effacée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet.Dans l’hypothèse où la clause reprendrait son effet, la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires et révisée annuellement comme le loyer, soit actuellement la somme de 743,54 euros.

Sur les demandes de M^me DumasLa défenderesse demande reconventionnellement la condamnation de la SFHE à transmettre à la Caisse d’allocations familiales l’attestation de loyer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, invoquant le mauvais état de l’appartement donné à bail.

S’agissant de l’attestation de loyer adressée à la Caisse d’allocations familiales, il résulte des pièces produites par la SFHE qu’elle a été transmise par deux fois, le 2 mai 2024 ainsi que le 24 octobre 2024.

Ainsi, comme le souligne la SFHE, rien n’établit que la suspension des droits de Mme [O] à percevoir l’allocation personnalisée au logement est liée à l’absence de transmission de cette attestation par la bailleresse, étant souligné que la locataire ne conteste pas qu’elle ne procède pas au règlement de son loyer et que c’est vraisemblablement ce non-paiement qui a eu pour conséquence la suspension du versement de l’allocation personnalisée au logement.

S’agissant du mauvais état allégué de l’appartement, Mme [O] se contente de produire des photographies dont on ignore à quelles dates et dans quelles circonstances elles ont été prises de sorte que ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve des désordres allégués.

Par conséquent, Mme [O] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [O] sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail modifié par avenant du 21 juillet 2023 entre la SFHE et Mme [F] [Y] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail jusqu’à la décision de justice statuant sur la contestation de la décision du 26 juin 2025 par laquelle la commission de surendettement a imposé l’effacement de toutes les dettes de Mme [F] [O] dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

RAPPELLE que si au jour de la décision statuant sur ladite contestation, Mme [F] [O] a réglé les loyers et les charges échus à compter de la présente ordonnance, la clause de résiliation de plein droit du bail sera à nouveau suspendue en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation ;

DIT que la clause de résiliation reprendra tous ses effets si :

Au jour de la décision à intervenir, Mme [F] [O] n’a pas réglé les loyers et charges échus depuis la présente ordonnance,Mme [F] [O] ne respecte pas les délais et modalités de paiement de la dette locative tels que fixés le cas échéant par la décision à intervenir,En cas d’effacement de la dette locative, les loyers et charges ne sont pas réglés pendant le délai de deux ans à compter de la décision à intervenir,DIT que si la clause reprend tous ses effets dans les conditions susvisées :

L’expulsion de Mme [F] [O] et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail pourra être poursuivie conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,Mme [F] [O] sera tenue jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant majoré des charges, révisée annuellement comme le bail, soit actuellement la somme de 743,54 euros, et condamne en tant que de besoin, Mme [F] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,CONDAMNE, sous réserve de la décision à intervenir en matière de surendettement, à titre provisionnel, Mme [F] [O] à payer à la société SFHE la somme de 12.092,77 euros, correspondant aux loyers charges dus selon décompte du 5 novembre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DEBOUTE Mme [F] [O] de ses demandes ;

DEBOUTE la SFHE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à la SFHE la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [F] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente