TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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N° RG 25/00699 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA7L

Minute 26-

Jugement du :

30 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 30 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM, greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par la SCP RCL & ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CADAVA prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric GODET-REGNIER avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2024, la société civile immobilière CADAVA (ci-après la SCI CADAVA), a consenti à Monsieur [E] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement à usage d’habitation meublée, d’une surface totale de 28m², situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 390,00 euros outre la somme de 50 euros à titre de provisions sur charges.

La société bailleresse par l’intermédiaire de son conseil a adressé au locataire, par lettre recommandée du 17 décembre 2024, une mise en demeure l’enjoignant de quitter les lieux à l’issue d’un délai de préavis fixé à trois mois à compter de la date de première présentation de ladite lettre, en raison de l’absence de justification d’une attestation d’assurance locative, l’hébergement de tierces personnes au sein du logement en violation du contrat, la consommation excessive d’électricité outre l’absence de paiement de la régularisation des charges récupérables.

Par courrier en date du 14 janvier 2025, la SCI CADAVA a mis en demeure M.[D] de procéder au règlement de la somme de 448,80 euros au titre de ses charges et particulièrement sa consommation d’énergie, outre la somme de 390 euros correspondant au loyer du mois de janvier 2025. La SCI a informé le locataire de la modification du contrat de fourniture d’énergie et l’a alerté quant à sa consommation d’énergie.

Par courrier officiel en date du 14 janvier 2025, le conseil du locataire a précisé que le locataire n’entendait pas poursuivre la location dudit bien et a formulé des doutes quant à la salubrité du logement.

Par courrier du 14 janvier 2025, la société bailleresse a mis en demeure le locataire de s’aquitter de la somme de 448 euros, au titre du dépassement des consommations électriques pour la période du 17 octobre au 31 décembre 2024, outre la somme de 390 euros concernant le loyer du mois de janvier 2025, cela dans un délai de 8 jours. Elle l’a informé d’une coupure totale d’énergie sur site le 20 janvier 2025 de 14h à 18h en raison de travaux d’installation d’un sous compteur divisionnaire permettant, à terme, un relevé réel et individualisé des consommations électriques du logement loué. Elle l’a averti de la modification du contrat souscrit auprès du fournisseur d’énergie, désormais à hauteur de 3KW à compter du 21 janvier 2025. Elle a enfin alerté le locataire quant à l’utilisation simultanée de l’ensemble des appareils électriques du meublé pouvant occasionner une coupure électrique sans que cela ne puisse être réenclenché directement par le locataire.

Par lettre du 30 janvier 2025, Monsieur [D] a informé la société bailleresse de son préavis de départ fixé au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Monsieur [E] [D] a fait assigner à comparaître la SCI CADAVA devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail entre la SCI CADAVA et Monsieur [D] au 31 janvier 2025, date du départ effectif des lieux ;

— dire n’y avoir lieu à verser de préavis ;

— la condamnation de la SCI CADAVA à lui restituer la somme de 192 euros au titre des provisions sur charge ;

— la restitution du dépôt de garantie ;

— la condamnation de la SCI CADAVA au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 avril et renvoyée à la demande des parties aux audiences du 16 mai, 5 septembre et 21 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures en date du 1er septembre 2025, lesquelles ne modifient pas les prétentions initiales.

Sur le fondement de l’article 6 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire soutient sa demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse considérant que cette dernière ne lui a pas assuré une jouissance paisible du logement et ne l’a pas non plus garanti des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il conteste le caractère décent du logement mis à disposition en ce que le réseau électrique disponible ou diminué par le fait du bailleur n’a pas permis le fonctionnement de l’ensemble des appareils mis à disposition, outre la présence d’humidité dans les murs et des tâches de condensation arrivées très rapidement après son entrée dans les lieux. Sur la demande de dire n’y avoir lieu à délai de préavis, le locataire estime qu’il ne peut être tenu d’un quelconque préavis compte tenu des circonstances dans lesquelles son départ est intervenu suite aux manquements du bailleur. Il relève en outre la mauvaise foi de la bailleresse en ce qu’elle l’a mis, dans un premier temps en demeure de partir, pour finalement solliciter ensuite la réalisation d’un délai de préavis.

En réponse à la demande de résiliation formulée par la SCI CADAVA le locataire soulève à titre liminaire l’irrégularité du contrat de bail lequel prévoit notamment des clauses de résiliation illégales. S’agissant du remboursement des charges perçues, il relève au visa de l’article L. 331-1 du Code de l’énergie que la refacturation de l’électricité consommée, assimilée à une revente, est interdite sans autorisation administrative préalable. Il soutient que l’article R. 417-2 du Code de la construction et de l’habitation impose la mise en place de compteurs individuels d’énergie, ce que n’a pas réalisé la SCI CADAVA. Aussi, il estime que la bailleresse n’a pu faire la démonstration de la consommation électrique réelle du logement et plus encore qu’elle a même reconnu aux termes de sa mise en demeure adressée le 14 janvier 2025 installer postérieurement un sous-compteur, justifiant ainsi qu’il puisse être demandé la restitution des provisions versées.

La SCI CADAVA, représentée par son conseil, sollicite quant à elle le bénéfice de ses écritures en date du 15 mai 2025 et ainsi :

— le débouté complet des demandes de Monsieur [D] ;

— dire que la SCI CADAVA est en droit de se prévaloir du montant du préavis ;

— le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] ;

— la condamnation de Monsieur [D] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société fait valoir que le locataire ne respecte pas les termes du contrat de bail en ne produisant pas, dans les délais qui lui étaient impartis, une attestation d’assurance locative, en hébergeant des tiers alors même que la location n’était destinée au seul usage du locataire et en ne s’acquittant pas de l’ensemble des loyers et charges dus. Ces manquements justifient, selon elle, le prononcé d’une résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire.

S’agissant du préavis de départ, la bailleresse réfute toute urgence prétendue du locataire d’avoir à quitter son logement et conteste le non respect par celui-ci du délai de préavis de trois mois à compter du 17 décembre 2024. Elle estime que la résiliation judiciaire du bail doit prendre effet à l’issue du délai de 3 mois.

Sur le caractère prétendument indécent du logement, elle conteste l’opposabilité des constatations révélant des traces d’humidité, ces dernières étant intervenues dans un cadre non contradictoire. Elle relève a contratio que le locataire a, par sa faute, engendré le phénomène de condensation par manque d’aération des pièces et alors qu’il a pu chauffer de manière excessive l’appartement. Elle soutient l’avoir alerté à différentes reprises sur ses consommations accrues d’énergie et reconnaît l’avoir dissuadé de toute utilisation simultanée des appareils électriques en raison de ces dites consommations. Elle précise que la seule coupure électrique intervenue a été rendue nécessaire par l’installation d’un compteur individuel. Elle justifie être à l’origine de la diminution de la puissance électrique du logement en raison des mêmes consommations jugées excessives et non dans l’intention de nuire au locataire.

S’agissant de la restitution des provisions sur charge, elle soutient que le contrat de bail prévoit la possibilité pour le bailleur de réajuster les charges et considère que les factures et relevés transmis sont clairs et précis. Elle réfute qu’il puisse s’agir d’une revente ou rétrocession d’électricité et renvoie à la lecture du contrat de bail. Elle refuse enfin toute restitution du dépôt de garantie en raison des sommes qui lui sont encore dues par le locataire au titre de la procédure pendante de référé-provision.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties qui tendent à ce que le juge « constate » ou « dise » et qui ne font que reprendre des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1228 dispose que le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat.

Le créancier peut, à ses risques périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable conformément à l’article 1226 du même code. La mise en demeure mentionne expressement qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, les parties sollicitent toutes deux une résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de l’une ou l’autre.

* Sur les manquements relevés par M.[D]

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu’un logement en bon état d’usage et de réparation.

L’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il se doit également d’assurer la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hors ceux, qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée par les parties.

Le bailleur reste en outre tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l’état, et ce pendant toute la durée du bail.

— sur le moyen tiré de la présence d’humidité et de moississures dans le logement

En l’espèce, Monsieur [D] produit un rapport d’intervention “recherche de fuite technique” de la société AFD GROUPE dont l’intervention, à sa demande, s’est déroulée le 30 janvier 2025. Il y est précisé qu’aucune fuite n’a été constatée au niveau des réseaux de chauffage, eau chaude, eau froide, eaux usées, eaux vannes et que le dégât est dû à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement mêlé à des chocs thermiques constructifs. Un manque d’étanchéité des joints de faïence est également relevé à l’angle de la douche. Aucune description de traces d’humidité n’est clairement exposée dans ce rapport d’intervention; il en va de même de la déclaration de sinistre, non contradictoire, adressée par M.[D] à son assurance et relative à un sinistre daté du 13 décembre 2024 décrit sous les termes “infiltration des murs de la salle de bains”.

Aussi, il convient de relever que Monsieur [D] ne rapporte pas la preuve de la présence de traces d’humidité dès son entrée dans les lieux ou à un temps proche. S’il produit des photographies permettant de constater des traces brûnatres murales, il ne parvient pas établir un lien suffisant permettant d’identifier qu’elles sont liées à un manquement imputable à la SCI CADAVA alors même qu’il est relevé dans l’une des pièces, n’étant pas une expertise judiciaire soumise au principe du contradictoire, une défaillance des joints de la douche, dont l’entretien repose sur le locataire.

— sur le moyen tiré de la défaillance du réseau électrique mis à disposition

En l’espèce, Monsieur [D] justifie avoir reçu une mise en demeure de la SCI CADAVA le 14 janvier 2025 aux termes de laquelle son gérant lui indique « J’attire particulièrement votre attention sur ce point : l’utilisation systématique et sans précaution de tous les appareils de l’appartement en même temps fera obligatoirement sauter le disjoncteur principal, lequel se trouve dans l’atelier et ne pourra être ré-enclenché que par nos soins. Etant souvent absent de [Localité 5] une ou plusieurs semaines, dernièrement du 1er novembre 2024 au 10 janvier 025, si cela arrivait vous seriez sans électricité jsuqu’à mon retour… Vous veillerez donc à utiliser avec parcimonie tous ces appareils à compter de la date ci-dessus afin de vous éviter cette situation”. Le bailleur y expose par ailleurs avoir modifié derechef le contrat d’énergie souscrit annuellement et diminué la puissance de moitié, désormais à hauteur de 3Kwh.

La SCI CADAVA se défend d’avoir manqué à ses obligations soutenant avoir été contrainte d’attirer l’attention du locataire quant à une consommation d’électricité qu’elle estime excessive, laquelle peut engendrer des coupures d’électricité. Elle ne rapporte toutefois pas la preuve que cette consommation électrique de Monsieur [D] est manifestement excessive ou encore qu’il puisse être attendu qu’elle puisse légitimement être limitée eu égard à un seuil standardisé pouvant faire référence ou s’imposant au contrat. En effet, le contrat de bail stipule uniquement en son article “Charges” que celles-ci représentent “la fourniture d’eau et d’électricité estimées d’après les années précédentes […]En cas de constatation de dépassement important en cours de trimestre, le BAILLEUR en avertira le PRENEUR afin que celui-ci prenne les dispositions nécessaires et qu’il ne soit pas surpris en fin de trimestre du montant du réajustement”.

En ne permettant pas au locataire de pouvoir accéder au compteur électrique du logement, qu’il soit localisé dans l’appartement ou en dehors ainsi qu’en ne garantissant pas la possibilité de pouvoir, pour quelle que cause que ce soit et par quel que moyen que ce soit, réenclencher le dispositif d’alimentation avant une ou plusieurs semaines, la SCI CADAVA a manqué à ses obligations minimales de mise à disposition d’une installation permettant une fourniture d’énergie accessible et suffisante et sans même qu’il puisse être utile de caractériser ou non une quelconque intention de nuire de cette dernière.

*Sur les manquement relevés par la SCI CADAVA

— sur le moyen tiré de l’existence d’une dette locative

L’article 24 de la loi sus-mentionée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur doit etre précédée des diligences prévues au II et III du même article, à savoir pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement enrte parents et alliés jusuqu’au quatrième de degré d’une transmission prélable de l’assignation à la commission de coordination des actions de prévention outre une notification, pour tout type de bailleur de sa notification au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI CADAVA n’est pas recevable à solliciter, même à titre reconventionnel, la résiliation du bail sur le fondement de la dette locative dans la mesure où elle ne produit pas avoir dûment justifié des conditions prélables de notification rappelées à l’article 24 de la loi susvisée, d’ordre public.

En conséquence, la SCI CADAVA sera déclarée irrecevable de ce chef.

— sur le moyen tiré de l’hébergement de tierces personnes au domicile du locataire

Selon l’article 4 de la loi précitée, sont réputées non écrites toute clause : « n) qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui”.

En l’espèce, la SCI CADAVA fait valoir que l’annonce de mise en location du logement précise « Suite désistement de nouveau : A louer meublé F1 indépendant de 28m² environ, équipé pour 1 personne …[Adresse 6] » et que le contrat de location mentionne dans un article « Règlement intérieur » que « la présente location est destinée à l’usage permanent d’une seule personne. Aucune colocation ou hébergement supplémentaire n’est admise, sauf occasionnellement par un membre de la famille lors de l’emménagement ou du déménagement,ou invité occasionnel de très courte durée et de manière non récurrente… dans tous les cas cette tolérance, ne pourra en aucun cas dépassser deux nuitées sans l’accord express du bailleur ».

Si la SCI CADAVA n’interdit pas expréssement aux termes du contrat tout hébergement de tiers par le locataire, se limitant à restreindre la durée de présence des visiteurs, il convient toutefois de relever qu’elle ne justifie dans ses pièces d’aucune présence de tiers au domicile litigieux.

En conséquence, aucun manquement du locataire ne peut être caractérisé de ce chef.

— sur le moyen tiré de l’absence de production d’une attestation d’assurance

En vertu de l’article 7 g) le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Selon l’article 4 g) de la même loi, est réputée non écrite tout clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit « l’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre et d’en justifier lors de la remise des clés» (page 3).

Il n’est pas contesté des parties que Monsieur [D] a transmis, par l’intermédiaire de son avocat, la dite attestation d’assurance par courrier du 14 janvier 2025 et après mise en demeure de la SCI CADAVA, réalisée par courrier d’avocat le 17 décembre 2024, pli avisé et distribué au locataire le 20 décembre 2024.

Il en résulte que la remise de l’attestation n’est pas intervenue lors de la remise des clés telle que prévue au contrat. Toutefois, il convient de relever que la mise en demeure effectuée le 17 décembre 2024 et aux termes de laquelle elle entend mettre fin au contrat de bail dans un délai de trois mois, n’a pas été précédée d’une mise en demeure préalable du locataire de s’exécuter dans un délai précisé.

Aussi, si le retard dans la communication de l’attestation est réel, il n’apparait pas suffisamment grave pour justifier de ce chef la résiliation du contrat de bail alors même que le locataire a pu prouver être assuré durant la période litigieuse.

En conséquence, compte tenu des éléments précédents, la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [D] par la SCI CADAVA sera résilié aux torts de cette dernière.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI CADAVA est seule à avoir manqué de manière suffisamment grave à ses obligations pour justifier de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

* sur la fixation de la date de résiliation

Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution est quant à elle subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’il pourra être résilié “PAR LE PRENEUR en cours d’année moyennant un délai légal d’un mois, date de réception d’une lettre recommandée AR adressée au bailleur. Si toutefois, il décide de quitter les lieux avant la fin du préavis, il s’engage à s’acquitter des loyers hors charges jusqu’à la fin du préavis. En cas de non respect de cet engagement, le bailleur aura tout loisir de recouvrer ces sommes par la voie judiciaire”.

En l’espèce, Monsieur [D] a adressé à la SCI CADAVA un courrier en date du 30 janvier 2025 et dont l’objet est « Notification de préavis du départ du logement », informant le bailleur d’une part, de sa volonté de quitter le logement et d’autre part, fixant un délai de prévis au lendemain, soit le 31 janvier 2025. Le locataire justifie ce délai compte tenu de la mise à disposition d’un logement non conforme du fait de coupures d’électricité ayant gravement affecté son quotidien et rendant le logement inhabitable et de l’insalubrité liée à l’humidité excessive et la présence de moisissures portant atteinte à sa santé et son bien-être.

Il convient de relever que si Monsieur [D] justifie de l’envoi du courrier à la SCI CADAVA le 30 janvier 2025 par le récépissé de dépôt, il ne justifie toutefois pas de la réception de ce courrier par la société.

Aussi, la résiliation du contrat de bail sera prononcée à compter de l’assignation en justice, soit le 17 février 2025.

2. Sur la demande de restitution de la somme de 192 euros au titre des provisions sur charge

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 précise les charges locatives sont récupérables et exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il est également prévu que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d’un “loyer mensuel de 390 euros outre la somme de 50 euros de charges mensuelles à titre de provision, représentant la fourniture d’eau et d’électricité estimées d’après les années précédentes”. Il est précisé au paragraphe – Charges – qu’un “relevé réel est effectué chaque fin de trimestre, lequel donne lieu à une régularisation de facturation. En cas de constation de dépassement important en cours de trimestre, le BAILLEUR en avertira le PRENEUR afin que celui-ci prenne les dispositions nécesaires et qu’il ne soit pas surpris en fin de trimestre du montant du réajustement”. Il est ensuite précisé dans un paragraphe titré EDF – GDF que “par commodité, l’abonnement EDF-GDF est souscrit par le bailleur”.

En l’espèce, Monsieur [D] s’est acquitté au titre des charges des sommes de 32 euros (17/10/24), 60 euros (6/11/2024), 50 euros (10/12/2024), 50 euros (4/01/2025). La SCI CADAVA justifie quant à elle d’un tableau récapitulatif des index relevés entre le 17 octobre 2024 et le 31 décembre 2024 au titre des charges d’eau (78,32 euros) et d’électricité :

—  251,87 euros au titre des heures pleines

—  126,47 euros au titre des heures creuses

—  16,48 euros au titre d’un 1/2 abonnement compteur

—  4,43 euros taxe acheminement

—  44,84 euros au titre des taxes et contributions sur consommation

—  0,24 euros TVA sur abonnement

—  84,64 euros TVA sur consommation et taxes annexes

La SCI CADAVA rappelle dans son courrier adressé au locataire le 14 janvier 2025 avoir procédé à l’installation d’un compteur individuel électrique pour le logement litigieux à compter du 20 janvier 2025.

Si la loi du 6 juillet 1989 n’exclut pas la possibilité pour un bailleur de facturer le coût des contrats d’énergie dont il s’est acquitté, il n’en demeure pas moins que la SCI CADAVA ne justifie pas avec précision de la consommation réelle électrique du logement avant le 20 janvier 2025, cette dernière étant également rattachée, pour l’un de ses locaux, au compteur électrique litigieux. Aussi, il conviendra de ne retenir à la charge du locataire que la somme appelée au titre de la consommation en eau (78,32), non contestée, ainsi que celles relatives à la fourniture et l’acheminement en électricité calculées indépendamment de l’index de consommation, à partager par moitiés égales entre la SCI CADAVA et le locataire. (16,48+ (4,43/2)+ (0,24/2), soit la somme totale de 99,47 euros.

En conséquence, la restitution de la somme de 92,53 euros (192 – 99,47 euros) sera ordonnée au titre de la régularisation des charges appelées pour la période du 17 octobre 2024 au 31 décembre 2024.

3. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Monsieur [D] ne justifie pas au titre des pièces communiquées, avoir remis les clés du logement à la SCI CADAVA et s’être acquitté de l’ensemble des loyers et charges locatives dûs au jour de la résiliation du contrat de bail fixée judiciairement à la date de l’assignation en justice.

En conséquence, il sera débouté de cette demande de restitution.

4. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce la SCI CADAVA, doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [D] les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure.

La SCI CADAVA sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail consenti par la SCI CADAVA à Monsieur [E] [D] et relatif au logement situé [Adresse 1]) au titre de la dette locative;

DECLARE RECEVABLES les autres demandes en résiliation du contrat de bail formulées par la SCI CADAVA et Monsieur [E] [D] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail entre la société civile immobilière CADAVA et Monsieur [E] [D] consenti le 17 octobre 2024 et portant sur un logement situé [Adresse 1]) aux torts de la SCI CADAVA, cela à compter du 17 février 2025 ;

CONDAMNE la SCI CADAVA à restituer à Monsieur [E] [D] la somme de 92,53 euros au titre des charges récupérables pour la période du 17 octobre 2024 au 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [D] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE la SCI CADAVA à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 700,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CADAVA aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente chargée des contentieux de la protection et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente