N° RG 25/00373 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/00373 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Mme [J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 10],

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de sa Directrice Générale

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [C] [J] née [N]

née le 27 Août 1954 à

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 28 février 2006 ayant pris effet le 1er mars 2006, la S.A d’HLM « HABITAT DU FONCTIONNAIRE » aux droits de laquelle se trouve la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Mme [C] [J] née [N] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation n° 778 de type 3, 4ème étage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 294,45 € et une provision pour charges de 165 €.

Par contrat de location du 22 juillet 2015, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Mme [C] [J] née [N] pour une durée de 3 ans un garage n° 01 01 1770 01 4047 devenu accessoire au logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 35,20 et 2,01 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a signalé la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 26 novembre 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [C] [J] née [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 décembre 2024 pour un montant en principal de 3 513 ,41 €.

Puis elle a fait assigner Mme [C] [J] née [N] en référé à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 24 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence de la locataire.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [C] [J] née [N] et de tous occupants de son chef, sans délai  ;

— la condamner à lui payer à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 3 février 2025 la somme de 4 669,47 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 594,58 € et la condamner à son paiement

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 2ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— la condamner à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 5 862 € au 2 juin 2025. Elle est autorisée à produire un décompte actualisé sous quinzaine afin de valider les paiements argués par la locataire. Le décompte produit fait état d’un solde au 6 juin 2025 de 5 267,79 €.

Mme [C] [J] née [N] a comparu, souhaitant rester dans les lieux elle propose 200 € par mois à compter du mois d’août 2025 en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE qui justifie avoir signalé la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions qui lui en a accusé réception le 26 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Résiliation pour défaut de paiement » des conditions particulières et un commandement de payer a été signifié le 2 décembre 2024 pour un montant en principal de 3 513,41 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de la locataire d’un montant de 347,98 € étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2025 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment, l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE sera déboutée en tant que de besoin de sa demande d’expulsion immédiate.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte établissant que Mme [C] [J] née [N] restait lui devoir la somme de 5 267,79 € au 6 juin 2025.

Ce montant demandé par assignation est ainsi justifié.

Mme [C] [J] née [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette faisant valoir le paiement de l’échéance de mai 2025.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 267,79 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Le bailleur ne s’oppose pas formellement aux délais de paiement sollicités. Les versements effectués sur les derniers mois s’ils n’ont permis de réduire la dette locative établissent une capacité financière que la locataire s’engage à augmenter de 200 € à compter du mois d’août 2025.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [C] [J] née [N] à se libérer du montant de leur dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [J] née [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [C] [J] née [N] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 28 février 2006 ayant pris effet le 1er mars 2006 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et Mme [C] [J] née [N] concernant un logement à usage d’habitation n° 778 de type 3, 4ème étage et un garage n° 01 01 1770 01 4047 (contrat de location du 22 juillet 2015) sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 février 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [C] [J] née [N] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5 267,79 € [cinq-mille-deux-cent-soixante-sept euros et soixante-dix-neuf centimes] (décompte arrêté au 6 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [C] [J] née [N] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir à terme échu le premier jour de chaque mois, en 25 mensualités de 200 € (deux-cents euros) chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [C] [J] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 10] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [C] [J] née [N] soit condamnée à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [C] [J] née [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [C] [J] née [N] à verser à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE la somme de 300,00 € (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection statuant en référé

Laurent DUCHEMIN