TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Catherine GAUTHIER au barreau de LYON

EXPEDITION :

04/11/2025

à M^e Vanessa MOURRE

N° RG 25/04074 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6U6O

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 824 541 148, représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [O] [X]

né le 21 Mai 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Vanessa MOURRE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-13055-2025-00747

du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2023, M. [G] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Suivant contrat de cautionnement Visale n° A10308675097 du 26 septembre 2023, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution sur ce logement.

Suite à plusieurs impayés de loyers remboursés auprès du bailleur en vertu de quittances subrogatives, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.504 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] le 25 juillet 2024.

Par assignation du 30 janvier 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résiliation judiciaire du bail et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, sur production de quittances subrogatives,1.838 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.504 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais un bordereau de carence est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 septembre 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3.981,50 euros au 16 septembre 2025. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement.

M. [O] [X], représenté par son conseil, se réfère à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal : Lui accorder des délais de paiement d’une durée de trente-six mois ayant pour effet la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la signature d’un nouveau contrat de travail à durée indéterminée,Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [O] [X], ses difficultés financières s’expliquant par la fermeture administrative du commerce dans lequel il exerçait son activité,A titre subsidiaire, si l’expulsion devait être prononcée, lui accorder les plus larges délais de grâce prévus aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

En toute hypothèse,Réduire la dette exigible à la somme de 1.685,74 euros, par déduction des frais de commandement de payer (127,19 euros) et de notification à la CCAPEX (25,07 euros), Rejeter la demande adverse au titre des frais irrépétibles et des dépens,Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes, contraires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande en résiliation du bail

1.1. A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10308675097 souscrit le 26 septembre 2023 par le bailleur, M. [G] [L].

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant : « Le présent contrat sera résilié de plein droit : – en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge ; – en cas de défaut de versement du dépôt de garantie ; en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire ; – en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice».

Force de constater que ladite clause résolutoire est silencieuse sur les modalités de sa mise en œuvre, ne prévoyant pas la signification d’un commandement de payer dans un délai d’au moins six semaines.

La rédaction de la clause résolutoire ne satisfait pas aux exigences des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elle ne stipule pas le délai d’au moins six semaines, ce qui a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, le commandement de payer du 24 juillet 2024 délivré par la société SAS Action Logement Services qui sollicite le paiement de la somme au principal de 1.504 euros dans un délai de six semaines se réfère à une clause résolutoire incomplète qui ne peut produire effet, faut de précision d’un délai.

Dans ces conditions, la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ne peut aboutir et sera rejetée.

1.3 Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations contractuelles

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte du 16 septembre 2025 fourni par la société SAS Action logement services que si la dette de 3.981,50 euros a augmenté depuis l’assignation, M. [O] justifie du versement du loyer courant depuis juin 2025. Il ressort également du décompte que plusieurs versements supplémentaires ont été effectués, témoignant de la bonne foi de M. [O] [S] qui cherche à combler sa dette.

En outre, le défendeur explique les raisons pour lesquelles il n’a pas été en mesure de payer son loyer, à savoir la perte de son emploi, et justifie à ce jour de la signature le 2 août 2025 d’un contrat de travail à durée indeterminée et de la perception d’un salaire mensuel brut de 2.310,80 euros. La situation d’impayés de loyers, liée à la fermeture administrative du lieu de travail du locataire, est ainsi indépendante de sa volonté. Face à la réactivité de M. [O] [X], qui a repris le paiement des loyers avant même la signature de son nouveau contrat de travail, son manquement n’est pas suffisamment grave pour résilier le contrat de bail. De surcroît, M. [O] [X] justifie d’une nouvelle capacité financière compatible avec le montant du loyer et charges courantes ainsi que pour solder la dette locative.

Enfin, le bailleur, personne privé, n’est pas directement impacté par cette situation dans la mesure où il est garanti par la SAS Actions logements services, personne morale, qui a davantage de trésorerir pour faire face à ce retard dans le paiement du loyer.

Par conséquent, faute de rapporter la preuve d’un manquement suffisamment grave imputable au locataire, la demande de résiliation judiciaire du bail sera également rejetée. Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation seront rejetées.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les quittances subrogatives (dont la plus récente du 12 août 2025) et un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025, M. [O] [X] lui devait la somme de 3.981,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.504 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et la capacité financière de M. [O] [X] pour solder la dette, il leur sera accordé un délai de paiement d’une durée de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et du rejet de la demande d’expulsion, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire insérée dans le bail du 27 septembre 2023, qui ne peut être valablement acquise,

REJETTE la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail du 27 septembre 2023,

REJETTE les demandes subséquentes en expulsion et au paiement d’indemnités d’occupation,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.981,50 euros (trois mille neuf cent quatre-vingt-un euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.504 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [X] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités d’un montant de 165 euros, en sus du loyer courant, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision et avant les 10 de chaque mois suivant jusqu’à extinction de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge