MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/05075

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[E] [T]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur [T]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [T]

né le 14 Novembre 1984 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 31 mars 2017, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mr [O] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 212,85 euros avec provision sur charges de 44,62 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, La SA TOURAINE LOGEMENT a saisi le 2 octobre 2023 la CCAPEX de la situation et a fait signifier le 5 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier du 26 avril 2024, dénoncé au préfet d’Indre et loire le 29 avril 2024, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mr [O] [T];

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 696,34 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT- représentée par son conseil – indique que la dette est réduite à 301,15 euros et qu’elle n’est pas opposée à accorder des délais de paiement à son locataire.

Mr [O] [T] présent, reconnaît le montant de la dette locative et indique qu’il peut la régler ce jour.

Compte tenu de cet engagement, la SA TOURAINE LOGEMENT a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte de créance actualisé.

Par courrier du 11 décembre la SA TOURAINE HABITAT indique que Mr [T] n’a pas été en mesure de s’acquitter de sa dette à cette date et maintient son accord pour que soit accorder à son locataire un échéancier sur 3 mois.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour [O] [T] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce le bailleur produit :

— le bail conclu le 31 mars 2017 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 696,34 euros,

— un décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 décembre 2023.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La SA TOURAINE LOGEMENT produit dans sa note en délibéré autorisée en date du 11 décembre 2024, un décompte actualisé arrêtant sa créance à l’encontre de Mr [O] [T] à la somme de 175,61 euros à la date d’actualisation (échéance du mois de novembre comprise).

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

Le décompte versé aux débats n’appelle pas d’observation, Mr [O] [T] sera par conséquent condamné au paiement de la somme 175,61 euros, (échéance de novembre inclus).

Sur l’octroi de délai

Selon l’article 24 -V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, Mr [T] a repris le paiement du loyer courant, avant la date de l’audience du 28 novembre 2024. Il apparaît en situation de régler sa dette locative et le bailleur demande que des délais soient accordés à son locataire.

Compte tenu de ces éléments, Mr [O] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mr [O] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Pour favoriser l’apurement de la créance et compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2017 entre La SA TOURAINE LOGEMENT et Mr [O] [T] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mr [O] [T] à payer à La SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 175,61 arrêtée au 10 décembre 2024 (échéance du mois de novembre incluse) ;

AUTORISE Mr [O] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en deux mensualités de 59 euros chacune et enfin une troisième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée avec l’échéance du loyer courant et pour la première fois en même temps que le loyer échu dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA TOURAINE LOGEMENT pourra faire procéder à l’expulsion de Mr [O] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mr [O] [T] sera condamné à verser à La SA TOURAINE LOGEMENT , jusqu’à libération définitive des lieux, à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute La SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE Mr [O] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,