MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/05070

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[C] [U]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

M. [U]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [U]

né le 27 Avril 1985 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 16 aout 2021, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [C] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel principal de 372,67 euros et 139,82 euros de provisions sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CCAPEX le 29 septembre 2023, fait signifier à son locataire le 5 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 ,dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de M. [C] [U] devenu occupant sans droit ni titre et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2 196,26 euros visée au commandement,

— d’une somme mensuelle de 387,71 euros au titre de loyers et charges du 5 octobre 2023 à la date de la résiliation du bail ,

— le somme mensuelle de 387,71 euros au titre de l’indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux.

— une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT- représentée par son conseil- maintient ses demandes de condamnation et d’expulsion, tout en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3.609,24 euros et qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement suspensifs soient accordés à M. [U] avec lequel elle a pris un accord de règlement pour l’apurement de la dette sur 34 mois avec une échéance de 107 euros mensuels.

M. [C] [U] présent, reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais conformément au plan d’apurement convenu avec son bailleur. Il indique être en CDI et percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 2.000 euros mais avoir été un temps en arrêt de travail ce qui a rendu sa situation financière compliquée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines CECI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

2 – Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

A l’appui de sa demande la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 16 aout 2021 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la dite clause, signifié le 5 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 196,26 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023.

— Sur la dette locative

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

A l’appui de sa demande la SA TOURAINE LOGEMENT produit un décompte de créance actualisé à 3 609,24 euros arrêté au 26 novembre 2024, échéance du mois d’octobre inclus.

M. [C] [U] reconnait le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

M. [C] [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 586,24 euros, arrêtée au 26 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 inclus) après déduction de la créance revendiquée de 23 euros correspondant à l’indemnité SLS du 31 janvier 2023 qui n’est pas justifiée.

— Sur les délais de paiement

Selon L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [C] [U] a repris le paiement du loyer courant, avant la date de l’audience du 28 novembre 2024. Il apparaît en situation de régler sa dette locative au regard notamment de la conclusion d’un plan d’apurement avec son bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des prétentions du bailleur à l’audience, M. [C] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3 – Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et de la nécessité de favoriser l’apurement de l’arriéré, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 aout 2021 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et M. [C] [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 décembre 2023;

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 3 586,24 euros, arrêtée au 26 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 inclus) ;

AUTORISE M. [C] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en trente trois (33) mensualités de 107 euros chacune et enfin une trente quatrième (34 eme) et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée chaque mois en même temps que le loyer courant et pour la première fois avec le loyer échu dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [C] [U] sera condamné à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT , jusqu’à libération définitive des lieux, à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE M. [C] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,