TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00400 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3CY

JUGEMENT du

10 Juillet 2025

Minute n° 25/00724

S.A. LOGI OUEST

C/

[R] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBÉ

Copie conforme

Mme [K]

Copie dossier

Préfecture de Maine et [Localité 9]

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d'[Adresse 7]

Inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n°058 201 534

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4],

représentée par M^e Arnaud BARBE, substitué par M^e Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [K]

née le 22 Décembre 1989 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 aout 2012, la SA LOGI OUEST a donné à bail à Mme [K] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 297.27 euros, outre une provision sur charges.

Le 1er octobre 2024, la SA LOGI OUEST a fait délivrer à Mme [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 925.73 euros représentant les loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 février 2025, la SA LOGI OUEST a fait assigner Mme [K] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir:

— la condamnation de Mme [K] [R] à payer la somme de 1.561,65 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 décembre 2024 , et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion de Mme [K] [R] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [K] [R] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués, subsidiairement la fixation de cette indemnité.

— l’exécution provisoire,

— la condamnation de Mme [K] [R] au paiement de la somme de 400.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 24 avril 2025 la SA LOGI OUEST a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes.

La locataire n’a pas répondu aux sollicitations du service social pour la réalisation du diagnostic social et financier

Mme [K] [R] régulièrement citée par acte de Commissaire de Justice remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées .

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, la SA LOGI OUEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé receptionné le 30 septembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 9] par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

En l’absence de comparution de Mme [K] [R] ou de transmission d’une demande écrite de délai de paiement et de dispense de comparution, aucun délai ne peut être accordé.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “ tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause”.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [K] [R] , ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 1er octobre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 décembre 2024 .

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Mme [K] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SA LOGI OUEST réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 17 avril 2025 mensualité de mars comprise , prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Mme [K] [R] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [K] [R] à payer à la SA LOGI OUEST la somme de Cinq mille deux cents euros et quatre-vingt centimes ( 5.200,80 euros ) intégrant le sur loyer applicable à défaut de communication par la locataire de l’enquête sur ses ressources, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.561,65 euros et de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante une somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [K] [R] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 aout 2012 entre la SA LOGI OUEST et Mme [K] [R] , à la date du 2 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] , avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à verser à la SA LOGI OUEST, à compter du 2 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la SA LOGI OUEST la somme de Cinq mille deux cents euros et quatre-vingt centimes ( 5.200,80 euros ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 17 avril 2025 mensualité de mars comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.561,65 euros et de la décision pour le surplus.

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la SA LOGI OUEST la somme de 150.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE la SA LOGI OUEST de ses autres demandes.

CONDAMNE Mme [K] [R] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le Greffier, Le Président,