MINUTE N° : 25/00352

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/03419

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 8] HABITAT

ET :

[W] [J]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. [J]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir en date du 22 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [J]

né le 09 Avril 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté de Mme [E] épouse [P] [Z], sa nièce, munie d’un pouvoir en date du 13 février 2025

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé du 2 avril 1999, l’EPIC [Localité 8] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a loué à M. [W] [J] et à Mme [H] [G] [B], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1.634,19 francs.

Mme [H] [G] [B] a donné congé par courrier du 20 juillet 2023.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a signalé la situation à la CCAPEX le 3 juillet 2023, fait signifier, le 12 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 18 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [J] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la sommes de 14.826,10 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 février 2024,l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Mme [M], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 9.952,25 euros, due au jour de l’audience. Elle précise que le surloyer qui avait été appliqué a été déduit suite à la réception de la déclaration de revenus de M. [J]. Il n’y a pas eu de reprise de paiement des loyers alors qu’une saisie conservatoire a bloqué 9.228,44 euros sur les comptes du locataire. Le bailleur s’oppose à tous délais suspensifs de paiement. Il est autorisé à verser aux débats en cours de délibéré un décompte actualisé mentionnant le retrait des surloyers. Il sera tenu compte de ce décompte reçu au greffe.

M. [W] [J], présent, assisté de sa nièce, explique avoir été licencié suite à un accident du travail ce qui a entrainé une baisse de ses revenus. Il a du reste reçu un rappel important de France Travail. Il souhaite faire la demande d’un logement plus petit. Il indique avoir payé le loyer de janvier.

Aucun, diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

2- Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, le bailleur produit :

— le bail conclu le 2 avril 1999 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.750,68 euros en principal,

— une décompte de créance arrêté au 22 janvier 2025 complété d’un décompte actualisé pour tenir compte de l’annulation du supplément de loyer de solidarité.

Selon l’article 1342-10 du code civil “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêts, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionellement”

Il s’en déduit, que dans le cas où le locataire ne précise pas lui même la dette qu’il souhaite régler au moyen du paiement qu’il effectue. Le paiement s’impute sur la dette que le locataire a le plus intérêt à acquitter.

Le commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2023, à M. [W] [J] et à Mme [H] [G] [B] pour un montant principal de 1.750,68 euros outre 180,68 euros de frais.

L’historique de compte établit que les locataires ont fait les réglements suivants :

—  20 juillet 2023 : 1.000 euros

—  11 aout 2023 : 900 euros

—  11 septembre 2023 : 1.000 euros

— soit un total de : 2.900 euros

d’où il en ressort que les causes du commandement ont été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 13 septembre 2023.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT sera donc débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

En l’espèce, le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance de M. [W] [J] est persistante. Le décompte de créance n’enregistre que trois règlements du locataire pour la période de novembre 2023 au 31 janvier 2025. La créance revendiquée après déduction des supplément de loyer de solidarité s’élève, au 07 février 2025, à 10.217,05 euros.

Ces absences de réglements répétés constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [W] [J] . Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à M. [W] [J] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner M.[W] [J] à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 9.952,25 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

M.[W] [J], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il convient de déduire de la somme réclamée un total de 655,28 euros ainsi détaillé :

— les pénalités d’enquête non justifiées soit (7,62 x 9) = 68,58 euros

— les frais de dossiers SLS non justifiés : 20 euros

— les frais d’huissier compris dans les dépens : 566,70 euros

Par suite, la dette locative à retenir est de 9.296,97 euros, échéance de janvier inclus.

M.[W] [J] doit par conséquent être condamné au paiement de cette dette locative augmentée des loyers et charges échues pour chaque mois à courir à compter du 7 février 2025, jusqu’au prononcé de la résiliation du bail. .

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M.[W] [J], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de la notification au Préfet à l’exclusion du commandment de payer délivré pour une dette déjà réglée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE le manquement répété de M.[W] [J] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 1999 avec l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que M.[W] [J] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M.[W] [J] de quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M.[W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M.[W] [J] à verser à L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT au titre des loyers et charges impayés, la somme de 9.296,97 euros (neuf mille deux cent quatre vingt seize euros et quatre-vingt dix-sept centimes), arrêtée au 7 février 2025, terme du mois de janvier compris, et du 7 février jusqu’à la date de résiliation du bail prononcée par le présent jugement une somme mensuelle correspondant au loyer courant soit 438,71 euros outre les charges mensuelles dues ;

CONDAMNE M.[W] [J] à verser à L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à compter du jugement prononçant la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer euros augmenté des charges justifiées, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M.[W] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout de l’assignation et de sa notification au Préfet à l’exception du cout du commandement.  ;

DÉBOUTE L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,