TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [X] [G]

Madame [E] [I] épouse [X] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07072 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQTV

N° MINUTE :

9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 février 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [E] [I] épouse [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07072 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQTV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 17 décembre 2014, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G] un logement (comprenant une cave) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1283,27 euros, outre les provisions pour charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3588,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 04 mars 2025.

Par notification électronique du 05 mars 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2025 à personne, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner les époux [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion des époux [X] [G], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

l-es condamner, solidairement, à lui payer la somme provisionnelle de 10 437,48 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée par celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— les condamner, solidairement, à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

— les condamner, solidairement, au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 18 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 1].

A l’audience du 04 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 16 916,48 euros au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résoutoire.

Les époux [X] [G] reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils sollicitent des délais pour échelonner la dette, et si la loi les oblige à quitter les lieux, des délais pour partir. Ils expliquent que Monsieur [B] [X] [G] est en arrêt maladie depuis décembre 2024 et qu’ils ont rencontré de nombreuses difficultés dans le versement des indemnités journalières. Madame [E] [X] [G], quant à elle, est autoentrepreneuse, si bien qu’ils ne veulent pas déposer de dossier de surendettement pour ne pas mettre en péril son activité. Elle perçoit environ 600 ou 700 euros par mois, lissés sur l’année. Ils ont trois enfants dont une enfant mineure et un fils lourdement handicapée pour lequel ils vont faire une demande d’aide auprès de la MDPH.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 17 décembre 2014 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et les époux [X] [G] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3588,76 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié aux époux [X] [G] le 04 mars 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les époux [X] [G] sollicite des délais de paiement tout en étant en difficulté pour proposer véritablement un échéancier. Ils reconnaissent, en outre, ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, quant à lui, s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement compte tenu de l’importance de la dette et de l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé aux époux [X] [G] et ces derniers seront donc déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Il convient, par conséquent, d’ordonner aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les époux [X] [G] sollicite un délai pour quitter les lieux. Il ressort des éléments de procédure et des débats à l’audience que les époux [X] [G] ont trois enfants, dont une enfant mineure, scolarisée au collège, et un fils dont ils indiquent qu’il présente un handicap. Monsieur [B] [X] [G] est actuellement en congé longue maladie et fait part d’importantes difficultés dans le versement de ses indemnités journalières, résultant, notamment, d’une mauvaise communication entre son employeur et l’assurance maladie. Les époux [X] [G] font part de difficultés circulaires peinant à reprendre le paiement du loyer courant sans le versement d’allocations familiales, et celles-ci étant suspendues tant qu’ils ne reprennent pas le versement du loyer courant.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et si le maintien dans les lieux des époux [X] [G] dans la durée n’est pas envisageable, il n’en demeure pas moins qu’ils ont besoin de temps pour pouvoir se reloger avec leurs enfants dans des conditions de vie décente. Par conséquent, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé aux époux [X] [G] un délai supplémentaire de huit mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’ils ont vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les époux [X] [G] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 05 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 31 octobre 2025. Les époux [X] [G] seront, par ailleurs, condamnés, solidairement, à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que les époux [X] [G] sont redevables de la somme de 16 916,48 euros au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les époux [X] [G] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Par conséquent les époux [X] [G] seront condamnés, solidairement, au paiement de la somme de 16 916,48 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 3588,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les époux [X] [G], qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 17 décembre 2014 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G] concernant le logement (comprenant une cave) situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 05 mai 2025 ;

DÉBOUTONS les époux [X] [G] de leur demande d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

ACCORDONS à Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G] un délai supplémentaire de huit mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de huit mois ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’expiration de ce délai, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que, hors période hivernale, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G], solidairement, à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 16 916,48 euros (seize mille neuf cent seize euros et quarante-huit centimes), selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 3588,76 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et soixante-seize centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G], solidairement, à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] [G] née [I] et Monsieur [B] [X] [G], solidairement, aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection