MINUTE N° : 25/00680

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05045

DÉCISION

réputé contraditoire et en premier ressort

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

ET :

[D] [Z]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [E], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [Z]

né le 02 Mai 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 26 mars 2021, l’EPIC [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [D] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 248,24 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a :

— fait signifier le 22 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi la CCAPEX le 20 août 2024 de la situation,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 31 Octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de M. [D] [Z] devenu occupant sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 943,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 30 septembre 2024 et à la date de l’assignation pour le surplus ;

— fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux et l’y condamner, outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de sa dénonciation et de la dénonciation à la CCAPEX et à la caution ;

— Rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 24 avril 2025, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT – représenté par sa salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4 547,55 euros. Il s’oppose à tout délai suspensif dans la mesure où le dernier règlement remonte à janvier 2025 et où il n’y a eu aucun contact avec son locataire depuis décembre 2024.

M. [D] [Z], cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe non complété, le locataire n’ayant pas répondu aux mises à disposition du service social.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation qui a été dénoncée au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 26 mars 2021 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 158,18 euros,

— un décompte de créance actualisé au 14 avril 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le décompte n’enregistrant qu’un seul versement de 500 euros dans ce délai. Les sommes figurant au crédit du compte depuis février 2024, sont exclusivement des rappels d’APL et une régularisation de charges.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024. Dans la mesure où le paiement du loyer courant n’a pas été repris au jour de l’audience, aucun délai ne peut être accordé à M. [D] [Z] et son expulsion sera ordonnée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [D] [Z] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de sa créance arrêtée au 14 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) pour un montant de 4 547,55 euros.

M. [D] [Z], absent ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, d’une part, il convient de déduire la somme de 306,06 euros de frais de commissaire de justice compris dans les dépens.

D’autre part, la créance revendiquée comprend la somme de 20 euros au titre des frais de dossier SLS et une sufacturation de 1 719,42 euros au titre d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) appliquée à compter de l’échéance de janvier 2025 et postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 23 septembre 2024.

Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’envoi au locataire d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours. Le montant facturé au titre du SLS sera exclu de la créance de même que la somme de 20 euros au titre des pénalités.

Enfin, le bail étant résilié, les parties ne sont plus tenues par les obligations contractuelles qui les lient. Le défendeur, du fait de son maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail devient néanmoins tenu d’une indemnité d’occupation dont le caractère indemnitaire exclu que puisse lui être appliqué un supplément de loyer (SLS).

M. [D] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 547,55 euros – (300,06 € + 20 € + 1 719,42 €) = 2 508,07 euros portant intérêts à compter du jugement outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 14 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Les sommes dues porteront intérêt à compter du commandement pour les causes de celui après imputation des règlement perçus à valoir sur la créance qui y est visée. Elles porteront intérêts pour le solde à compter du jugement.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

La demande relative à la dénonciation à la caution, sans objet sera rejetée.

Selon l’article R 631-4 du code de la consommation, lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à la charge de ce dernier l 'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par l’article L 111-8 du code de procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT et M. [D] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

CONSTATE que M. [D] [Z] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à verser à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 2 508,07 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 14 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

DIT que les sommes dues porteront intérêt à compter du commandement pour les causes de celui après imputation des règlement perçus à valoir sur la créance qui y est visée. Elles porteront intérêts pour le solde à compter du jugement

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant du 15 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETE toutes autres demandes ;

CONDAMNE M. [D] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de sa notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,