MINUTE N° : 25/00601

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04664

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. A.P

ET :

[X] [B]

[W] [O]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e GAILLARD

copie le :

à M. [B]

à Mme [O]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DEBATS : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. A.P, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [B]

né le 13 Mai 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [W] [O]

née le 15 Juin 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 17 décembre 2022,la SCI A.P. a donné à bail à Mme [W] [O] et M. [X] [B], engagés solidairement, un bien immobilier situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel indexable de 920 euros, payable d’avance.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI A.P. a fait signifier à ses locataires, le 22 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyer et le même jour un commandement d’avoir à justifier de l’assurance de lieux loués visant également la clause résolutoire prévue au bail.

Après avoir signalé la situation à la CCAPEX le 23 août 2024, le bailleur en invoquant le défaut de paiement des loyers, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location aux torts de locataires

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [O] et M. [X] [B] devenus sans droit ni titre à compter du 23 octobre 2024 ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 6.440 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux égal à compter de la date du commandement pour les causes de celui ci et de l’assignation pour le surpus. ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés àjusqu’à libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et les frais dexécution conformément aux disposition de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 27 MARS 2025, la SCI A.P. , représentée par son conseil, a repris les termes de l’assignation, en actualisant sa créance à 9.160 euros au jour de l’audience échéance de mars comprise. Un réglement de 2.000 euros a toutefois été fait en début de semaine. Compte tenu du montant de la créance, il s’oppose à tout délai.

Mme [W] [O] et M. [X] [B] comparaissent. Ils reconnaissent la créance à l’exception du mois de juin 2024 qu’ils indiquent avoir réglé. Ils ne contestent pas l’augmentation du loyer et confirment le règlement de 2.000 euros en début de semaine.

Ils expliquent la situation par la liquidation judiciaire de M [B]. Aujourd’hui, il a retrouvé un emploi pour un salaire de 3.000 euros mensuel hors prime. Mme [O] est illustratrice et perçoit environ 2.000 euros par mois. Le couple à un enfant à charge et reçoit en garde alternée un adolescent de 14 ans.

M. [B] précise qu’il est dans l’attente d’un versement du fonds de garantie de victimes d’infractions, indemnisant un préjudice qui lui est personnel.

Outre les charges de la vie courante, ils supportent des frais de nourrice à raison de 1.000 euros par mois, un leasing 300 euros par moi et un crédit du même montant.

Le diagnostic social et financier été dressé.

Le bailleur a été autorisé à faire part au Tribunal de sa position sur le règlement de l’échéance de loyer de juin 2024, alléguée par les défendeurs.

Par mail du 8 avril, il confirmait ce réglement et demandait que la somme de 920 euros soit retirée de sa créance.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, La SCI A.P. justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

La SCI A.P. produit :

— le bail conclu le 17 décembre 2022, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 22 août 2024 à Mme [W] [O] et M. [X] [B], pour une somme de 4.160 euros en principal.

— un décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [W] [O] et M. [X] [B] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à La SCI A.P., sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer revalorisé et des charges à compter du mois du 23 août 2024, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

La SCI AP revendique une créance de 9.160 euros dont il convient de déuire la somme de 920 euros correspondant au loyer de juin 2024. La créance sera retenue à hauteur de 8.240 euros.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, bailleur et locataires s’accordent pour reconnaitre un versement de 2.000 euros en début de semaine correspondant à un peu plus que deux loyers.

Leur situation fiancière permet l’apurement de la créance.

Compte tenu de ces éléments, Mme [W] [O] et M. [X] [B] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [O] et M. [X] [B], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI AP, Mme [W] [O] et M. [X] [B] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 17 décembre 2022 entre la SCI A.P. et Mme [W] [O] et M. [X] [B], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [X] [B] à verser à la SCI A.P. la somme huit mille deux cent quarante (8.240) euros arrêtée au 27 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [W] [O] et M. [X] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de six cents euros (600 euros) chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [O] et M. [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI A.P. puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [O] et M. [X] [B] soit condamnés solidairement à verser à la SCI A.P., jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [O] et M. [X] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [O] et M. [X] [B] à verser à la SCI AP la somme de cinq cents (500) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,