Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e POZZO DI BORGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DÉCISION N° 2026/112

N° RG 25/05231 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNXH

DEMANDERESSE :

S.D.C. 552 CAMILLE AMELIE

Représenté par son syndic en exercice la société SYND UP, société par action simplifiée dont le siège est situé 1846 boulevard du Cerceron, Centre Alpha, Zone Epsilon II, à SAINT-RAPHAEL (83700), représentée par son président en exercice, élisant domicile en cette qualité audit siège

139, Avenue du Maréchal Juin

06400 CANNES

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Société REGI IMMOBILIEN AG Dont le siège social est situé 38 BD DES MOULINS MONTE CARLO (MONACO) et dont l’établissement secondaire est situé AVENUE MARECHAL JUIN 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, élisant domicile en cette qualité audit siège,

38 BD DES MOULINS MONTE CARLO

98000 MONACO

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société REGI IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) est propriétaire des lots N°109, N°113 et N°122 au sein de la résidence 552 CAMILLE AMELIE sise 139 avenue du Maréchal Juin à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE a, par acte de Commissaire de Justice en date du 06 octobre 2025, fait citer à comparaître la société REGI IMMOBILIEN AG par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« JUGER que le syndicat des copropriétaires « 552 CAMILLE AMELIE » recevable et bien fondé en ses demandes ;

JUGER que la société REGI IMMOBILIEN AG est défaillante dans le règlement des charges de copropriété qui lui incombe ;

En conséquence,

CONDAMNER la société REGI IMMOBILIEN AG au paiement de la somme de 33.542,77 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date de la sommation de payer, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de la société REGI IMMOBILIEN AG, copropriétaire défaillante, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER la société REGI IMMOBILIEN AG au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNER la société REGI IMMOBILIEN AG au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société REGI IMMOBILIEN AG aux entiers dépens ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance en date du 08 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 13 janvier 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile énonce que « le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En vertu de l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile : « L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. »

En l’espèce, la société REGI IMMOBILIEN AG dispose de son siège social 38 boulevard des Moulins à MONTE CARLO (MONACO), Etat signataire de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commercial.

Conformément à l’article 5 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 : « L’Autorité centrale de l’Etat requis procède ou fait procéder à la signification ou à la notification de l’acte :

a) soit selon les formes prescrites par la législation de l’Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,

b) soit selon la forme particulière demandée par le requérant, pourvu que celle-ci ne soit pas incompatible avec la loi de l’Etat requis. Sauf le cas prévu à l’alinéa premier, lettre b), l’acte peut toujours être remis au destinataire qui l’accepte volontairement.

Si l’acte doit être signifié ou notifié conformément à l’alinéa premier, l’Autorité centrale peut demander que l’acte soit rédigé ou traduit dans la langue ou une des langues officielles de son pays. La partie de la demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, qui contient les éléments essentiels de l’acte, est remise au destinataire. »

Les formalités de signification susmentionnées ont été respectées notamment par l’envoi de l’acte de transmission à autorité compétente étrangère de l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE à l’encontre de la société REGI IMMOBILIEN AG en date du 19 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse également au débat l’acte de transmission de l’assignation à l’autorité étrangère à savoir la Principauté de MONACO, le justificatif de réception de la demande de signification à l’étranger d’un acte extrajudiciaire en date du 06 octobre 2025 (article 5 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965), ainsi que la preuve des vaines recherches entreprises afin de localiser l’adresse actuelle de la défenderesse, autre que la dernière adresse connue telle que justifiée par un relevé de propriété récent comme étant daté du 19 août 2025.

L’affaire est en état d’être jugée sur le fond. Il conviendra de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— relevé de propriété de la société REGI IMMOBILIEN AG concernant les lots N°109, N°113 et N°122 au sein de la résidence 552 CAMILLE AMELIE sise 139 avenue du Maréchal Juin à CANNES (06400) ;

— Le relevé de compte de la société REGI IMMOBILIEN AG la période allant du 03/07/2024 au 01/07/2025 ;

— Le contrat de syndic conclu avec la S.A.S. SYNDUP suite à l’assemblée générale du 14 février 2025 ;

— Les appels de fonds des exercices 2024 et 2025 ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 14 février 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE sollicite la somme de 33.542,77 € au titre des charges impayées et des frais.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de la société REGI IMMOBILIEN AG les sommes suivantes :

—  18/10/2024 : Mise en demeure pour un montant de 60 €. Cette dépense n’étant pas justifiée, la pièce n’étant pas produite, il conviendra donc de l’écarter ;

—  12/11/2024 : Mise en demeure pour un montant de 60 €. (même constat) ;

—  18/12/2024 : Mise en demeure pour un montant de 60 €. (idem) ;

—  06/05/2025 : SYND’UP 06 – mise en place d’une procédure commissaire de justice pour le copropriétaire REGI IMMO pour un montant de 144 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  22/05/2025 : MAITRE, [G], [H] HUISSIER DE JUSTICE – COMMANDEMENT DE PAYER pour un montant de 595,49 €. Il s’agit en réalité d’une sommation de payer et non d’un commandement de payer. La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune nécessité supplémentaire par rapport à une mise en demeure faite par LRAR moins coûteuse. Il conviendra donc de l’écarter des charges et des frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît donc qu’aucune dépense n’entre dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Au regard des pièces versées au débat, le montant effectif des charges impayées pour le syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE s’étend sur la période allant du 03/07/2024 au 01/07/2025 et est justifié comme suit : 33.542,77 €– 60 – 60 – 60 – 144 – 595,49 € = 32.623,28 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En conséquence, il convient de condamner la société REGI IMMOBILIEN AG à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme totale 32.623,28 € par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 03/07/2024 jusqu’au 01/07/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Par sommation de payer délivrée le 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE a sommé la société AG IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) de payer la somme de 19.386,34 € au titre des charges de copropriété, ce qui équivaut à une mise en demeure de payer.

Cette sommation fait état d’un retour de l’autorité étrangère dans le ressort de laquelle était alors domicilié la société défenderesse (SUISSE) conformément à l’article 6 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965.

Par conséquent, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de celle-ci, sur la somme de 19.386,34 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 06 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la société REGI IMMOBILIEN AG.

Cette attitude récurrente, ainsi l’importance de la dette de charges, affectent nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE.

Il est dès lors rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, il conviendra de condamner la société REGI IMMOBILIEN AG à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société REGI IMMOBILIEN AG succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande de condamner la société REGI IMMOBILIEN AG à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société REGI IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme totale de 32.623,28 € au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 03/07/2024 jusqu’au 01/07/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la sommation de payer en date du 12 juin 2025 sur la somme de 19.386,34 € et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 06 octobre 2025, avec capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société REGI IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la société REGI IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société REGI IMMOBILIEN AG (société de droit étranger) à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 552 CAMILLE AMELIE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE