TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01211 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ2X

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [J]

née le 15 Juillet 2003 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant Chez Monsieur [L] [I] – [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat du 25 août 2023 avec prise à effet au 1er septembre 2023, Monsieur [Z] [E] a donné à bail à Madame [X] [J] un appartement à usage d’habitation au 1er étage d’un immeuble situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 594 euros comprenant 74 euros de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement « VISALE » en date du 31 août 2023, conclu avec le bailleur, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par Madame [X] [J] au titre d’un impayé de loyers.

A la suite de divers incidents de paiement, Monsieur [Z] [E] a actionné la caution.

Le 23 mai 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [X] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 1 188 euros.

Par assignation en date du 24 avril 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 03 octobre 2025 en l’actualisant, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement représentée, demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, de :

— La recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [J] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [X] [J] à lui payer la somme de 3 641,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1 188 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [X] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dés lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [X] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [X] [J] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, réitère ses prétentions et sollicite le bénéfice de son assignation et de ses pièces pour le surplus. Elle actualise sa créance à hauteur de 7 608,34 euros et s’en remet à l’appréciation du tribunal sur la demande relative aux délais de paiement.

Madame [X] [J] précise avoir quitté les lieux sans toutefois avoir procédé à la remise des clés. Elle reconnaît le montant de sa créance et sollicite l’octroi de délais de paiement, indiquant être en mesure de s’acquitter d’une somme de 300 à 400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif « Visale », que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative n°12 actualisée au 29 août 2025, établie et signée entre les parties qui reprend l’historique des paiements effectués par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé à cette date le montant des loyers et charges des mois de février 2024 à août 2025 inclus, soit une somme totale de 9 072,34 euros.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur en ce compris l’action en résiliation du bail, et ce, indépendamment de son bien-fondé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 1 188 euros, correspondant aux loyers des mois de février 2024 et mars 2024.

Il est établi que Madame [X] [J] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de six semaines puisqu’elle n’a procédé à aucun règlement avant le 31 juillet 2024€.

Madame [X] [J] reconnait par ailleurs le principe et le montant de sa dette, affirmant ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 04 juillet 2024.

Depuis cette date, Madame [X] [J] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [J], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants.

Cependant, la dette locative ayant augmenté depuis l’assignation selon les indications non contestées de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, l’intervention à venir du cautionnaire subrogé n’est donc pas hypothétique et il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est due au bailleur ou à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires.

Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [X] [J] expose ne pas avoir payé le loyer depuis longtemps et reconnait le montant de sa dette locative. Le règlement intégral du loyer courant n’étant pas repris, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Madame [X] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7 608,34 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1 188 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [J], partie succombante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (86.33 €), de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [X] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [Z] [E] ;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2023 avec prise à effet au 1er septembre 2023 entre Monsieur [Z] [E] d’une part et Madame [X] [J] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) sont réunies à la date du 04 juillet 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [J] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [J] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 5 juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

RAPPELLE QUE cette indemnité d’occupation est due par Madame [X] [J] à Monsieur [Z] [E] ou à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires et LA CONDAMNE au paiement en tant que besoin ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 608,34 euros (sept mille six cent huit euros et trente-quatre centimes) selon décompte arrêté au 29 août 2025, incluant l’échéance du mois d’août 2025, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon quittances subrogatives, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1 188 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (86.33€), de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,