MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 13 Janvier 2025

N° RC 24/01967

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[X] [O]

Débats à l’audience du 21 Novembre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 5]

copie le :

à M. [O]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [O]

née le 28 Septembre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/1967

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 janvier 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [O] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604.30 € ainsi qu’un bail d’habitation pour un parking PE 63 même adresse pour un loyer mensuel de 10.00 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Ce même commandement intimait Madame [X] [O] à produire tous justificatifs d’assurance et de justifier de l’occupation du logement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a ainsi fait assigner Madame [X] [O] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [X] [O] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner Madame [X] [O] au paiement de la somme en principal de 3 352.49 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

— condamner Madame [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [X] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 369 €, au 31 octobre 2024, échéance d’octobre incluse. Un dernier réglement de 450 € a été fait le 1er octobre 2024. Elle précise que les justificatifs d’assurance ont été fournis.

Madame [X] [O] indique percevoir un salaire de 1 620 € complété par la prime d’activité à hauteur de 300 € environ. Elle sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le19 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le19 novembre 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 10 avril 2024 pour un montant en principal de 1 377.17€ et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 369 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a été invité à produire en cours de délibéré un décompte actualisé. Le relevé de compte met en évidence des frais de commissaire de justice d’un montant de 122 € qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Ainsi, Madame [X] [O] sera condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6247€ (soit 6 369 € – 122 €).

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 22 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 1 377.17 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [X] [O] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, la locataire propose l’apurement de sa dette locative par mensualités de 180 € en plus du loyer courant.

Le bailleur a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé pour confirmer le paiement du loyer en novembre 2024, condition pour son accord à des délais de paiement. Le décompte produit atteste du paiement d’un montant de 658.44 € le 21 novembre 2024, soit la mensualité du logement et parking.

Madame [X] [O] a exposé à l’audience sa situation financière, soit des ressources mensuelles (salaire + prime d’activité) de près de 2 000 €, obérée par des saisies sur salaires (240 €) ainsi que des prêts rendus nécessaires suite à sa séparation (524 €). Elle indique héberger un neveu qui pourra contribuer aux charges de logement à compter de décembre 2024. Elle propose de régler 180 € par mois en plus de son loyer courant.

Le bailleur, par la voix de son Conseil, a indiqué que son accord est conditionné au paiement de la dernière échéance de loyer, justifiée par le décompte en cours de délibéré.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la capacité financière déclarée, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [X] [O] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [X] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2020 entre Madame [X] [O] et la SA CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 23 mars 2024 ;

Condamne Madame [X] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6 247 € (SIX MILLE DEUX CENT QUARANTE SEPT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ;

Autorise Madame [X] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 180 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [X] [O] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [O] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [X] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection