N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00612 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMVY

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 15] HABITAT

C/

[S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 25 juin 2025 ,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Audrey GUEGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition: Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

Société [Localité 15] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’affaire a été rencoyée à l’audience du 25 juin 2025lors de laquelle les avocats ont été entendus en leur plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 septembre 2019, à effet du 2 octobre 2019, l’OPH [Localité 15] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [M] [B] et Mme [S] [B] un appartement situé [Adresse 19], [Adresse 17], de type 6, pour un loyer de 457 euros outre une provision sur charges.

Par avenant en date du 28 février 2020, le bail a été établi au seul nom de Mme [S] [B] à compter du 1er novembre 2019 suite au départ de Monsieur [M] [B].

Suivant lettre en date du 23 février 2022, l’OPH [Localité 15] Habitat a informé madame [S] [B] des étapes de relogement des occupants de l’immeuble, en raison d’un programme de rénovation urbaine nécessitant la démolition de plusieurs immeubles.

Suivant décision en date du 4 mars 2022, la Préfète de la Haute-[Localité 21] a fixé la date de prise en considération du dossier d’intention de démolir les logements situés aux [Adresse 2] à [Localité 15], au 1er janvier 2022.

Une décision attributive de subvention a été rendue par l’ANRU le 16 juin 2022.

Par lettre du 2 octobre 2024, et suite à un entretien effectué le 21 février 2024 reprenant les besoins de la locataire et de ses cinq enfants (logement de type T5 ou T6, de préférence un pavillon), une offre de relogement a été proposée à Mme [S] [B] pour un appartement situé [Adresse 11], de type T5, pour un loyer de 466,67 euros outre une provision sur charges de 224,67 euros.

Suite au refus de la locataire en raison de chambres trop petites, une nouvelle offre a été adressée par courrier à Mme [S] [B] le 14 octobre 2024, pour un logement situé [Adresse 7] à [Localité 15] de type T5, pour un loyer de 504,66 euros et 262,41 euros de provisions sur charges.

Compte tenu du nouveau refus opposé par Mme [S] [B] en raison de l’étage du bien proposé, une troisième offre a été adressée par courrier du 17 octobre 2024 pour un logement situé [Adresse 12] à [Localité 15], de type T5, pour un loyer de 427,30 euros et 231,11 euros de provisions sur charges, soit un total de 289,64 euros. Au terme de ce courrier, l’OPH [Localité 15] Habitat a rappelé à Mme [S] [B] la perte de son droit au maintien dans les lieux et le préavis de six mois pour quitter le logement, à défaut pour elle de répondre favorablement à cette troisième offre, visant les dispositions de l’article L353-15 du code de la construction et de l’habitation.

Cette dernière offre a été notifiée et refusée par la locataire le 18 octobre 2024 au motif que les chambres étaient trop petites.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2025, reçu par la locataire le 31 mars 2025, le bailleur a soumis une quatrième proposition à Mme [S] [B] portant sur un logement situé [Adresse 6], de type T5, moyennant un loyer de 468,48 euros outre 210 euros de provision sur charges, soit un total de 678,48 euros.

Par courrier en date du 16 avril 2025, l’OPH [Localité 15] Habitat a rappelé à la locataire que la troisième offre en date du 17 octobre 2024 valait congé et que le terme du préavis de six mois expirait le 17 avril 2025, date à partir de laquelle elle serait déchue du droit au maintien dans les lieux.

Par deux autres courriers datés du même jour, l’OPH [Localité 15] Habitat a proposé un nouveau rendez-vous à la locataire et lui a adressé la même proposition de relogement que celle adressée le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, l’OPH [Localité 15] Habitat a assigné Mme [S] [B] en référé d’heure à heure pour l’audience du 7 mai 2025, après y avoir été autorisé suivant ordonnance en date du 29 avril 2025, sur le fondement des articles L353 -15 III et L443-15-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que la loi du 1er septembre 1948, aux fins de :

— Juger que Madame [S] [B] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués appartenant à [Localité 15] HABITAT sis [Adresse 13] depuis le 18 avril 2025 ;

— Juger que Madame [S] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux dont s’agit et constitué de l’appartement n°1074 de l’immeuble propriété de [Localité 15] HABITAT, [Adresse 10] à [Localité 16] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] des lieux dont s’agit et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir et si nécessaire avec l’assistance de la [Localité 14] publique ;

— Supprimer le bénéfice du sursis prévu au 1er alinéa de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le relogement des intéressés pouvant être assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la défenderesse aux dépens.

A l’audience du 7 mai 2025, l’affaire a été reportée à l’audience du 21 mai 2025, à la demande de la défenderesse afin de préparer sa défense.

Par ordonnance en date du 4 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l’existence de contestations sérieuses, dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé l’affaire à l’audience du 18 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

A l’audience susdite, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 juin 2025 à la demande de la défenderesse.

Suivant décision en date du 13 juin 2025, le Préfet de la Haute-[Localité 21] a autorisé la démolition des 316 logements situés du [Adresse 3] à [Localité 15].

Lors de l’audience du 25 juin 2025, l’OPH [Localité 15] HABITAT, assisté par son conseil M^e VALLERON, a maintenu ses demandes telles que formulées dans le cadre de l’instance en référé.

Au soutien de ses demandes, le bailleur expose que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 18 avril 2025 dès lors qu’elle a refusé la troisième proposition de relogement du 17 octobre 2024, remise en main propre le 18 octobre 2024.

Il rappelle avoir été patient avec la locataire à laquelle il a soumis quatre propositions écrites outre plusieurs propositions verbales.

Le bailleur fait valoir la recevabilité de ses demandes au motif qu’elles s’inscrivent dans le cadre d’un programme de rénovation urbaine et d’une convention conclue avec l’ANRU, de sorte que l’autorisation préfectorale de démolir n’est pas nécessaire.

Il fait ainsi valoir que son congé a été valablement délivré au terme de la troisième proposition de relogement refusée le 18 octobre 2024, laquelle mentionnait les textes applicables et le préavis de six mois. Il ajoute que ses propositions de relogement étaient toutes adaptées aux besoins de la locataire et de sa famille, précisant ne pouvoir satisfaire la demande de pavillon. S’agissant de la seconde proposition, il indique que la défenderesse ne justifie pas des pannes d’ascenseur évoquées. Concernant la troisième proposition, il expose que la locataire l’a refusée malgré l’engagement du bailleur d’effectuer des travaux de rénovation dans le logement. Il précise ne pas lui avoir reproposé ledit logement à l’issue des travaux du fait de son refus et de la nécessité de reloger d’autres familles. Le bailleur précise que la quatrième proposition de relogement est toujours d’actualité et qu’il s’engage à prendre les frais de déménagement à sa charge, sans pour autant pouvoir proposer un engagement écrit.

Enfin, il ajoute que Mme [S] [B] est la seule locataire à faire obstacle à la démolition, ce qui paralyse le programme de rénovation urbaine et les enjeux de sécurisation du quartier.

Madame [S] [B], assistée de son conseil, a soutenu les termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2025, au terme desquelles elle sollicite de voir débouter l’EPIC [Localité 15] HABITAT de toutes ses demandes formées à son encontre comme irrecevables et non fondées et de voir condamner le même à une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le bailleur social ne justifie pas d’une autorisation préfectorale de démolir préalable à la procédure engagée, précisant que l’arrêté préfectoral versé par le demandeur date du 13 juin 2025, de sorte qu’il est non définitif et de surcroit postérieur à l’ordonnance de référé du 4 juin 2025 ayant constaté l’existence de contestations sérieuses, aucune régularisation ultérieure n’étant possible selon elle. D’autre part, la locataire remet en cause la validité du congé, exposant que celui-ci n’a pas été valablement délivré dans le respect des dispositions de l’article L353-15 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, elle considère que les logements lui ayant été proposés ne répondaient pas aux exigences de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et ne correspondaient pas à ses besoins et ceux de ses cinq enfants. Concernant le premier logement, elle indique que les chambres étaient trop petites. S’agissant du second logement proposé situé en étage, elle précise que l’ascenseur est régulièrement en panne alors que deux de ses enfants présentent des problèmes de santé dont elle justifie. Le dernier logement proposé nécessitait quant à lui des travaux de remise en état et ne lui a pas été reproposé à la location après l’exécution des travaux par le bailleur social.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Sur la régularité du cadre procédural

L’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.

Il résulte des dispositions légales précitées, issues de la loi 3DS du 21 février 2022, que la perte du droit au maintien fondée sur le projet de démolition est conditionnée aux formalités préalables suivantes : soit la délivrance d’une autorisation de démolir par le préfet, le maire et les garants des prêts, soit la démolition prévue par une convention de mise en œuvre d’un programme de renouvellement urbain (PRU). En cas de vente ou de changement d’usage de plus de cinq logements, c’est la convention pluriannuelle signée avec l’Agence nation de renouvellement urbain (ANRU) qui vaut autorisation de vente ou de changement d’usage de cet ensemble de logements.

En l’espèce, l’OPH [Localité 15] HABITAT justifie d’une décision attributive de subvention de l’ANRU en date du 16 juin 2022, dans le cadre du programme de renouvellement urbain « NPRU » et visant les 316 logements situés du [Adresse 4] [Localité 15][Adresse 1].

Par ailleurs, l’arrêté préfectoral en date du 13 juin 2025 portant autorisation de démolir vise expressément la convention pluriannuelle des projets de renouvellement urbain de [Localité 15] Métropole signée le 25 octobre 2019 et avenantée les 14 décembre 2020, 30 mai 2022 et 20 décembre 2023 prévoyant la démolition de 316 logements locatifs sociaux sis aux [Adresse 2] à [Localité 15], appartenant à [Localité 15] HABITAT.

En conséquence, l’OPH [Localité 15] HABITAT disposait des autorisations légales préalables nécessaires, l’arrêté préfectoral du 13 juin 2025 portant autorisation de démolir étant superfétatoire.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la validité du congé

L’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 dispose, quant à lui que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

— dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

— dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

— dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En l’espèce, l’OPH [Localité 15] HABITAT justifie que sa demande s’inscrit dans le cadre d’un programme de renouvellement urbain du [Adresse 18] [Adresse 20], tel que cela ressort de la décision attributive de subvention du 16 juin 2022.

Il justifie également des trois propositions de relogement adressées à la défenderesse dans ce cadre, la dernière étant datée du 17 octobre 2024. Il est établi et non contesté que toutes les offres ont été refusées.

Il ressort de la lecture de ces trois propositions que le bailleur social s’est efforcé de proposer des logements de surface presque équivalente à celle du logement pris à bail par la défenderesse, les logements étant tous de type T5 et d’une superficie de 91 m2 pour le premier, 98 m2 pour le second et 85 m2 pour le troisième, prenant ainsi en compte la situation familiale de la locataire.

En outre, les loyers étaient tous inférieurs au loyer actuellement supporté par la défenderesse, dont le montant révisé s’élève au terme de ses conclusions à la somme de 760 euros. Ainsi, les loyers charges comprises des trois logements proposés s’élevaient respectivement à la somme de 691,34 euros, 767,07 euros et 658,41 euros.

Par ailleurs, les trois logements se situaient dans la même commune ([Localité 15]) et dans le même quartier pour les deux premiers, le troisième se situant à proximité immédiate.

Il résulte de la réponse manuscrite de refus de Madame [S] [B] apposée sur la première proposition et sur la troisième proposition que les chambres étaient trop petites. Toutefois, elle ne justifie pas du caractère insuffisamment spacieux des chambres. Si Madame [S] [B] fait désormais état dans le cadre de la présente procédure d’un logement en mauvais état concernant celui objet de la troisième proposition, elle ne démontre pas cependant que ce dernier ne répondait pas aux critères de décence, les clichés photographiques versés au débat par la défenderesse étant insuffisamment probants. De plus, le fait que l’OPH [Localité 15] HABITAT ait effectué des travaux dans ledit logement ne suffit pas à établir le caractère indécent.

S’agissant du logement objet de la deuxième proposition, il résulte de la mention manuscrite apposée par Madame [S] [B] et de ses déclarations qu’elle a refusé cette offre en raison de l’étage et d’un ascenseur régulièrement en panne. Bien que la défenderesse justifie par des certificats médicaux des problèmes de santé de deux de ses enfants, elle ne justifie pas du dysfonctionnement récurrent de l’ascenseur.

Il est donc établi que les trois offres de relogement proposées à Madame [S] [B] satisfaisaient aux critères légaux, en ce qu’elles s’efforçaient de lui offrir un bien spacieux, prenant en compte sa situation familiale, à moins proximité immédiate du logement actuel, étant rappelé que le bailleur social n’est pas tenu d’assurer un relogement répondant aux mêmes caractéristiques que le logement occupé, ni de proposer un logement présentant des prestations supérieures.

Outre les trois propositions légalement prévues, l’OPH [Localité 15] HABITAT a soumis une quatrième proposition à Madame [S] [B] par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2025, réceptionnée par cette dernière le 31 mars 2025, portant sur un logement de type T5, d’une superficie de 95 m2, situé dans le même quartier pour un loyer charges comprises d’un montant de 678,48 euros, à laquelle la défenderesse n’a pas répondu.

Depuis la dernière et troisième proposition obligatoire du 17 octobre 2024 contenant les mentions prévues par la loi et rappelant le délai de préavis de 6 mois, remise en main propre à la locataire le 18 octobre 2024, il s’est bien écoulé un délai de 6 mois, de sorte que Madame [S] [B] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] (n° 1074) depuis le 18 avril 2025.

Il convient donc d’ordonner à Madame [S] [B] de libérer les lieux dès la signification de la présente décision.

A défaut de libération spontanée de sa part, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [S] [B] de quitter les lieux dès lors que le concours de la force publique satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de suppression du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, si le bailleur indique lors de l’audience qu’un logement de type T5 attend Madame [S] [B] sur la commune de [Localité 15] et qu’il s’engage à assurer les frais de déménagement, il ne produit cependant aucun élément permettant de considérer que le relogement de la défenderesse est assuré au jour de la présente décision. Les circonstances de l’espèce ne peuvent faire échec à la protection de la trêve hivernale.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 15] Habitat ;

CONSTATE que Madame [S] [B] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] (n°1074) depuis le 18 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’Office Public de l’Habitat [Localité 15] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [B] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 15] Habitat de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 15] Habitat de sa demande de suppression du sursis prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur le Préfet de la Haute-[Localité 21] de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON