TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/02051 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2P7C

N° de MINUTE : 25/00905

Monsieur [R] [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0261

Madame [E] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0261

DEMANDEURS

C/

Monsieur [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

Madame [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique contenant promesse unilatérale de vente, reçu par Maître [I] [D], notaire à [Localité 3] (Seine-Saint-Denis), le 15 mai 2024, M. [R] [H] et Mme [E] [X] ont conféré à M. [S] [W] et Mme [M] [N] la faculté d’acquérir un bien immobilier sis à [Localité 3] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 2]. Ces derniers ont accepté la promesse de vente, en tant que promesse, mais se sont réservés la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La promesse n’a pas été réalisée.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 28 janvier et 25 février 2025, M. [R] [H] et Mme [E] [X] ont fait assigner M. [S] [W] et Mme [M] [N], devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), et demandent de :

— condamner M. [S] [W] et Mme [M] [N] à leur payer la somme de 40.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation contractuelle ;

— dire que la somme de 40.000 euros produira intérêts à compter du 31 août 2024, date de la demande de paiement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle ;

— condamner M. [S] [W] et Mme [M] [N] aux entiers dépens et à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Se fondant sur l’article 1103 du code civil et l’article 1304-3 du code civil, M. [R] [H] et Mme [E] [X] considèrent que la promesse de vente est devenue caduque à défaut pour M. [S] [W] et Mme [M] [N] d’avoir levé l’option dans le délai contractuel et qu’en conséquence ces derniers sont débiteurs de l’indemnité d’immobilisation, à défaut de justifier d’un refus de prêt dans les conditions fixées à la promesse.

M. [S] [W], assigné en l’étude d’huissier, n’a pas constitué avocat.

La signification de l’assignation à Mme [M] [N] a donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses et à l’envoi le jour même d’une lettre recommandée avec accusé de réception et d’une lettre simple en application de l’article 659 du code de procédure civile. Mme [M] [N] n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque, exerçant son option, le bénéficiaire choisit de ne pas acquérir le bien promis et, donc, de ne pas conclure le contrat de vente, il doit payer au promettant l’indemnité d’immobilisation qui avait été stipulée dans le contrat de promesse de vente unilatérale.

Toutefois, dans certaines hypothèses, l’indemnité d’immobilisation versée au promettant dès la conclusion du contrat de promesse doit être restituée au bénéficiaire alors même que ce dernier choisit de ne pas conclure le contrat de vente.

Il en est notamment ainsi, en vertu de l’ article L. 313-41 du Code de la consommation, lorsque la promesse était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que cette condition défaille.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt. Dans le cas contraire, la condition suspensive est réputée accomplie du fait que l’acheteur, débiteur de l’obligation, a empêché la réalisation de cette condition.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 15 mai 2024, la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 août 2024 à 16h.

Il a été stipulé que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le même délai.

Il ressort du paragraphe « Carence » de l’acte de promesse de vente ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE d’acquérir. »

Par ailleurs, il ressort de l’acte de promesse de vente que, en considération de la promesse, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 40.000 euros. Il est précisé dans l’acte que « cette indemnité d’immobilisation constituant le seul prix de l’exclusivité conférée au BENEFICIAIRE, ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 du code civil lui étant inapplicable ».

M. [S] [W] et Mme [M] [N] se sont engagés à verser la somme de 20.000 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, dans les 10 jours à compter de la signature de la promesse, sur le compte du notaire instrumentaire, constitué séquestre aux termes dudit acte. Il est stipulé que le séquestre aura notamment pour mission de remettre cette somme au promettant au cas où, la promesse n’étant frappée ni de caducité, ni de résolution, le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans le délai prévu.

Quant à l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation, M. [S] [W] et Mme [M] [N] se sont engagés à la verser directement à M. [R] [H] et Mme [E] [X], dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert pour lever l’option, pour le cas où M. [S] [W] et Mme [M] [N] ne signeraient pas l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

En outre, la promesse de vente a été soumise à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes, toutes stipulées dans l’intérêt du bénéficiaire, à savoir :

— des conditions suspensives de droit commun relatives à l’absence de servitudes, de charges, de vices non indiqués dans l’acte de promesse de vente, à la justification d’une origine de propriété trentenaire et translative et à l’absence de saisies ou d’inscriptions dont le montant serait supérieur au prix disponible.

— une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 500.000 euros, devant être réalisée au plus tard le 15 juillet 2024.

S’agissant de la condition suspensive de prêt, après un rappel dans l’acte des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, il est notamment stipulé ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis au PROMETTANT. »

M. [R] [H] et Mme [E] [X] produisent la copie d’une lettre recommandée avec avis de réception, émanant de leur conseil, distribuée à M. [S] [W] et Mme [M] [N], le 30 octobre 2024, aux termes de laquelle ces derniers ont été mis en demeure de payer aux demandeurs la somme de 40.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient à M. [S] [W] et Mme [M] [N] de rapporter la preuve qu’ils ont accompli leurs obligations contractuelles. Or, M. [S] [W] et Mme [M] [N] n’ayant pas constitué avocat, ils n’ont fait valoir aucune observation, ni transmis aucun document.

Dans ces conditions, M. [S] [W] et Mme [M] [N] ne démontrent ni que l’acte de vente a été signé, ni qu’ils ont levé l’option avant le 31 août 2024 à 16h.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas non plus avoir effectué des démarches aux fins d’obtenir un financement aux conditions stipulées à l’acte de promesse de vente ; empêchant ainsi l’accomplissement de cette condition suspensive. La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt sera donc réputée accomplie.

Ainsi, la volonté de M. [S] [W] et Mme [M] [N] de ne pas acquérir le bien immobilier n’est pas justifiée par la non-obtention de leur financement.

Ils sont en conséquence tenus de verser à M. [R] [H] et Mme [E] [X] le montant de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée à 40.000 euros.

Il sera rappelé que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, car elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, de sorte que le montant d’une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

En conséquence, M. [S] [W] et Mme [M] [N] seront condamnés à payer à M. [R] [H] et Mme [E] [X] la somme de 40.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 (date de la réception de la mise en demeure) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En outre, la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [W] et Mme [M] [N], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner M. [S] [W] et Mme [M] [N] à payer à M. [R] [H] et Mme [E] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [S] [W] et Mme [M] [N] à payer à M. [R] [H] et Mme [E] [X] la somme de 40.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 (date de la réception de la mise en demeure) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [S] [W] et Mme [M] [N] à payer à M. [R] [H] et Mme [E] [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [W] et Mme [M] [N] aux entiers dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,