TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01228 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJBU

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [D]

née le 18 octobre 1985 à SALY (SENEGAL)

22 Rue du Trianon, Les Griots, Allée B

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 16 septembre 2020, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, madame [Z] [D] a pris en location un logement situé au 22 rue du Trianon, Les Griots, Allée B, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 510,66 euros.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 25 juin 2024, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à madame [Z] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 103,13 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé le 27 octobre 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [Z] [D].

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 14 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 septembre 2020 ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;ordonner l’expulsion de madame [Z] [D] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est;condamner madame [Z] [D] à lui payer les sommes suivantes :- 2 064,90 euros, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 26 septembre 2024, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 1 103,13 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :- juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;condamner madame [Z] [D] à lui payer la somme de 380,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [Z] [D] s’est présentée le 11 décembre 2024 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que madame [Z] [D] vit dans le logement en cause avec ses deux enfants, âgés de 5 ans et 18 ans, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 503,03 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 482,37 euros. Madame [Z] [D] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée. Elle s’est engagée à poursuivre le versement d’une partie du loyer, à savoir 200 euros par mois.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 6 202,21 euros suivant décompte arrêté au 25 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [Z] [D] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a indiqué ne pas être en capacité de régler le loyer mensuel en raison de sa situation financière, raison pour laquelle elle a sollicité le Fonds de Solidarité Logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 euros et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [Z] [D] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 14 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que madame [Z] [D] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le 12 octobre 2023.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à madame [Z] [D], le 25 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 26 août 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 25 avril 2024 à la somme de 6 202,21 euros, au paiement de laquelle madame [Z] [D] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [Z] [D] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 26 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si madame [Z] [D] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence partielle de reprise du paiement des loyers, la défenderesse versant chaque mois entre 200 euros et 400 euros, comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, au regard de la situation financière de la défenderesse et du montant de la dette, il convient d’écarter l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [D], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, du signalement à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 26 août 2024 ;

DIT que madame [Z] [D] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [Z] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 22 rue du Trianon, Les Griots, Allée B, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 26 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE madame [Z] [D] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [Z] [D] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 6 202,12 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 avril 2025, échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [Z] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du signalement à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION