MINUTE N° : 25/00414

JUGEMENT

DU 12 Mai 2025

N° RC 25/00317

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[S] LOGEMENT

ET :

[D] [U]

[F] [Z]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 12 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[S] LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [U]

né le 30 Janvier 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [F] [Z]

née le 30 Juin 1975 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 6 aout 2010, la SA [S] LOGEMENT a donné à bail à M. [D] [U] et à Mme [F] [Z], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7] , pour un loyer mensuel principal de 455,14 euros outre la somme de 55 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [S] LOGEMENT a saisi la CAF le 2 mai 2024 de la situation, fait signifier, le 27 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 7 août 2024 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [U] et Mme [F] [Z] devenu sans droit ni titre;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 519,06 euros visée au commandement à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 février 2025, la SA [S] LOGEMENT – représentée par son conseil – maintient ses demandes, en actualisant sa créance à 2.012,66 euros arrêtée au 24 février 2025, échéance de janvier 2025 comprise.

M. [D] [U] et Mme [F] [Z], ne sont ni présents, ni représentés. La décision succeptible d’appel sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [S] LOGEMENT justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, SA [S] LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 6 aout 2010 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 519,06 euros.

— Un décompte de créance actualisé au 24 février 2025.

En conséquence, le commandement doit être considéré comme resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024.

L’absence de tout règlement depuis mars 2024 et le défaut de reprise du paiement des loyers, ne permet pas d’accorder de délais suspensifs à M. [D] [U] et Mme [F] [Z]. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Les conditions générales du bail liant les parties, paraphées par les deux défendeurs, disposent en son article 7 qu’il y aura “indivisibilité et solidarité entre les parties désignées dansles conditions particulières sous le nom de locataire.

En l’espèce, M. [D] [U] et Mme [F] [Z] sont désignés aux conditions particulières en tant que locataires et co-locataire.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [D] [U] et Mme [F] [Z] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de de 2.012,66 €, à la charge de M. [D] [U] et Mme [F] [Z] à la date du 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

M. [D] [U] et Mme [F] [Z], absents ne contestent par principe pas la dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend chaque mois à compter du 29 février 2024, une somme de 7,62 euros au titre des pénalités d’enquête.

Au terme du contrat de bail, il est prévu, à la clause 3.2 des conditions générales, la possibilité pour le bailleur, « en cas de dépassement des plafonds de ressources, la réglementationautorise la Socité à percevoir un supplément de loyer de solidarité (SLS) calculé selon les règles en vigueur ».

Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Suivant l’article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

A l’audience, la SA [S] LOGEMENT, justifie avoir adressé à M. [D] [U] et Mme [F] [Z], les 7 novembre 2023 et 24 janvier 2024 (relance) un courrier l’invitant à déclarer ses ressources en lui rappellant le montant de la pénalité mensuelle de 7,62 euros applicable.

Les pénalités de 7,62 euros appliquées à compter de février 2024 sont dès lors justifiées.

En l’espèce, la créance sera retenue sans modification.

M. [D] [U] et Mme [F] [Z] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.012,66 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [U] et Mme [F] [Z], parties perdantes, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2010 entre la SA [S] LOGEMENT et M. [D] [U] et Mme [F] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

CONSTATE que M. [D] [U] et Mme [F] [Z] sont occupants sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [U] et Mme [F] [Z] de libérer ce bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [U] et Mme [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [F] [Z] à verser à la SA [S] LOGEMENT la somme de 2.012,66 euros (échéance du mois de janvier 2025 inclus) au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 24 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [F] [Z] à payer à SA [S] LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers mensuel outre les charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,