MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 24 Février 2025

N° RC 24/03134

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[H] [J]

[O] [P] épouse [J]

ET :

[Y] [C] [I]

[N] [B] [A] [V]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 11]-REY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 24 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DEBATS : L. PENNEL

GREFFIER LORS DU DELIBERE: E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [H] [J]

né le 22 Avril 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [P] épouse [J]

née le à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substituée par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [C] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [N] [B] [A] [V], demeurant [Adresse 6]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 juillet 2018, Madame [O] [J] et Monsieur [H] [J] ont donné à bail, par l’intermédiaire de leur mandataire GESTRIMMONIA, à Madame [D] [A] [V] et Monsieur [Y] [C] [I], un bien immobilier à usage d’habitation situé “[Adresse 7] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 710 euros révisable chaque année, outre des provisions sur charges de 10 euros.

Le 14 septembre 2023, les bailleurs ont adressé un courrier de mise en demeure aux locataires d’avoir à payer la somme de 1 228,90 euros en paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, remis à étude, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 1 189,20 euros correspondant à des loyers et charges échus entre le 30 avril 2022 et le 04 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, remis à étude, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 1 214,04 euros au titre des loyers et charges échus entre le 30 avril 2022 et le 03 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2024, remis à étude, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 1 987,79 euros correspondant à des loyers et charges échus entre le 18 octobre 2022 et le 01 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2024, remis à étude, Madame [O] [J] et Monsieur [H] [J] ont fait assigner Madame [D] [A] [V] et Monsieur [Y] [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

Prononcer la résiliation du bail en date du 24 juillet 2018, à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé;Ordonner en conséquence sans délai l’expulsion de Monsieur [C] [I] et Madame [A] [V] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier;Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1 202,79 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juin 2024 inclus, somme qui sera réactualisée au jour de l’audience à intervenir sur la base des loyers et charges échus;Condamner solidairement les locataires à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 791,25 euros;Juger que l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux;Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 05 février 2024;Condamner les locataires in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;Condamner les locataires in solidum au paiement des entiers dépens d’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile;L’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 4] et [Localité 8] le 04 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024.

A l’audience, Madame [O] [J] et Monsieur [H], représentés par leur conseil, ont déposé leus pièces et maintenu l’ensemble de leurs demandes dans les termes de l’assignation.

Les locataires, bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour les locataires d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

***

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 4]-ET-[Localité 8] le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’action en résiliation du bail et ses effets

En vertu de l’article 7a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

***

En l’espèce, il résulte du décompte produit par les bailleurs qu’une dette locative perdure depuis avril 2022, le décompte affichant un solde débiteur de 334,98 euros dès le 30 avril 2022. Par la suite, si les locataires ont tenté d’honorer le paiement des loyers et charges dus et de résorber la dette par quelques versements en sus des loyers et charges (notamment en août, septembre et novembre 2024 respectivement les sommes de 114,75 euros, 214,75 euros et 99,30 euros) il ressort toutefois du décompte plusieurs paiements partiels (septembre 2022, de juin à septembre 2023 et de juin à octobre 2024), outre un impayé en date de mai 2024, de sorte qu’à ce jour la dette locative s’élève à 1 165,49 euros.

Par ailleurs, l’action répétée des bailleurs, par des mise en demeure et commandements de payer de septembre 2023 à février 2024, n’a pas permis de recouvrer cette dette.

La répétition de paiements partiels des sommes dues au titre du loyer et des charges et l’antériorité de la dette locative constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires à la date du présent jugement.

En outre, l’absence des locataires à l’audience prive de toute explication quant à leur situation et leur faculté d’honorer tant l’intégralité des loyers courants que la dette locative, éventuellement par le prononcé de délais de paiement.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [D] [A] [V] et Monsieur [Y] [C] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux. Il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués et de les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera d’un montant égal à celui du loyer (781,25 euros) et des charges (10 euros) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. L’indemnité mensuelle d’occupation sera ainsi fixée à la somme de 791,25 euros.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le décompte produit par les bailleurs, arrêté à la date du 08 novembre 2024, n’appelle aucune observation.

Les locataires, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1 165,49 euros au titre des loyers et charges impayés, et ce solidairement en application de la clause de solidarité contractuelle (article 2.16 du contrat de bail). La dette locative portera intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 05 février 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les locataires, partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l’intégralité de sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. En conséquence, les locataires seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le manquement de Monsieur [Y] [C] [I] et de Madame [D] [A] [V] à leur obligation essentielle du contrat de bail de s’aquitter du loyer et des charges;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 juillet 2018 entre Madame [O] [J] et Monsieur [H] [J] et Monsieur [Y] [C] [I] et de Madame [D] [A] [V] à compter de la date du présent jugement;

CONSTATE que Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] sont occupants sans droit ni titre du logement situé “[Adresse 5]”, [Adresse 2] à [Localité 13] à compter de la date du présent jugement;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [J] et Madame [O] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [O] [J] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de SEPT CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET VINGT-CINQ CENTIMES (791,25 euros);

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [O] [J] la somme de MILLE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES (1 165,49) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée au 08 novembre 2024, échéance du mois de novembre incluse;

REJETTE toute autre demande;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] aux entiers dépens de la présente procédure;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [C] [I] et Madame [D] [A] [V] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [O] [J] la somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection