MINUTE N° : 25/00924

JUGEMENT

DU 06 Octobre 2025

N° RC 25/01617

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[I] [C]

ET :

[W] [D]

Débats à l’audience du 03 Juillet 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître GILLET

Copie à :

Monsieur le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [I] [C]

né le 11 Septembre 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [D]

né le 02 Novembre 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 27 mars 2019, M. [I] [C] a donné à bail à M. [W] [D], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 570 euros payable d’avance.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [I] [C] a fait signifier à M. [W] [D], le 19 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et signalé la situation à la CCAPEX le même jour.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai de deux mois visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [D] devenu occupant sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 284,33 € au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 19 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1 614,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 20 octobre 2024 au 28 mars 2025 à parfaire jusqu’à libération parfaite et complète des lieux ;

— une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, M. [I] [C] maintient ses demandes

Bien que régulièrement convoqué, par exploit d’huissier signifié en étude, M. [W] [D], ne comparait et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier est revenu vierge au greffe en raison de la carence du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [I] [C], bien qu’il n’y soit pas contraint, justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, le M. [I] [C] produit :

— le bail conclu le 27 mars 2019, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer et un mois après un commandement infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 19 août 2024 à M. [W] [D], pour une somme de 284,33 € euros en principal,

— un décompte de créance arrêté en mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Il ressort des pièces produites que dans les deux mois suivant le commandement M. [W] a réglé avec certitude les sommes de 585,84 euros en septembre et 585,84 euros en octobre à une date que le bailleur ne précise pas.

Selon les dispositions de l’article 1342-10 du code civil« le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Ainsi dans le cas où le locataire ne précise pas lui-même la dette qu’il souhaite régler au moyen des versements effectués, il est constant que l’imputation de ses paiements a lieu sur les dettes déjà échues et, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à acquitter.

En l’espèce la dette que M. [W] avait le plus intérêt à acquitter était celle faisant l’objet du commandement.

En conséquence le versement de la somme de 585,84 euros fait en septembre a éteint les cause du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent donc être considérées comme acquises ;

La juridiction n’étant saisie que d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut que débouter M. [C] de sa demande de ce chef.

— Sur la demande en paiement de l’arrieré locatif.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale de M. [W] [D] à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

M. [I] [C] produit un décompte de créance arrêté au mois de mars 2025, échéance mars comprise, à 1 898,65 euros.

M. [W] [D], non comparant, s’interdit de rapporter la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, de réglements modiifant ce décompte.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, elle n’appelle pas d’observation et sera retenue en l’état.

M. [W] [D] sera en conséquence condamné à payer à M. [I] [C] la somme de 1 898,65 euros arrêtée à mars 2025, échéance de mars comprise au titre des loyers dus. Cette somme portera intérêt à compter du jugement.

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive du défendeur, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, s’il peut être retenue que la carence de M. [W] était abusive, M. [C] n’apporte pas la preuve du dommage généré.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [I] [C], M. [W] [D] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le27 mars 2019 entre M. [I] [C] et M. [W] [D], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], ne sont pas réunies ;

DEBOUTE M. [I] [C] de sa demande de constat de la résiliation du bail

CONDAMNE M. [W] [D] à verser à M. [I] [C] la somme de mille huit cent quatre vingt dix huit euros et soixante cinq euros (1 898,65 euros) échéance de mars 2025 comprise au titre de la dette locative.

DEBOUTE M. [I] [C] de sa demande de dommages et intérêt pour résistance abusive.

CONDAMNE M. [W] [D] à verser à M. [I] [C] la somme de quatre cent euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer et de sa notification ;

REJETE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,