TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3YH

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [Y]

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Nadia BALI avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juin 2022, La SCI RS représentée par Monsieur [F] [C] a donné à bail à Madame [H] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 388 euros et 09 euros de provisions sur charges.

Par contrat conclu le 11 juin 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RS a sollicité la mise en jeu de l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 1.785 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de juin, septembre, novembre et décembre 2023 ainsi que janvier 2024.

Par conséquent, le 01er février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [H] [Y] un commandement de payer la somme de 1.785 euros, outre les frais de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, la société bailleresse a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 2.779 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de février à août 2024.

C’est dans ces conditions que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance et s’en est référée, pour le surplus, à son assignation.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

L’en déclarer bien fondée, Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,Vu le commandement de payer en date du 2 décembre 2022,Vu les articles 1134, 1147, et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 :Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [H] [Y] ; Ordonner l’expulsion de Madame [H] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,Condamner Madame [H] [Y] à lui payer la somme actualisée de 5.755 euros, arrêtée au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 01er février 2024 sur la somme de 1.785 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;Condamner Madame [H] [Y] à lui à payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner Madame [H] [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Madame [H] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Madame [H] [Y], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience mais il ne contenait aucune information sur la situation personnelle et financière de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution :

L’article 2309 du Code civil dans sa version applicable au contrat dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État – UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

En outre, les quittances subrogatives en date des 10 janvier et 08 août 2024 versées au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l’article 2309 du Code civil précité pour stipuler : « ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Ainsi, par les quittances subrogatives et le décompte VISALE actualisé au 26 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur douze loyers, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

II. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 06 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX, également par la voie électronique, le 05 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 04 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause 5.3.2.1. des conditions générales du contrat de bail) et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [H] [Y] le 01er février 2024 pour un montant en principal de 1.785 euros.

Il ressort du décompte de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 avril 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [H] [Y] sera ordonnée.

III. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [H] [Y] reste lui devoir la somme de 5.755 euros à la date du 26 novembre 2024 au titre des loyers et charges impayés.

Non comparante, Madame [H] [Y], n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5.755 euros correspondant:

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 02 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de novembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Elle sera de plus condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 1.785 euros à compter du commandement de payer (01er février 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à compter la signification de la présente décision pour le surplus.

Enfin, Madame [H] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

IV. Sur les demandes accessoires :

Madame [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives de parties, il n’apparait pas équitable de condamner Madame [H] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI RS dirigée par Monsieur [F] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2022 entre La SCI RS représentée par Monsieur [F] [C] et Madame [H] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 02 avril 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

CONDAMNE Madame [H] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.755 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation, compte arrêté au 26 novembre 2024 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 01er février 2024 sur la somme de 1.785 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER