MINUTE N° : 25/00795

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/05119

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS

ET :

[S] [U]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

LIGERIS

Copie à :

Madame [U]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/05119

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing signé le 2 avril 2019, la société LIGERIS, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [S] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 562,76 € charges comprises.

Par acte séparé signé par voie électronique en date du 21 février 2020, la société LIGERIS a consenti à Madame [U] [S] la location d’un parking numéroté 61 et situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Le 15 juillet 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire deux commandements de payer, l’un portant sur le local d’habitation et l’autre sur le parking, tous deux demeurés infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [U] [S] par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Madame [U] [S] ;

— à titre subsidiaire, la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— dire et juger en conséquence que Madame [U] [S] se trouve être occupante sans droit ni titre (logement et parking) ;

— l’expulsion de Madame [U] [S] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [U] [S] au paiement de la somme de 2 290,67 € au titre des loyers impayés pour le logement et la somme de 629,73 € au titre des loyers impayés pour l’emplacement de stationnement, selon décompte arrêté en date du 30 septembre 2024 ;

— la condamnation de Madame [U] [S] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [U] [S] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [U] [S] aux entiers dépens incluant notamment le coût des commandements de payer délivrés le 15 juillet 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 29 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la société LIGERIS – représentée par son conseil – maitient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 302,53 € arrêtée au 2 juin 2025. Elle donne son accord à la mise en place de délais de paiement.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 signifié à étude, Madame [U] [S] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré vivre avec deux enfants à charge de 15 ans et de 5 mois. Elle a précisé percevoir une contribution financière du père pour son premier enfant de 180,00 € par mois. Elle a ajouté être aide soignante mais actuellement au chômage et percevoir une indemnité mensuelle de 983,00 € ainsi que les prestations familliales de la CAF de 800,00 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 29 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les contrats de bail signés entre les parties les 2 avril 2019 et 21 février 2020 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 à Madame [U] [S] et portant sur la somme de 3 169,63 € dont 3 016,67 € au titre des impayés de loyers et de charges du local d’habitation. Il verse également aux débats le commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 portant sur la somme, en principal, de 995 € au titre des impayés de loyers et charges du stationnement.

Ces commandements reproduisent la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionnent la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte versé aux débats que Madame [U] [S] a versé dans le délai de deux mois la somme de 2 900,00 € à raison de 680,00 € le 27 juillet, 1 470,00 € le 6 septembre et 750,00 € le 9 septembre 2024. Ainsi, il en résulte que Madame [U] [S] s’est acquittée des causes du commandement de payer relatif aux impayés de loyer du sationnement dans le délais de deux mois après sa délivrance. Ainsi, la société LIGERIS sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail portant sur sur le stationnement.

Concernant le local d’habitation, Madame [U] [S] n’a pas réglé l’intégralité de l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du local d’habitation sont réunies au 16 septembre 2024.

Sur la résolution du bail portant sur le stationnement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte de la dette locative ne permettant pas de distinguer les impayés de loyer relevant du contrat de bail d’habitation de ceux relevant du contrat de bail du stationnement. Ainsi, la société LIGERIS est défaillante dans l’administration de la preuve du manquement de la locataire à son obligation de paiement du loyer dû au titre de la place de stationnement.

Ainsi, la société LIGERIS sera déboutée de sa demande.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les deux contrats de bail signés les 2 avril 2019 et 21 février 2020, les commandements de payer délivrés le 15 juillet 2024 à Madame [U] [S] et le décompte de la créance arrêté au 2 juin 2025 faisant apparaître une somme de 3 302,53 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 370,98 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € de janvier à septembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 68,58 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [S] à verser à la société LIGERIS la somme de 2 862,97 € (3 302,53 € – 370,98 € – 68,58 €)au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [U] [S] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler 400,00 € par mois loyer compris.

Il ressort du décompte produit que Madame [U] [S] a repris les paiements du loyer courant avant l’audience, et ce depuis novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [U] [S] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés le 15 juillet 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Madame [U] [S].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à usage d’habitation à la date du 16 septembre 2024 ;

DEBOUTEla société LIGERIS de sa demande formée au titre de la résiliation du bail signé le 21 février 2020 portant sur le stationnement ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la société LIGERIS la somme de 2862,97 € (DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Madame [U] [S] à se libérer de sa dette de 2862,97 € en 31 mensualités de 90,00 € et le solde à la 32ème échéance ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DITque si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [U] [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [U] [S] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

RG 24/05119

4 – Madame [U] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,