MINUTE N° : 25/00181

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RG 25/01963 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUZ6

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

ET :

[M] [U]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 JUIN 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CABINET BROSSET immatriculée au RCS de [Localité 7] N° 714 801 099, demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par M^e POUBEL substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U] est propriétaire des lots n°1, 34, 50 et 89 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 22 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS CABINET BROSSET exerçant sous l’enseigne « BROSSET IMMOBILIER » a donné assignation à M. [M] [U] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1342-10, 1343-2 et 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 5 538,77 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 avril 2025 et ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024 ;la somme de 513,60 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

ordonner la capitalisation des intérêts

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 18 avril 2025 la somme de 5 538,77 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice financier certain à la copropriété.

A l’audience du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

5 538,77

Frais sollicités

513,60

TOTAL

6 052,37

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [M] [U] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 avril 2025 à hauteur de la somme de 5 538,77 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 7 juin 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [M] [U] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 538,77 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 4 413,47 euros et à compter de l’assignation du 22 avril 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 33,6 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

***

M. [M] [U] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 513,60 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal du 19 janvier 2023), M. [M] [U] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 600 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [M] [U] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1300 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [M] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

5.538,77 € (CINQ MILLE CINQ CENT TRENTE-HUIT EUROS SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 18 avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 4 413,47 euros et à compter de l’assignation du 22 avril 2025 pour le surplus ;

513,60 € (CINQ CENT TREIZE EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne M. [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [M] [U] aux dépens ;

Condamne M. [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.300,00 € (MILLE TROIS CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT