MINUTE N° : 25/00501

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 25/00986

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[P] [B]

[N] [Z]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Madame [B]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [B]

née le 17 Mars 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/00986

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 694,39 € charges comprises.

Par suite du congé délivré par Monsieur [Z] [N] le 28 mars 2024, Madame [B] [P] est devenue seule titulaire du bail.

Les 5 et 6 juin 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] par acte de commissaire de justice des 13 et 15 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] au paiement de la somme de 979,70 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 464,04 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 5 juin 2024 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 464,04 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 5 et 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 26 novembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 348,09 € arrêtée au 11 mars 2025. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice des 13 et 15 novembre 2024 signifiés à étude, seule Madame [B] [P] a comparu à l’audience et a déclaré vivre seule avec ses deux enfants de 4 et 2 ans à charge pour lesquels elle perçoit une contribution du père à hauteur de 200,00 € par mois. Elle a ajouté percevoir le RSA et les allocations familiales. Elle a expliqué avoir également une dette ENGIE de 200,00 € pour laquelle un échéancier a été mis en place. Elle sollicite des délais de paiement.

Monsieur [Z] [N] était ni présent ni représsenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 3 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 26 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur soit à compter du 28 juillet 2023 et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 16 janvier 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date des 5 et 6 juin 2024 à Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] et portant sur la somme de 1 081,90 € dont 979,70 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or, le bail a été signé entre les parties le 16 janvier 2023 pour une durée de trois mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés et la solidarité

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 janvier 2023, le commandement de payer délivré le 5 et 6 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2025 faisant apparaître une somme de 1 348,09 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de déduire du décompte la somme mensuelle de 7,62 € de février à juillet 2024 prélevée par le bailleur au titre de pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier de l’envoi du questionnaire aux locataires. Le bailleur verse aux débats le courrier adressé aux locataires le 7 novembre 2023, une relance du 24 janvier 2024 ainsi qu’un état des flux entrant sur lesquels il apparaît des relances SMS en date des 19 décembre 2023 et 9 janvier 2024. Or s’agissant d’envois simples et de messages SMS sur un téléphone non déterminé, ces éléments ne permettent pas de démontrer de l’envoi du questionnaire aux locataires. Par ailleurs, ces documents ne permettent pas non plus de déterminer la date à laquelle le bailleur a reçu le questionnaire.

Ainsi, la somme de 45,72 € sera déduite du décompte à ce titre.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas.

L’article 8-1 VI de la loi du 06 juillet 1989 dispose que l’engagement solidaire de deux coloccataires non mariés ou et non liés par un PACS s’éteindra selon les modalités suivantes: − À la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au

bail,

− À défaut, au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, l’article 7.1 des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties le 16 janvier 2023 prévoit que pour l’exécution de toutes les obligations résultant du contrat de bail ou pour lepaiement d’une indemnité d’occupation, il y aura indivisiblé et solidarité entre les parties désignées dans les conditions particulières sous le nom locataire ; et qu’en cas de congé donné par l’un des colocataires, la solidarité se poursuit jusqu’au terme d’une période de six mois.

Monsieur [Z] [N] a donné congé le 28 mars 2024. Par courrier du 3 avril 2024, le bailleur lui rappelait qu’il restait solidairement tenu du paiement du loyer jusqu’au 28 septembre 2024. Ainsi, Monsieur [Z] [N] ne saurait être tenu au paiement des loyers postérieurement au 28 septembre 2024. A cette date, la dette locative était de 1 265,05 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 1 219,33 € (1 265,05 € – 45,72€) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 septembre 2024. Madame [B] [P] sera condamnée, en outre, au paiement de la somme de 37,32 € due entre le 28 septembre 2024 et 11 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [B] [P] a sollicité des délais de paiement à l’audience. Elle a indiqué avoir repris les paiements et régler 50,00 € par mois en sus de son loyer courant.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [B] [P] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis décembre 2024. En outre, le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement sur 36 mensualités.

Monsieur [Z] [N], quant à lui, n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière. Au surplus, Monsieur [Z] [N] a quitté le logement depuis mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 août 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 1 219,33 € (MILLE DEUX CENT DIX NEUF EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 septembre 2024 ;

Condamne Madame [B] [P] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 37,32 € (TRENTE SEPT EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus du 28 septembre 2024 au 11 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [B] [P] à se libérer de sa dette de 1 256,65 € en 35 mensualités de 35,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

RG 25/00986

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [B] [P], Monsieur [Z] [N] ayant déjà quitté les lieux, d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 4], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [B] [P] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [B] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [N] et Madame [B] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,