MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02487

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[X] [H]

[T] [V]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à Mme [V]

à M. [H]

à M. Le Préfet d'[Localité 10] et [Localité 11]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MORENO

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [H]

né le 24 Novembre 1975 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

non comparant, représenté par pouvoir donné à Mme [V]

Madame [T] [V]

née le 14 Avril 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 janvier 2022, la SCI FICOSIL a donné à bail à Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Adresse 8] ([Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 244,15 euros et des provisions sur charges de 100,15 euros, soit un total de 344,30 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la SCI FICOSIL a fait délivrer aux locataires par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 311,90 euros visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 22 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, remis à l’étude, la SCI FICOSIL a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 janvier 2024;

— Constater que Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] sont à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4];

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] et de tout occupant de leur chef, et ce avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 3 906,19 euros au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 avril 2024;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] à payer à la demanderesse la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 10] et [Localité 11] le 16 mai 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024.

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, indique qu’un plan d’apurement a été signé en juin 2024, à raison de 35 mensualités de 21,28 euros et une trente-sixième du solde, de sorte qu’il consent à la suspension de la clause résolutoire. Il actualise le montant de la dette locative à la somme de 5 115,32 euros arrêtée au 31 octobre 2024.

Madame [T] [V], comparante et munie d’un pouvoir de représentation de Monsieur [X] [H], reconnait le montant de la dette que les locataires souhaitent honorer selon les modalités du plan signé le 10 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 29 avril 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CAF. Elle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 10]-ET-[Localité 11] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail objet du présent litige comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 8 selon laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer à son échéance et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 311,90 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant plus intervenu au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges au 31 octobre 2024, après déduction des frais de pénalité et de poursuite, la somme de 5 115,32 euros.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’ils reconnaissent par ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront condamnés à verser au bailleur la somme de 5 115,32 euros, et ce solidairement en application de la clause de solidarité contractuelle contenue à l’article 2.15 du contrat de bail.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [T] [V] suit actuellement une formation pour laquelle elle est rémunérée à hauteur de 881 euros. Monsieur [X] [H] occupe un emploi à temps partiel selon contrat à durée indéterminée. Il perçoit un revenu mensuel d’environ 600 euros.

Il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le paiement de l’intégralité du loyer et des charges depuis le mois de juin 2024 et respectent le plan d’apurement.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties à l’audience, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les locataires, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 31 janvier 2022 relatif au logement n°7 situé [Adresse 6] à [Localité 9] est acquise au 30 janvier 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] à verser à la SCI FICOSIL la somme de CINQ MILLE CENT QUINZE EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES (5 115,32 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée à la date du 31 octobre 2024;

AUTORISE Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de VINGT ET UN EUROS ET VINGT-HUIT CENTIMES (21,28€) chacune et une trente-sixème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FICOSIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] soient condamnés à verser à la SCI FICOSIL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, soit la somme mensuelle de 348,72 euros;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [T] [V] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 10]-ET-[Localité 11] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection