MINUTE N° : 25/00201

JUGEMENT

DU 27 Août 2025

N° RG 25/02178 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVM5

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

ET :

[Z] [G]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : V. AUGIS

GREFFIER lors du délibéré : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CABINET BROSSET, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [G] est propriétaire des lots n°04-5-11 dans l’immeuble située [Adresse 2].

Le 07 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a donné assignation à M. [Z] [G] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 4795,34 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 ;la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner ce dernier à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 05 mai 2025 la somme de 4795,34 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 06 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte remis à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 05 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2023 au 31 mars 2024 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 05 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4795,34

Somme relevant de l’article 700 186,00

Frais sollicités 559,20

TOTAL 5540,54

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Z] [G] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 05 mai 2025 à hauteur de la somme de 4795,34 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 29 décembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Z] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4795,34 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 05 mai 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 1199,11 € et à compter de l’assignation du 07 mai 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée par les pièces versées au dossier. La somme de 79,20 € sollicitée à ce titre ne peut dès lors être octroyée.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 340 €, à hauteur maximum de ce qui est stipulé au contrat de syndic page 17.

M. [Z] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 340 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [Z] [G] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Z] [G] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne M. [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

4.795,34 € (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS TRENTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 05 mai 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 1199,11 € et à compter de l’assignation du 07 mai 2025 pour le surplus ;

480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ;

Condamne M. [Z] [G] aux dépens ;

Condamne M. [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. FLAMAND C. BELOUARD