TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e TOURNIER et M^e BOUBOUTOU

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e FRANCESCHI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/04849 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 23 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21], représenté par son syndic, la S.A.S. ATRIUM GESTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

S.C.I. DU [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0263

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

S.A.R.L. ORTAKAHA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

Maître [E] [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la S.A.R.L. ORTAKAHA, désignée par jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 15 décembre 2020

S.E.L.A.R.L. ARJS

[Adresse 14]

[Localité 11]

Maître [S] [D], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. ORTAKAHA, désigné par jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 15 décembre 2020

S.E.L.A.R.L. FIDES

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentés par Maître Jacques-Alexandre BOUBOUTOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1587

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL et Madame MEY, juges rapporteur, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI du Moulin est propriétaire des lots n°1 et 2, constituant des lots commerciaux situés au rez-de-chaussée dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à Paris 13e soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société Atrium Gestion en qualité de syndic.

Le lot n°1 était désigné au règlement de copropriété comme étant :

« Lot numéro un (1) : au rez-de-chaussée, un local commercial, un monte – charges desservant au premier sous-sol une aire de livraison et un dégagement et les 6.158/100.000 des parties communes générales. »

La SCI du Moulin, sans autorisation de la copropriété, a divisé le lot n°1 en deux surfaces commerciales distinctes, respectivement louées à la SARL Ortakaha et à la société KB Sushi [Adresse 19]. Des travaux ont également été réalisés dans les lots ainsi modifiés.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2011 a refusé, en sa résolution n°4, de valider la scission des lots et en sa résolution n°5 d’autoriser la SCI du Moulin à faire réaliser des travaux affectant les parties communes, demandés par la SARL Ortakaha.

Par exploit d’huissier signifié le 28 avril 2011, la SCI du Moulin a donc fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, afin d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Elle en a été déboutée par jugement en date du 13 juin 2013.

Se plaignant de divers branchements et aménagements d’installations techniques, réalisés sans autorisation, le syndicat des copropriétaires a saisi le 28 mars 2013 le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, alléguant que ces travaux affectaient gravement les installations de la copropriété et compromettaient la sécurité des personnes et des biens.

Par ordonnance en date du 24 mai 2013, le juge des référés a prononcé une mesure d’expertise judiciaire et a commis M. [N] [F] pour y procéder, remplacé par M. [X] [W].

En parallèle, par avenant en date du 20 janvier 2014, la SCI du Moulin a renouvelé le bail commercial initial conclu le 7 juillet 2010 avec la SARL Ortakaha, pour une durée de neuf années supplémentaires. L’objet du contrat était d’agrandir la surface de location du local commercial, en y ajoutant la surface antérieurement louée à la société KB Sushi [Adresse 19]. Il s’agissait pour la SARL Ortakaha d’y développer une activité commerciale de restauration, sous la dénomination sociale « Les mille et une nuits ». Ce changement de situation locative est intervenu au cours de la mission d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 31 mars 2017.

Par la suite, la SARL Ortakaha et la SCI du Moulin ont signé un nouveau bail commercial concernant le même lot n°1 en date du 13 janvier 2020.

Après tentatives de règlement amiable restées vaines, par exploit d’huissier signifié le 12 juin 2020 à la SCI du Moulin et le 15 juin 2020 à la SARL Ortakaha, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] a fait assigner ces sociétés devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à effectuer des travaux de remise en état et à payer diverses sommes.

Par jugement en date du 15 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Ortakaha, avec une période d’observation de six mois, renouvelée par jugement du 26 août 2021, en application des articles L.621-3 et L.631-7 du code de commerce.

Le 21 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prolongé la période d’observation, avec désignation de Maître [E] [C] (SELARL Arjs) en qualité d’administrateur judiciaire et de Maître [S] [D] (SELARL Fides) en qualité de mandataire judiciaire.

Par assignation signifiée par acte d’huissier le 11 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée les organes de la procédure collective à l’instance précitée, et les deux instances ont été jointes.

Suivant jugement du 16 novembre 2022, la SARL Ortakaha a fait l’objet d’un plan de continuation, Me [C] ayant été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La présente instance a été close le 4 avril 2023 et plaidée à l’audience du 19 octobre 2023.

Suivant jugement rendu le 6 février 2024, le tribunal a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture pour régularisation de la procédure et notamment mise en cause des organes du plan de continuation de la SARL Ortakaha.

Le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée Maître [C] en qualité de commissaire à l’exécution du plan. Cette procédure a fait l’objet d’une jonction avec l’instance principale.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 9, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu la théorie des troubles du voisinage,

Vu l’Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation,

Vu le Rapport d’expertise déposé par Monsieur [W] le 31 mars 1917,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] recevable et bien fondé en ses présentes demandes,

Y faisant droit,

CONDAMNER in solidum la SCI DU MOULIN et la SARL ORTAKAHA : à remettre en conformité l’aire de livraison à son usage et sa destination initiale et supprimer l’aire de stockage créée, qui s’entend de la dépose du rideau métallique, la remise en état des installations de sécurité incendie, la démolition du local à usage de stockage édifié en emprise sur cette aire de livraison, l’enlèvement de tous les objets, produits et matériels encombrants l’aire de livraison, remise en état de la ventilation et suppression du bac à graisse et ce à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 15] et la SARL ORTAKAHA à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] la somme de 1.782 euros TTC correspondant à la facture de la société ABSORBEX, au titre du pompage des eaux graisseuses,

CONDAMNER in solidum la SCI DU [Adresse 16] et la SARL ORTAKAHA à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] la somme de 3.668,50 TTC correspondant à la facture de la société ASSAINISSEMENT FRANCILIEN, au titre du nettoyage des pompes, du curage et du pompage des réseaux enterrés,

DIRE QUE la SCI DU [Adresse 16] et la SARL ORTAKAHA devront prendre en charge les frais de remplacement des pompes de relevage, et l’y condamner en tant que de besoin,

CONDAMNER in solidum la SCI DU MOULIN et la SARL ORTAKAHA à déposer ou faire déposer les appareils de climatisation situés dans la zone de livraison et l’escalier de secours, à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

CONDAMNER in solidum la SCI DU MOULIN et la SARL ORTAKAHA à déposer ou faire déposer les installations électriques situées dans la zone livraison/parking à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

PRONONCER la résiliation du bail consenti par la SCI DU MOULIN à la SARL ORTAKAHA à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum la SCI DU MOULIN et la SARL ORTAKAHA, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir, à cesser toute activité commerciale dans les lots n° 1 et 2 jusqu’à la parfaite exécution des travaux de mise en conformité

SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 15] et la SARL ORTAKAHA à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum la SCI DU MOULIN et la SARL ORTAKAHA aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise et autoriser Maître FRANCESCHI à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 janvier 2023, la SCI du Moulin demande au tribunal de :

« Vu le droit de propriété et l’emprise notamment du lot n° 1 appartenant à la SCI du Moulin,

Vu le bail commercial à usage de restaurant consenti à la SARL ORTAKAHA,

Vu l’exploitation imputable à cette société locataire,

Vu la jouissance exclusive des parties privatives,

Vu le respect de la destination de l’immeuble comme des lieux,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] de toutes ses demandes, fin et conclusions, comme prescrites et en tout état de cause non fondées ;

DECLARER purement et tout simplement la SCI du Moulin hors de cause comme en rien auteur des faits allégués ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la SARL ORTAKAHA à relever et garantir la SCI du Moulin de toutes sommes qui seraient susceptibles d’être mises à sa charge, tant en principal, intérêts, frais de dommages et intérêts, article 700 et dépens ;

RAPPELER que la SCI du Moulin ne peut supporter quelconques demandes sous astreinte au visa de l’équipement des locaux commerciaux constituant les lots 1 et 2 exclusivement loués à la SARL ORTAKAHA et DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes d’astreinte ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], avec la SARL ORTAKAHA, au paiement de la somme de 4.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la SARL Ortakaha demande au tribunal de :

« Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ;

La défenderesse conclut à ce qu’il plaise au Tribunal Judiciaire de Paris de bien vouloir :

A titre principal,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI [Adresse 15] à garantir la SARL ORTAKAHA de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre et à la réparation de l’ensemble des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires dans l’hypothèse où ses prétentions seraient jugées fondées ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] sise [Adresse 2] et la SCI [Adresse 15] à verser à la SARL ORTAKAHA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 3 mars 2025. L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire » et de « rappeler »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes de travaux formées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le changement d’affectation d’un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Le copropriétaire n’est pas tenu par la destination contractuelle du règlement de copropriété et reste libre de modifier l’affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l’article 9, sauf si une clause contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198).

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l’invoque, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI du Moulin et de sa locataire la SARL Ortakaha à effectuer des travaux de dépose et de remise en état des lieux en se fondant sur les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et en soutenant que :

— la SCI du Moulin et la SARL Ortakaha ont réalisé des aménagements et des installations affectant la sécurité de l’immeuble sans autorisation de la copropriété et contrevenant au règlement de copropriété, comme le relève l’expert dans son rapport déposé le 31 mars 2017 ;

— les nuisances causées à l’ensemble de la copropriété peuvent être imputés à la SCI du Moulin, responsable de plein droit des agissements de son locataires, ainsi qu’à son locataire lequel est tenu de respecter le règlement de copropriété et de se conformer aux décisions des assemblées générales ;

— la responsabilité de la SCI du Moulin est engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et sur les articles 9 et 15 de la loi de 1965, et celle de la SARL Ortakaha sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

Sur la demande de remise en était de l’aire de livraison, le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que :

— la destination de l’aire de livraison, partie privative, a été modifiée puisque celle-ci a été transformée en aire de stockage pour le restaurant de la SARL Ortakaha, et se trouve encombrée par divers produits et matériel, tel qu’un bac à graisse et un appareil frigorifique outre la pose d’un rideau métallique, le tout sans autorisation de la copropriété ;

— n’ayant plus d’aire de livraison dédiée à cet usage, la SCI du Moulin et/ou la SARL Ortakaha utilisent l’allée de circulation du parking, partie commune, à des fins de livraison, en contravention avec le règlement de copropriété ;

— l’article 91 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation précise que les allées de circulation des véhicules doivent être libres de tout obstacle afin de ne pas mettre en péril la sécurité incendie de l’immeuble,

— le rideau métallique ne permet plus l’accessibilité à la sortie de secours du local et entrave le fonctionnement du rideau en textile coupe-feu destiné à protéger les lots d’habitation en cas d’incendie ;

— les défenderesses doivent être condamnées à remettre en conformité l’aire de livraison à son usage et sa destination d’origine, à supprimer l’aire de stockage créée et le rideau métallique et à enlever tous les objets, produits et matériels encombrant cet espace, et enfin à remettre en état les installations de sécurité incendie.

Sur la demande de suppression du bac à graisse et le paiement des frais de pompage, le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que:

— un bac à graisse, installé dans l’aire de livraison, entraîne des nuisances olfactives et génère des désordres au niveau des réseaux et de la fosse de relevage de l’immeuble, située au dernier sous-sol,

— cette installation pose un problème de sécurité pour la copropriété et est contraire à la destination de l’immeuble,

— le syndicat a été contraint de faire pomper les graisses, curer les réseaux, remplacer les canalisations du réseau de relevage bouchées par la graisse et remplacer les deux pompes de relevage qui étaient hors service,

— la SCI du Moulin et la SARL Ortakaha seront condamnées in solidum à supprimer ce bac à graisse et à lui régler les sommes de 1.782 euros TTC correspondant à la facture de la société Absorbex, qui est intervenue pour pomper les eaux graisseuses et de 3.668,50 euros TTC correspondant à la facture de la société Assainissement Francilien pour le nettoyage des pompes, le curage et le pompage des réseaux enterrés.

Sur la demande de dépose des appareils de climatisation le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que :

— cinq appareils de climatisation ont été installés dans le dégagement et l’escalier de la sortie de secours de l’aire de livraison, sans autorisation de la copropriété, lesquels occasionnent des nuisances sonores et olfactives à la copropriété ;

— ces appareils sont installés sur une sortie de secours et compromettent la sécurité des personnes se trouvant dans l’aire de livraison en cas d’incendie ;

— le syndic, dont la mission comprend la sécurité des occupants de l’immeuble, est donc fondé à solliciter la dépose des appareils de climatisation.

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

Sur la demande de dépose de l’installation électrique, le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que :

— les travaux réalisés sans autorisation par les défenderesses sur le système électrique n’ont pas été effectués selon les règles de l’art et présentent de nombreuses malfaçons.

— M. [J], sapiteur, a conclu à la non-conformité des installations privatives réalisées dans la zone livraison/parking, notamment avec la présence de deux alimentations électriques issues de deux branchements électriques différents alors que seuls les équipements électriques nécessaires au fonctionnement du parking sont autorisés.

En défense, la SARL Ortakaha conclut au rejet en faisant valoir que:

— les travaux et les sommes sollicités par le syndicat des copropriétaires doivent être imputés à la SCI du Moulin en ce qu’ils constituent une mise en conformité du local commercial à sa destination ;

— la SCI du Moulin est tenue à son égard d’une obligation de délivrance conforme sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil impliquant qu’elle lui fournisse un local respectant les normes d’hygiène, de sécurité et d’accessibilité en matière d’établissement de restauration et ce, durant toute la durée du bail ;

— les locaux loués doivent ainsi être équipés d’installations de traitement des eaux chargées en graisse, d’installations de ventilation, d’installations électriques et d’un espace pour le stockage des denrées alimentaires ;

— dès lors, les travaux sollicités par le syndicat devront être à la charge de la SCI Du Moulin, au titre de son obligation de délivrance, en ce qu’ils sont indispensables à l’activité de restauration du local loué.

Enfin, elle sollicite la condamnation de la SCI du Moulin à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

En outre, s’agissant des demandes de travaux, elle oppose que :

Sur l’aire de livraison

— l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire pour procéder à la transformation de l’aire de livraison en aire de stockage puisque cette modification ne constitue pas un changement de destination du lot n°1 ;

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le stationnement de véhicules de livraison s’effectue sur les voies de circulation du parc de stationnement, de sorte qu’aucune gêne aux voies de circulation ni aucune atteinte à la sécurité des copropriétaires n’est démontrée ;

— le rapport d’expertise ne fait pas état du rideau métallique qui empêcherait l’accessibilité à la sortie de secours ;

— la pose de ce rideau n’entrave pas l’accès à cette sortie de secours qui est à présent uniquement affectée à l’aire de stockage ;

— concernant l’entrave au fonctionnement du rideau textile, le simple dégagement de l’aire de livraison au niveau de ce rideau permet le bon fonctionnement de celui-ci ;

— le rapport d’expertise précise que les travaux de remise en état du rideau coupe-feu ont été effectués, de telle sorte que le grief du syndicat n’est plus d’actualité ;

— dès lors, les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas établis ou ont cessé.

Sur la présence du bac à graisse dans l’aire de stockage :

— le rapport d’expertise ne fait pas état de désordres émanant du bac à graisse et ne relève pas de non-conformité de l’ouvrage, l’expert préconise la dépose du bac seulement dans l’hypothèse d’une remise en état de l’aire de livraison ;

— le bac à graisse et les pompes de relevage ont été changés conformément à la réglementation en vigueur, et ce après le procès-verbal établi par huissier de justice en date du 11 novembre 2016 ;

— le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément qui justifie qu’il a procédé au pompage des graisses, au curage des réseaux et au remplacement des deux pompes de relevage,

— les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires relatifs au bac à graisse ne sont pas établis.

Sur les installations de climatisation dans l’escalier de secours :

— il ressort du règlement de copropriété que le dégagement et l’escalier de secours constituant des parties privatives inclus dans le lot n°1, aucune autorisation de la copropriété n’est requise, pour y installer des appareils de climatisation ;

— l’expert ne constate pas de nuisances olfactives ou sonores causées par la climatisation.

Sur la non-conformité des installations électriques dans la zone livraison/parking :

— l’expert ne fait aucune préconisation concernant les installations électriques et ne relève aucun danger pour la sécurité des occupants de l’immeuble, de sorte que la demande de dépose de ces installations par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée.

En réponse, la SCI du Moulin soutient qu’elle doit être mise hors de cause. Elle rétorque que :

— la SARL Ortakaha est seule responsable des désordres allégués, qui résultent exclusivement des conditions d’exploitation du local commercial ;

— sa locataire est tenue respecter les obligations légales et réglementaires au regard de son activité de restauration et conformément à sa relation contractuelle avec sa bailleresse ;

— la SARL Ortakaha continue d’exploiter les lieux litigieux, justifiant ainsi les demandes en indemnité et en garantie à son égard en cas de trouble ;

Sur l’aire de livraison :

— l’aire de livraison est comprise dans le lot n°1, partie privative, de sorte qu’aucune installation ne requiert d’autorisation, ni même information, dès lors que la destination des lieux est respectée ;

— une atteinte à la destination de l’immeuble n’est pas démontrée puisque que l’exploitation commerciale des lieux est établie,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’entreposage de divers matériaux porte atteinte à la sécurité de l’immeuble ;

— ce rideau métallique figure sur les plans du géomètre annexés au règlement de copropriété et existe depuis mai 2005, le syndicat des copropriétaires ne peut donc en exiger la suppression, et en tout état de cause, ce rideau n’est pas visible et ne porte pas préjudice à la copropriété ;

— enfin, le rideau textile coupe-feu, fonctionne parfaitement.

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

Sur le bac à graisse :

— cet aménagement est indispensable pour l’activité de restauration au visa de la réglementation sanitaire départementale ;

— cet aménagement relève aussi de la libre disposition du bien et de ses aménagements intérieurs que tout copropriétaire est en droit d’effectuer au sein de son lot.

Concernant les climatiseurs :

— les climatiseurs sont nécessaires à l’exploitation du local commercial ;

— ils respectent la destination de l’immeuble dès lors qu’ils sont installés dans les parties privatives, qu’ils n’affectent pas les parties communes et qu’ils ne sont pas à usage commun ;

— ils ne bloquent en aucun cas l’ouverture de la porte d’accès entre l’aire de livraison et le dégagement, qui n’est en rien une issue de secours ; la circulation des personnes n’est donc pas entravée par ces appareils de ventilation ;

— eu égard à la réglementation incendie, seul le locataire exploitant se doit de la respecter à l’égard de ses salariés ;

— le sous-sol est par ailleurs desservi par une très importante rampe d’accès qui fait office d’issue de secours ;

— la copropriété a refusé l’installation des climatiseurs en terrasse au 7e étage, de sorte qu’ils ont été installés dans les parties privatives; ces appareils sont au surplus mobiles et démontables.

Concernant l’installation électrique :

— l’installation électrique relève, comme le bac à graisse, des modalités d’aménagement discrétionnairement choisies par le copropriétaire et le locataire exploitant ;

— si la pose des ventilateurs n’est pas conforme au code du travail, ce défaut ne relève pas des obligations du syndicat des copropriétaires mais concerne le personnel salarié du restaurant ;

— enfin, cette installation électrique a été déclarée conforme par le sapiteur auquel l’expert a recouru, qu’il décrit comme « installation privative ».

Concernant la facture de pompage :

— les frais de pompage en raison de l’utilisation du bac à graisse ont été exposés sans en l’informer ;

— par ailleurs, le bac à graisse fonctionnant correctement, le syndicat des copropriétaires ne peut imputer les travaux courants d’entretien des canalisations à la charge exclusive d’un copropriétaire, lesquels doivent être répartis dans les charges et services communs de l’immeuble ;

— enfin, le droit de branchement de tout copropriétaire sur les installations communes est prévu au règlement de copropriété.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de son locataire en indiquant que :

— elle a acquis le local brut de béton et n’a pas effectué les travaux d’aménagement,

— aux termes du contrat de bail, la locataire doit faire son affaire de tous travaux et respect des réglementations,

— la locataire doit donc être tenue des frais de dégraissage étant donné qu’elle est l’utilisatrice et exploitante exclusive des lieux.

Sur ce,

Sur l’aire de livraison

Aux termes du règlement de copropriété, « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble, telle qu’elle est déterminée par le présent règlement ». Il précise en outre que l’immeuble est destiné à titre principal à l’habitation sauf les lots situés au rez-de-chaussée lesquels sont destinés à usage de local commercial.

Il est constant que l’aire de livraison litigieuse constitue une partie privative située au sous-sol dans le lot n°1 appartenant à la SCI du Moulin et louée à la SARL Ortakaha et qu’elle a été transformée en une aire de stockage et de réserves contenant notamment des denrées alimentaires, un local à usage de réserve et un bac à graisse.

Cependant, s’il est exact qu’aux termes du règlement de copropriété, « l’arrêt et le stationnement des véhicules automobiles est interdit dans les voies et parties communes et, de façon générale, en dehors des endroits qui pourraient être prévus à cet effet, le tout sauf cas de nécessité dûment justifié », le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que la SCI du Moulin et la SARL Ortakaha ont fait stationner à des fins de déchargement des véhicules de livraison sur la voie de circulation du parc de stationnement au sous-sol. En effet, aucun des procès-verbaux de constat d’huissier ne rapportent de tels agissements.

En outre, bien que l’expert judiciaire conclut dans son rapport que cette modification de l’usage de l’aire de livraison a un impact sur les parties communes de l’immeuble en ce que les véhicules de livraison se stationnent en conséquence dans la voie de circulation du parc de stationnement résidentiel pour opérer les déchargements, le tribunal relève qu’il ne constate pas personnellement de tels stationnements irréguliers, de sorte que ces critiques ne sont pas objectivées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la dépose du rideau métallique ne justifie pas davantage que ce dernier empêcherait l’accès à la sortie de secours du parking, ni n’entraverait le fonctionnement du rideau textile coupe-feu.

L’expert ne relève par ailleurs aucune anomalie du rideau métallique et n’identifie comme seule entrave au rideau textile coupe-feu que l’encombrement de l’aire de livraison.

En tout état de cause, l’expert reconnaît aux termes de son rapport que ce rideau coupe-feu a été remis en état et que le rideau métallique n’entrave pas la sortie de secours du parking résidentiel mais seulement de celle de l’aire de livraison. Il sera rappelé qu’il ne rentre pas dans les prérogatives du syndicat des propriétaires de s’assurer de la conformité des parties privatives aux normes de sécurité en vigueur, cette responsabilité n’incombant qu’au propriétaire concerné.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires fait grief aux défenderesses d’avoir érigé ce local de stockage sur l’aire de livraison, il ne peut se fonder sur un prétendu changement non autorisé de destination du local, cette aire étant accessoire aux locaux commerciaux. En tout état de cause, les travaux ayant été effectués sur une partie privative, ils n’étaient pas conditionnés à une quelconque autorisation de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, échouant à démontrer que ces ouvrages aient causé une quelconque atteinte aux droits des autres copropriétaires, se verra débouter de sa demande de remise en état de l’aire de stockage.

Sur le bac à graisse

Le syndicat des copropriétaires qui allègue de nuisances olfactives et de désordres causés à la fosse de relevage provenant du bac à graisse situé dans la zone de livraison, ne verse aucune pièce permettant d’en justifier.

Si le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 novembre 2016 expose la présence d’une couche de graisse dans l’eau contenue dans la cuve de relevage, l’expert judiciaire, aux termes de son rapport du 31 mars 2017, ne relève aucune non-conformité de ce bac à graisse se bornant à évoquer sa dépose dans l’hypothèse d’une remise en état de l’aire de livraison.

Ce dernier indiquera en outre que des réparations ont été faites sur la protection du câble d’alimentation dudit bac et sur l’installation d’une prise électrique et a préconisé la prise en compte des observations faites par son sapiteur sur les installations électriques. Il ne mentionnera pas de préjudices subis à ce titre par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le procès-verbal d’huissier émanant d’un auxiliaire de justice qui n’est pas un professionnel du bâtiment ne peut être, à lui seul, suffisant pour établir que ces désordres résultent d’un dysfonctionnement du bac à graisse du restaurant.

Par conséquent, il n’est pas établi d’une part que le bac à graisse ait causé des désordres dans les parties communes et d’autre part que les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires aient été occasionnés par les activités du restaurant et ne relèveraient pas en réalité de frais d’entretien courant de la copropriété.

Les demandes de suppression du bac à graisse et de paiement des frais de curage et de pompage des canalisations enterrées seront dès lors rejetées.

Sur les appareils de climatisation

Il est acquis que cinq appareils de climatisation ont été installés dans le dégagement et l’escalier de la sortie de l’aire de livraison situé dans les parties privatives de la SCI du Moulin.

De nouveau, les nuisances sonores et olfactives alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas établies ni même évoquées par l’expert judiciaire.

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

S’agissant de l’entrave du dégagement et de l’escalier à la sortie de secours de l’aire de livraison, comme développé supra, la mise en conformité de ces installations aux normes de sécurité dans des parties privatives ne ressort pas de la mission du syndicat des copropriétaires de sorte qu’en l’absence de toute atteinte aux droits des copropriétaires, celui-ci ne peut exiger des défenderesses la dépose de ces appareils.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les installations électriques

Il s’évince du rapport d’expertise judiciaire et en particulier des observations de son sapiteur que si les installations électriques du lot n°1 du rez-de-chaussée sont conformes aux normes en vigueur, celles situées dans l’aire de livraison au sous-sol ne le sont pas pour deux motifs tenant à ce que dans cette zone sont seuls autorisés les équipements électriques nécessaires au fonctionnement du parking et qu’il ne peut y avoir deux alimentations électriques issues de deux branchements électriques différents.

Cependant, l’expert se borne à exposer « Par mesure de sécurité, ces installations devraient donc être déposées » sans préciser à quel texte ou normes ce défaut de conformité contrevient et ce alors que le règlement de copropriété précise, page 52, que « les copropriétaires pourront procéder à tous branchements, raccordements sur les descentes d’eaux usées et sur les canalisations et réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et, d’une façon générale, sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, […] sous réserve de ne pas causer un trouble anormal aux autres copropriétaires ».

Par conséquent et pour les mêmes motifs que les éléments précédents, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

En conséquence, eu égard au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, les demandes en garantie formées par la SCI du Moulin et la SARL Ortakaha entre elles deviennent sans objet et seront donc rejetées.

Sur la demande de résiliation du bail consenti à la SARL ORTAKAHA

L’article 1341-1 du code civil prévoit que « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »

Ainsi, en application de l’article 1341-1 précité, un syndicat de copropriétaires peut, en cas de carence du copropriétaire bailleur, exercer l’action oblique en résiliation du bail de son locataire dès lors que ce dernier contrevient aux obligations découlant du bail et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a en effet le droit d’en exiger le respect par les autres.

Cette action n’est toutefois recevable qu’à la double condition, d’une part, que l’inertie du débiteur, copropriétaire bailleur, soit établie et, d’autre part, que cette inaction compromette les droits du créancier, le syndicat des copropriétaires.

La résiliation judiciaire d’un bail commercial n’est prononcée que si le manquement allégué présente une certaine gravité, apprécié souverainement par le juge du fond (Civ 3ème, 7 février 2019, n°17.13-443).

*

Sollicitant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le syndic doit veiller à ce que les équipements collectifs nécessaires au respect de la règlementation incendie dans les immeubles d’habitation soient installés, en bon état de fonctionnement et que les installations électriques de l’immeuble ne soient pas dangereuses ;

— l’expert a relevé que la sécurité des personnes n’est plus assurée au niveau de l’aire de livraison ;

— la SARL Ortakaha ne respecte ni les dispositions du règlement de copropriété, ni les stipulations contractuelles visées au bail ;

— les travaux réalisés par la SARL Ortakaha sont en violation des dispositions des articles R142-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et portent atteinte à la sécurité des occupants de l’immeuble ;

— la SCI du Moulin s’est abstenue de faire délivrer une sommation ou une assignation à sa locataire afin de la contraindre à respecter les dispositions du règlement de copropriété et faire cesser les atteintes à la sécurité de l’immeuble et de ses occupants ;

— le SCI du Moulin n’a pas jugé opportun de viser le règlement de copropriété dans le bail consenti à la SARL Ortakaha ni de l’annexer au bail.

Les défenderesses ne forment aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

Compte tenu des développements précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, ce dernier ayant échoué à démontrer l’existence de nuisances et d’atteinte aux droits des autres copropriétaires résultant de l’activité de restauration exploitée par la SARL Ortakaha.

Sur la demande subsidiaire de cessation de l’activité du restaurant

A l’appui de sa demande de condamnation in solidum des défenderesses à cesser toute activité commerciale sous astreinte jusqu’à parfaite exécution des travaux, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— l’activité de restauration exercée par la SARL Ortakaha, bien que conforme à la destination de l’immeuble, contrevient au règlement de copropriété par ses nuisances sonores et olfactives et ses non-conformités à la réglementation sanitaire applicable ;

— ce règlement stipule que tout copropriétaire est responsable à son égard des troubles de jouissance et infractions au règlement causé par son locataire ;

Décision du 23 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04849 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSE3Z

— ledit règlement énonce enfin que « les commerces ou activités qui seront exercés dans les locaux prévus à cet effet ne devront pas causer de gêne anormale aux autres occupants de l’immeuble ».

Les défenderesses ne forment aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

En l’absence de preuve des nuisances sonores et olfactives alléguées et des atteintes aux droits des copropriétaires et considérant la nature privative des non-conformités relevées par l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires sera nécessairement débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante au litige, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à verser à la SCI du Moulin la somme de 2.000 euros et à la SARL Ortakaha la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

REJETTE les demandes de garantie formées entre la SCI du Moulin et la SARL Ortakaha devenues sans objet ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI du Moulin une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] représenté par son syndic en exercice à payer à la SARL Ortakaha une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 17] le 23 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente