MINUTE N° : 25/00614

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04258

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[K] [T]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par M. [G], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 14 novembre 2023 à effet du 17 novembre 2023, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [K] [T], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 430,37 euros outre la somme de 79,91 euros à titre de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CAF le 20 février 2024 de la situation,

— fait signifier le 20 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [K] [T].

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 16 septembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut depaiment des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [T] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 731,48 euros arrêté au 9 septembre 2024 à parfaire au titre des loyers et charges impayés déduction faite des versements et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges actualisés à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et tous les frais d’execution conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution. .

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 mars 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son salarié muni d’un pouvoir, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance 3 488,55 euros hors dépens. Il indique que l’APL est pour l’instant suspendue mais qu’un rappel de l’ordre de 1 000 euros serait envisageable en cas d’échéancier. Actuellement Mme [T] a repris des versements de 200 euros depuis janvier 2025, supérieurs à ce que serait le loyer résiduel en cas de reprise de l’APL. Il est en conséquence d’accord pour que des délais suspensifs soit accordés à sa locataire avec laquelle un acoord a été trouvé.

Mme [K] [T] comparait. Elle reconnait la dette et propose de régler un total de 200 euros par mois correspondant au loyer résiduel, après reprise de l’APL, augmenté de 90 euros

Le diagnostic social et financier fai t éta t d’un revenu mensuel de 1 389,57 euros composé d’indemnités chomage, de RSA et de prestations familiales et de 1 056 euros de charges, loyer compris avant reprise de l’APL. Mme [T] a d eux enfants de 18 et 17 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 14 novembre 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux. Ce délai contractuel plus avantageux que le délai légal applicable est celui visé au commandment de payer.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 959,80 euros,

— une décompte de créance arrêté au 25 mars 2025.

Aucun règlement ne figure au décompte de créance avant le 31 octobre 2024, de sorte que le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois , il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 22 juillet 2024

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [K] [T] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [K] [T] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d’occupations postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 3 488,65 euros hors dépens à la date du 25 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus après déduction des frais de commissaire de justice et des frais d’enquête.

Mme [K] [T], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance de 3 488,65 euros arrêtée à la date du 25 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus sera donc retenue.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [K] [T] a repris le paiement du loyer courant qui était dû lorsque l’APL était versée soit 103,26 euros, en y ajoutant 96,94 euros à valoir sur l’arriéré de la créance. L’équilibre des ressources et charges de Mme [T] parait bien précaire compte tenu du fait qu’elle a deux jeunes quasi adultes à charge. Cependant, le bailleur indique avoir convenu d’un échéancier avec Mme [T]. Dans ses condition, il peut être considéré que le bailleur sollicite un délai avec les effets suspensifs qu’il emportera sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance de son locataire entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Mme [K] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer et de la notification exploc.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2023 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Mme [K] [T] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [T] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de trois mille quatre cent quatre vingt huit euros et soixante cinq centimes (3 488,65 euros) arrêtée au 25 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise) ;

AUTORISE Mme [K] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la créance en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [K] [T] soit condamnée à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification exploc ;

REJETE toutes autres demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,