N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7KX /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7KX

Minute n° 25/00343

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [N]

né le 15 Mai 1945 à [Localité 12] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 5]

Madame [L] [E] épouse [N]

née le 29 Octobre 1944 à [Localité 11] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [U]

née le 05 Juillet 1970 à [Localité 9] (Alpes Maritimes),

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [Y]

né le 29 Juin 1973 à [Localité 7] (Maine-et-loire),

demeurant [Adresse 4]

représentés ensemble par Maître Florent GRAVAT de la SCP GRAVAT-BAYARD, avocats au barreau de CHATEAUROUX

substitué par M^e Ariane CAUMETTE, avocat au barreau de CHATEAUROUX

Madame [Z] [U]

née le 06 Janvier 1994 à [Localité 9] (Alpes Maritimes),

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

Jonction avec le dossier n° RG 25/182

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er mai 2023, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] ont loué à Mme [Z] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 360 euros, outre 35 euros de provision pour charges.

Par acte établi le 8 avril 2023, M. [T] [Y] et Mme [M] [U] se sont portés cautions solidaires et indivisibles des engagements souscrits par Mme [Z] [U].

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 012,45 euros au titre des loyers et charges échus, reliquat du mois de novembre 2024 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à M. [T] [Y] et Mme [M] [U] par actes de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] ont fait assigner Mme [Z] [U], M. [T] [Y] et Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à Mme [Z] [U] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 1 510,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 012,45 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° in solidum aux entiers dépens.

Les assignations ont été notifiées au préfet du département de l'[Localité 10] le 11 mars 2025.

Les assignations adressées à M. [T] [Y] et Mme [M] [U] ont été enrôlées sous le numéro de répertoire général 25/00181 et celle destinée à Mme [Z] [U] sous le numéro 25/00182.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 25 avril 2025, lors de laquelle le dossier 25/00182 a été joint au dossier 25/00181, l’affaire se poursuivant sous cet unique numéro. Le dossier a été renvoyé et retenu à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont précisé que les loyers courants n’étaient toujours pas réglés.

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7KX /

Citée par acte délivré à l’étude, Mme [Z] [U] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

M. [T] [Y] et Mme [M] [U], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référés et aux termes desquelles ils sollicitent du juge qu’il :

annule l’acte de cautionnement,déboute M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamne les demandeurs à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’en dépit des prérogatives de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, telles que modifiées par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, l’acte de cautionnement ne comporte ni le montant du loyer, ni la mention prévue par l’article 2297 du code civil, relative au montant limite dû par la caution en cas de défaillance du débiteur, exprimé en lettres et en chiffres.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

En vertu des deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du 8 avril 2023, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que la nullité mentionnée par le texte est encourue sans même qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un grief.

En l’espèce, la lecture de l’acte de cautionnement permet de constater qu’en dépit des exigences du texte précité, le montant du loyer n’est pas indiqué, pas davantage que la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

En conséquence, le cautionnement devra être déclaré nul et l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. [T] [Y] et Mme [M] [U] seront rejetées.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er mars 2025, la dette locative de Mme [Z] [U] s’élève à la somme de 1 510,85 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [Z] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 novembre 2024 pour la somme de 1 012,45 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office à Mme [Z] [U] en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 10] le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 28 novembre 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties au contrat de bail.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Z] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [Z] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 407,60 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [Z] [U] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 150 euros à ce titre.

Par ailleurs, les demandes des bailleurs à l’encontre de M. [T] [Y] et Mme [M] [U] n’ayant pas prospéré, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] seront tenus de verser à ces derniers la somme de 80 euros sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement établi le 8 avril 2023 par M. [T] [Y] et Mme [M] [U] ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] à l’encontre de M. [T] [Y] et Mme [M] [U] ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] à verser à M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] la somme de 1 510,85 euros (décompte arrêté au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1 012,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er mai 2023 entre M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] d’une part, et Mme [Z] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] à verser à M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 407,60 euros, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] à verser à M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] à verser à M. [T] [Y] et Mme [M] [U] la somme de 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,