MINUTE N° : 25/00814

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 25/00223

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[B] [S]

[H] [S]

ET :

[O] [U]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e LETERME

copie le :

à M^e BREMANT

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [S]

né le 31 Août 1942 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [U]

né le 05 Août 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002839 du 02/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Pascale BREMANT de la SELARL BREMANT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

substitué par M^e HAROUNA

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 5 janvier 2019, M. [B] [S], a donné à bail à M. [O] [U], un bien immobilier situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel, payable d’avance, indexable de 400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, M. [B] [S] a fait délivrer à M. [O] [U] un congé pour reprise pour habiter, en vue de l’échéance du 4 janvier 2025.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [B] [S] a fait signifier à son locataire, le 27 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour non paiement des loyer et signalé la situation à la CCAPEX le 30 septembre 2024.

[B] [S], invoquant la persistance du défaut de paiement des loyers, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 6 janvier 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation à compter 28 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [U] devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et de tous occupants de son chef et notamment au besoin avec le concours de la force publique ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 1.424,03 € au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges outre revalorisationn légale depuis le 28 novembre 2024 jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le commandement de payer et la frais de signification à la CCAPEX.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [B] [S], représenté par son conseil, a soutenu oralement à titre principal les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2.369,03 euros arrêté au 13 mai 2025. Il y a ajouté une demande subsidiaire de validation du congé pour reprise donné le 31 mai 2024 à échéance du 4 janvier 2025 et porté sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 3.000 euros outre les dépens. Il s’oppose à tous délais et précise qu’âgé de 80 ans, il souhaite reprendre le bien loué pour habiter près de ses enfants.

M. [O] [U], représenté par son conseil, fait valoir que les loyers sont réglés depuis janvier 2025. Il a demandé à bénéficier d’un échéancier pour apurer sa dette par versements de 40 euros mensuels mais le bailleur a refusé. Ce refus ne lui permet pas d’avoir accès au FSL. Il a pris acte du congé pour reprise donné et souhaite un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Il est retraité et perçoit 1.000 euros mensuels de minimum vieillesse et assume les charges de la vie courante.

Les parties ont été autorisées à communiquer contradictoirement en cours de délibéré, en ce qui concerne M. [U] : les justificatifs du versement invoqués des loyers et en ce qui concerne M. [S] : ses observations sur ces pièces.

M. [S] a transmis un décompte de créance actualisé au 7 juillet 2025 à 2.929,03 euros. M. [U] a transmis les pièces demandées le 8 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier revenu complété ne donne aucune indication sur les charges et ressources du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [B] [S] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [B] [S] produit au soutien de sa demande principale :

— le bail conclu le 5 janvier 2019, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 27 septembre 2024 à M. [O] [U], pour une somme de 1.407,03 euros en principal.

— un décompte de créance actualisé au 7 juillet 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois. La comparaison du décompte du bailleur et des pièces produites par le locataire confirme que les versements enregistrés au crédit de son compte pendant les deux mois suivant le commandemment s’élèvent à 206 euros versés le 11 octobre. Les réglements de la CAF s’imputant sur l’échéance courante ne peuvent être comptabilisés comme apurant l’arriéré visé au commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

Le décompte établit en outre que le paiement du loyer courant n‘a pas été intégralement repris puisque de mars à mai 2025, le compte n’enregistre que deux versements de 209 euros et un versement de 240 euros pour un loyer mensuel de 400 euros. Plus aucun versement n’apparait postérieurement au 9 mai 2025.

M. [O] [U] ne rapporte pas la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il n’est donc pas possible d’accorder à M. [O] [U] des délais suspendant les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [O] [U] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [O] [U] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [B] [S], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme équivalente au loyer courant soit 400 euros.

M. [B] [S] revendique une créance de 2.929,03 euros arrêtée au 7 juillet 2025, échéance de juillet comprise.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la créance revendiquée comprend les taxes d’ordures ménagères des années 2023 et 2024 pour un montant total de 377 euros (184 € + 193 €). Cependant, M. [B] [S] ne produit pas les pièces justifiant de ces montants. La somme de 377 euros sera en conséquence déduite de la créance.

M. [O] [U] sera donc condamné à payer à M. [B] [S] la somme de 2.929,03 euros – 377,00 euros = 2.552,03 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer soit 400 euros à compter du 1er août 2025, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

— Sur la demande subsidiaire de validation du congé.

Cette demande est devenue sans objet du fait de l’admission de la demande principale.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine,au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [S], M. [O] [U] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 5 janvier 2019 entre M. [B] [S] et M. [O] [U], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [O] [U] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [O] [U] à verser à M. [B] [S] la somme de deux mille cinq cent cinquante deux euros et trois centimes (2.552,03 euros ) arrêtée au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise.

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à M. [B] [S] une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du mois du 1er août 2025, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

DIT devenue sans objet la demande subsidiaire de validation du congé pour reprise.

CONDAMNE M. [O] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [O] [U] à verser à la M. [B] [S] la somme de huit cent (800) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,