RG 24/03038

MINUTE N° : 25/0150

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03038

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 6] et [Localité 8]

ET :

[C] [Z]

[U] [Z]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M^e HAROUNA

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 6] et [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M. [I] muni d’un pouvoir en date du 14 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant assisté de M^e Rasmia HAROUNA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante représentée par M^e Rasmia HAROUNA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2021, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 593,65 € charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] au paiement de la somme de 1533,53 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 19 juin 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Monsieur [I] [F] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3112,95 € arrêtée au 14 janvier 2025. Il ajoute être en attente d’un rappel d’environ 700 € et précise être favorable à la mise en place d’un plan d’apurement.

Régulièrement cités par voie de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur et Madame [Z] [C] et [U], représentés par leur conseil, ont demandé l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [Z] [C] a précisé percevoir une pension retraite de 1448,00 € par mois, son épouse est sans ressource et le couple a deux enfants de 18 et 16 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Mutualité Sociale Agricole de la situation d’impayés le 21 février 2022 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] le 19 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le bailleur verse aux débats un décompte laissant apparaître un impayé de loyers et de charges qui perdure depuis l’entrée dans les lieux des locataires.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U].

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 23 novembre 2021 et le décompte de la créance arrêté au 14 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 3084,44 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 297,51 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 76,20 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a prélevé une somme mensuelle de 5,24 € de janvier à mars 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme 15,72 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2695,01 € (3084,44 – 297,51 – 76,20 – 15,72) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 janvier 2025.

Sur les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] ont justifié de leur situation sociale, familiale et financière à l’audience. Ils ont demandé au tribunal la mise en place de délais de paiement que le bailleur a accepté.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [Z] [C] et [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2695,01 € (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET UN CENTIME) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] à se libérer de leur dette de 2695,01 € en 35 mensualités de 70,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Prononce la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [Z] [C] et [U], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact ;

Dit que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Autorise l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, à défaut par Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], de procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

En tout état de cause ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Madame le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [Z] [C] et [U] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection