MINUTE N° : 25/01036

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/01610

DÉCISION

contradictoire et en premier

[K] [R]

ET :

[X] [C]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur [C]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [R]

né le 28 Novembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître Markowsky, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [C]

né le 27 Avril 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 septembre 2017, Monsieur [F] [H] a consenti un bail d’habitation – par l’intermédiaire de [Adresse 3] en qualité de mandataire – à Monsieur [X] [C] portant sur un logement avec cave et parking situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453 € et provision pour charges de 23 €. Par vente en date du 13 mars 2019, selon attestation notariale jointe à la procédure, Monsieur [K] [R] en est devenu propriétaire.

Invoquant des impayés de loyers, le 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur [K] [R] a ainsi fait assigner Monsieur [X] [C] par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet du 17 février 2025 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [X] [C] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [X] [C] au paiement de la somme en principal de 3 634,96 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au jour de la clause résolutoire.

— condamner Monsieur [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actuels, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [X] [C] à verser à Monsieur [K] [R] la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] [C] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer et sa notification à la CCAPEX,

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 18 septembre 2025, au cours de laquelle ce dossier a été utilement appelé, Monsieur [K] [R] – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7 963,65 € au 3 septembre 2025. Il indique qu’aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis novembre 2024.

Sur présentation de sa carte d’identité, il ressort qu’il s’agit de Monsieur [X] [C] et non Monsieur [X] [C]. Il confirme avoir été destinataire du commandement de payer et de l’assignation, tous deux portant mention de Monsieur [X] [C].

Monsieur [X] [C] explique avoir rencontré des difficultés financières suite à problème de voiture, qu’il a voulu mettre en place un échéancier auprès de Foncia, sans qu’une suite positive soit donnée à sa démarche. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler une somme supplémentaire en plus de son loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 décembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 23 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 septembre 2017, le commandement de payer délivré le 16 décembre 2024 pour un montant en principal de 2 536,08 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 963,65 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte actualisé à l’audience :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 312,86 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’assurance, à défaut pour le bailleur de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 ou d’en justifier dans le cadre du contrat de location, d’un montant de 206,94 €,

— les taxes d’ordures ménagères à défaut de produire le justificatif établi par les services fiscaux, pour les années 2023 (171 €) et 2024 (178 €).

Monsieur [X] [C] sera ainsi condamné à verser à Monsieur [K] [R] la somme de 7 094,85 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 16 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 536,08 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [X] [C] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur précise qu’aucun réglement de loyer n’est intervenu depuis novembre 2024. Monsieur [X] [C] explique les difficultés financières rencontrées et les difficultés administratives auprès de l’agence FONCIA pour la mise en place de prélèvements qui n’ont pas été réactiviés. Il indique percevoir 1 500 € de salaires mensuels en qualité d’agent de sécurité à l’Hôtel de ville de [Localité 9].

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis novembre 2024 et compte tenu du montant de la dette locative au regard des ressources, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 février 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais qu’il a du engager pour la présente procédure. Monsieur [X] [C] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [X] [C] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2017 entre Monsieur [X] [C] et Monsieur [K] [R] concernant le bien situé [Adresse 7] sont réunies au 17 février 2025 ;

Dit que Monsieur [X] [C] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [X] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [X] [C], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 7 094,85 € (SEPT MILLE QUATRE VINGT QUATORZE EUROS, QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse ;

Condamne Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [K] [R] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les frais d’exécution forcée ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [X] [C] à verser la somme de 500 € au titre des frais de procédure selon dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,