MINUTE N° : 25/00338

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 25/00295

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[R] [I]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [I]

né le 11 Septembre 1970 , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement du 31 mars 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [R] [I], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 357,74 euros outre la somme de 158,58 euros à titre de provision sur charges et de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CCAPEX le 19 mars 2024 de la situation, fait signifier le 22 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [R] [I] et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [I] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.677,95 euros visée au commandement euros à parfaire de la somme mensuelle de 369,19 euros au titre des loyers et charges impayés du 22 mars 2024 à la date de la résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 369,19 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que son locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 février 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 7.249 euros. Le bailleur produit en outre une décision du 21 novembre 2024 de la commission de surrendettement des particuliers de l'[Localité 4] et [Localité 6] ayant déclaré recevable la demande de surrendettement de M. [I], déposée le 28 octobre 2024, avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La SA TOURAINE LOGEMENT a été autorisée à justifier en cours de délibéré de la contestation des mesure recommandées. Elle a transmis à cet effet le courrier de contestation daté du 7 février.

La créance déclarée à la commission de surrendettement concernant la SA TOURAINE Logement est de 6.330,74 euros.

M. [R] [I] est présent. Il se reconnait signataire du bail du 31 mars 2023. Il indique avoir subi un accident du travail, et être de nouveau en arrêt de travaail après une reprise de 4 mois. Il s’est laissé dépasser du fait que les paiements de la CPAM étaient fractionnés. Il déclare percevoir 1.250 euros par mois et se faire aider par une assistante sociale. Il régle son loyer en deux fois les 5 et 15 du mois depuis la décision de recevabilité et se dit incapable de régler plus.

Le diagnostic social et financier daté du 3 février 2025 fait état d’un revenu de 1.400 euros par mois d’indemnités journalières. Monsieur [I] ne perçoit pas d’aide au logement.. Il est séparé et verse 150 par mois de pension alimentaire outre les charges de la vie courante. Les créances déclarées dans le cadre du surrendettent s’élèvent à 20.060 euros dette de loyer comprise.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré progogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 31 mars 2023 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 3.677,95 euros,

— une décompte de créance.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

— Sur l’incidence de la procédure de surrendettemment

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [R] [I] a déposé, le 28 octobre 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 21 novembre 2024, ainsi qu’il résulte du courrier de validation des mesures de rétablissement sans liquidation judiciaire émanant de la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 4] et [Localité 6] du 23 janvier 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [I] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 mai 2024.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [R] [I] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 7.249 euros à la charge de M. [R] [I] à la date du 7 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

M. [R] [I] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d’occupations postétrieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surrendettement n’interdit pas en effet au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l’execution sera soumise à ses effets.

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surrendettement est sans incidence sur la demande en paiement et M. [I] sera en conséquence condamné à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 7.249 euros qui n’appelle pas d’observation.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai au locataire bénéficiaire d’une procédure de surrendettement au stade dela recevabilité , s’il justifie avoir repris le paiement du loyer courant.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Il sera toutefois rappelé que le délai courant jusqu’à la décision du juge saisi de la contestation de la mesure recommandé ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En conséquence, le locataire doit continuer à s’acquitter du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location. Dans cette hypothèse, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif montre une reprise du paiement des loyers en deux fois depuis le mois de décembre 2024. Le bailleur indique qu’il est d’acoord pour des délais sur 36 mois à raison de 201,36 par mois.

M. [I] estime impossible de payer une telle échéance en plus de son loyer qu’il règle en deux fois. Sa situation telle qu’elle ressort du diagnostic social est financier fait état de 1.400 euros de revenus mensuels pour 898 euros de charges fixes.

Le bailleur accepte que des délais de paiement soient accordés mais à hauteur de 220 euros par mois.

En application des dispositions précitées, il convient de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4] et [Localité 6] au bénéfice de M. [R] [I] .

Compte tenu de ces éléments, M. [R] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En revanche, à défaut de règlement du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et M. [R] [I] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 5] , sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [I] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 7. 249 euros arrêtée au 7 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) ;

AUTORISE M. [R] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une trente sixième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré

restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [I] soit condamné à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle qu’en cas de poursuite de la procédure de surrendettement, le réglement de la créance se fera conformément aux mesures prises par le juge qui statuera en matière de surrendettement ou le cas échéant par la commission de surrendettement.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,