MINUTE N° : 25/00873

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/05387

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [R]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 7]

à Mme [R]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [J] muni d’un pouvoir en date du 17 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [R]

née le 31 Décembre 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/5387

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 24 et 27 octobre 2016, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à [Y] [R] portant sur un logement et garage situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 357,47 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 4 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [Y] [R] par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [Y] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [Y] [R] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [Y] [R] au paiement

— de la somme en principal de 3 922,73 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, ses formalités et de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

A l’audience du 19 juin 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par son représentant dument mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 547,01 €, hors frais, au 17 juin 2025. Il indique que la Commission de surendettement a prononcé une recevabilité du dossier en février 2025 et prononcé un échelonnement des dettes sur une période de 13 mensualités.

Madame [Y] [R] précise qu’elle a perdu son emploi, qu’elle devrait percevoir des indemnités à hauteur de 1000 € et qu’elle va se rapprocher de la commission de surendettement compte tenu de ce changement de situation.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Madame [Y] [R] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 20 novembre 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 7] par voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le24 octobre 2016, le commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 pour un montant en principal de 3 002,67 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 547,01 €, hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte arrêté à la somme de 4 908,21 € au 17 juin 2025.

— la somme de 274,12 € correspondant aux frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— la somme de 64,22 € au titre des frais d’assurance,

— la somme de 22,86 € au titre des frais d’enquête sociale.

Madame [Y] [R] sera ainsi condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 4 547,01 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 3 002,67 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 547,01 €, hors frais.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [Y] [R] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code ;

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte produit par le bailleur arrêté au 17 juin 2025, que Madame [Y] [R] a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 4 547,01 € à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l’audience la locataire ; Le bailleur indique que Madame [Y] [R] a repris le réglement de son loyer courant. Celle-ci confirme à l’audience sa situation de chômage avec des ressources mensuelles de 1 000€ et sa reprise de paiement du loyer. Elle indique avoir à se rapprocher de la Commission de surendettement compte tenu de son changement de situation suite à la perte de son emploi.

La commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4] et [Localité 7] a imposé le 6 mai 2025 a imposé au profit de Madame [Y] [R] des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement de la créance locative sur une période de 13 mois avec des mensualités fixées à 360,99 €, aucune contestation n’étant portée à la connaissance du Trbunal. Il convient, en conséquence, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [Y] [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 360,99 €, tels que prévus par le plan et précisés dans les conditions prévues au dispositif ci-après.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [Y] [R] de respecter les modalités de rééchelonnement telles que fixées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ; En cas de résiliation du bail, elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [Y] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [Y] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 547,01 € (QUATRE MILLE CINQ CENT QUARANTE SEPT EUROS, UN CENTIME) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2025 ;

Autorise Madame [Y] [R] à se libérer de sa dette au moyen de treize versements mensuels d’un montant de 360,99 €, en plus du loyer courant conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement en date du 6 mai 2025 ;

Dit que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non-versement d’une seule mensualité à son échéance ;

Constate l’acquisition au 5 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 24 octobre 2016 entre l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT et Madame [Y] [R] concernant l’appartement situé [Adresse 6] ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

RG 24/5387

Dit que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au  ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [Y] [R] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 6], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Madame [Y] [R] sera condamnée à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection