N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 23 JANVIER 2025

N° RG 22/03083 – N° Portalis DBYF-W-B7G-INUY

DEMANDEURS

Monsieur [D] [X]

né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 17]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

Madame [C] [X]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 18]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

Tous deux représentés par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

Madame [V] [P] – Notaire

« [Localité 12] NOTAIRES »

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [B] [H]

née le [Date naissance 8] 1967 à [Localité 18]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Yves MOTTO de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 15 juin 2021 de Maître [V] [P], notaire à [Localité 12], Madame [C] [X] et Monsieur [D] [X] ont acquis auprès de Madame [B] [H], un terrain de loisir sis commune de [Localité 13] cadastré section AN n°[Cadastre 3] au [Adresse 6] avec une construction de 3 pièces en éléments préfabriqués et ce, moyennant le prix de 40.000€.

Par actes en date du 1er et 7 juillet 2022, Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours Madame [B] [H] et Maître [V] [P] au visa des articles 1112-1, 1130 et 1240 du code civil.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par [16] le 7 novembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code civil, Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1 et suivants du code civil,

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

— dire et juger Monsieur et Madame [X] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter Maître [V] [P] et Madame [B] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que Maître [V] [P], notaire, a manqué à son obligation d’information,

— juger que Madame [B] [H] a manqué à son obligation d’information,

Si par extraordinaire, aucune faute résultant du manquement à l’obligation d’information n’est retenue à l’encontre de Madame [H],

— dire et juger que le consentement de Monsieur et Madame [X] a été vicié lors de la signature de l’acte de vente du 15 juin 2021 en raison des manoeuvres frauduleuses dont Madame [H] a usé pour obtenir leur consentement,

— condamner solidairement Maître [V] [P] et Madame [B] [H] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Maître [V] [P] et Madame [B] [H] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé, Maître [V] [P] demande au tribunal de :

vu l’article 1240 du Code civil,

A titre principal,

— constater, que Maître [P] n’a commis aucun manquement.

— débouter, les Consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

A titre subsidiaire,

— constater que, les préjudices allégués par les Consorts [X] sont injustifiés,

— débouter les Consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner les Consorts [X] aux entiers dépens de l’instance.

— condamner les Consorts [X] à la somme de 2500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé, Madame [B] [H] demande au tribunal de :

vu les articles 1110 et suivants du code civil,

— débouter purement et simplement Madame [C] [X] et Monsieur [D] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [C] [X] et Monsieur [D] [X] à lui verser une indemnité de 2400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024 avec effet différé au 31 octobre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 14 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande à l’encontre du notaire

Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] recherchent la responsabilité contractuelle du notaire Maître [V] [P] sur le fondement de l’ancien article L111-2 du code de la consommation et de l’article 1112-1 du code civil.

Il convient toutefois de relever que le notaire, officier ministériel n’est pas partie au contrat de vente et que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui implique la démonstration d’une faute du notaire et d’un préjudice direct et certain résultant de la faute.

Au cas d’espèce, il est reproché par Monsieur [D] [X] et par Madame [C] [X] un manquement du notaire à son obligation d’information concernant la constructibilité du terrain acquis.

Il est soutenu qu’ils souhaitaient faire de l’immeuble leur résidence principale.

Sur ce :

Il ressort du questionnaire d’achat d’un bien transmis par le notaire et renseigné le 10/03/2021 que Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] ne souhaitent pas modifier l’affectation du bien et qu’ils veulent réaliser des travaux de remise en état importants.

Ces éléments sont confirmés dans l’acte notarié de vente du 15 juin 2021 qui mentionne :

— au paragraphe -désignation, à [Localité 13] ([Localité 15] et loire) [Localité 9], [Adresse 7], un terrain de loisir avec une construction de trois pièces en éléments préfabriqués,

— au paragraphe-usage du bien, que le vendeur déclare que le bien est à usage de terrain de loisir et que l’acquéreur entend conserver cet usage.

En page 7 de l’acte de vente, il est rappelé que les dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation instituant une faculté de rétractation au profit de l’acquéreur sont inapplicables, la vente portant sur une dépendance isolée.

En page 9 de l’acte de vente, il est visé le certificat d’urbanisme de simple information du 8/04/2021 qui est joint en annexe et qui précise que le terrain présente une marge de recul inconstructible en application de l’article L111-14 du code de l’urbanisme.

Il est ensuite indiqué que « l’acquéreur :

— s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées dans ce document au caractère purement informatif ;

— reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions ;

— déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes. »

Il est en outre rappelé au paragraphe-Zone N -Réglementation que :

« L’immeuble se trouve en zone N.

Le principe est qu’en zone N peuvent seules être admises :

— les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (en ce compris les installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production), sous réserve de l’obtention des autorisations prescrites,

— les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’ elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages,

— sous certaines conditions et dans certains secteurs, les constructions d’annexes aux logements existants.

Le changement de destination est en principe interdit, sauf sous la double condition suivante :

le bâtiment doit être expressément visé par une liste spéciale du Plan local d’urbanisme ;

le changement doit être compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone et ne compromet pas la qualité paysagère du site. »

Ainsi, au regard de ces informations détaillées, il est bien indiqué aux acquéreurs que l’immeuble acquis est soumis aux dispositions du PLU qui excluent clairement la possibilité d’une part de changer la destination du bien et d’autre part de prévoir la construction d’une habitation à vocation de résidence principale.

En page 13 de l’acte, au paragraphe -Plomb, il est mentionné que « le vendeur déclare que le bien n’est pas affecté à l’habitation, qu’en conséquence il n’entre pas dans le champ d’application des dispositions des articles L1334-5 et suivants du code de la santé publique relatifs à la lutte contre la présence de plomb. »

Cette mention rappelle là encore, sans aucune ambiguïté, que l’immeuble et en particulier le bâtiment n’est pas destiné à l’habitation.

Il ressort du courrier du 9 septembre 2021 adressé par Maître [P] au conseil de Monsieur [D] [X] et de Madame [C] [X], que ces derniers ont reçu le 14 juin 2021, sur leur espace client, par mail, le projet d’acte et ses annexes.

La signature de l’acte a eu lieu le 15 juin 2021 mais dans un premier temps, après relecture de l’acte Monsieur [D] [X] et de Madame [C] [X] n’ont pas voulu signer de sorte que Maître [P] a proposé un report de la signature afin d’éclaircir le plan exact du zonage de la partie en zone N.

C’est ainsi que par mail du 15 juin à 11 heures 08, Maître [P] a confirmé qu’elle conservait les fonds jusqu’au jeudi 24 juin prochain à 15heures.

Cependant Monsieur [D] [X] et de Madame [C] [X] ont changé d’avis et ont finalement signé l’acte de vente s’estimant suffisamment informés.

Dans ces conditions, il n’est nullement démontré que Maître [V] [P] a manqué à son devoir d’information en ayant omis de mentionner et de préciser la teneur de l’ensemble des servitudes d’urbanisme concernant l’immeuble vendu.

Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] doivent en conséquence être déboutés de leur demande formée à l’encontre de Maître [V] [P].

Sur la demande à l’encontre de Madame [H]

Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] considèrent que la venderesse, Madame [B] [H] a commis une faute en ne leur indiquant pas que l’immeuble vendu n’était pas constructible et habitable comme résidence principale.

Toutefois force est de constater que les acheteurs ne produisent aucun élément probant à l’appui de leur affirmation.

En effet, ils ne rapportent pas la preuve d’un quelconque échange avec Madame [B] [H] et le seul fait qu’elle ait transmis un exemplaire de la taxe d’habitation de l’année 2018 ne permet pas de conclure que l’immeuble pouvait être considéré comme une habitation.

En effet, le paiement de la taxe d’habitation n’est pas en rapport avec l’habitation dès lors que les habitations légères de loisir comme en l’espèce, sont assujetties à cette taxe quand elles reposent sur des fondations ou une assise en maçonnerie telles qu’il soit impossible de le déplacer sans les démolir.

Il ressort par ailleurs des attestations concordantes de Mr [Y] [H] et de Madame [A] [H] (parents de Mme [B] [H]) qu’ils se sont occupés de faire visiter l’immeuble le 3 mars 2021 à Monsieur et Madame [W] qui sont en fait Monsieur et Madame [X] (ainsi que cela ressort de leur mail du 15 mars 2021 signé avec la formule « Cordialement Mr et Mme [X] ([W]) ») et qu’à cette occasion, compte tenu de leur projet de réhabilitation des lieux, il leur a été indiqué que toute construction devait rester dans les limites de l’existant et qu’il fallait voir avec la mairie ce qui était imposé par les règles d’urbanisme.

Mme [A] [H] a précisé que Mr [W] savait parfaitement que le terrain n’était pas constructible puisque situé en zone inondable.

Il convient de noter que la déclaration d’intention d’aliéner remplie par Madame [B] [H] mentionne qu’il s’agit d’un terrain de loisir avec construction. Ce document figure en annexe de l’acte de vente.

Enfin dans l’acte notarié du 15 juin 2021, il est bien précisé dans la désignation du bien vendu qu’il concerne « , à [Localité 14] , [Adresse 7], un terrain de loisir avec une construction de trois pièces en préfabriqués. »

Par ailleurs, il est indiqué que « le vendeur déclare que le bien est à usage de terrain de loisir et que l’acquéreur entend conserver cet usage. »

Ainsi que cela a été déjà relevé, en page 13 de l’acte de vente il est mentionné que la présence de plomb n’est pas recherchée puisque « le vendeur déclare que le bien n’est pas affecté à l’habitation ».

Ainsi contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il leur a bien été clairement précisé que non seulement le terrain mais également la construction est à usage de loisir et non d’habitation.

Au regard de ces éléments, il n’est nullement démontré que Madame [B] [H] a manqué à son devoir d’information prévu à l’article 1112-1 du code civil dont les dispositions sont rappelées en page 20 de l’acte de vente du 15 juin 2021.

Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] prétendent enfin avoir été victimes d’un dol commis par Madame [B] [H] qui, sachant qu’ils souhaitaient faire du bien leur résidence principale, aurait dissimulé le fait que les caves n’étaient pas habitables.

Or, il convient de relever que la désignation du bien vendu dans l’acte notarié du 15 juin 2021 ne comporte aucune mention d’une cave qui apparaît seulement sur le plan dressé dans le cadre du diagnostic technique.

Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve d’une part que Madame [B] [H] a dissimulé le fait que l’immeuble vendu n 'était pas à usage d’habitation et d’autre part de l’existence de manœuvres dolosives ayant vicié le consentement de Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X].

En conclusion, ces derniers seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [B] [H].

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [H] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] seront condamnés à lui verser une indemnité de 1800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée au titre des frais irrépétibles par Maître [V] [P] sera rejetée.

Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Maître [V] [P] et de Madame [B] [H],

Condamne Monsieur [D] [X] et Madame [C] [X] à payer à Madame [B] [H] une indemnité de 1800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par Madame [V] [P].

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU