TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00505

N° Portalis DBY2-W-B7J-H3Y3

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00796

[T] [P] [Y] [P]

C/

[H] [C]

[V] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M. et Mme [P]

Copie conforme

M. [H] [C]

Mme [V] [K]

Préfecture du Maine et [Localité 12]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [P]

né le 17 juillet 1967 à [Localité 14] (49)

Madame [Y] [P]

née le 1er septembre 1977 à [Localité 6] (49)

demeurant ensemble [Adresse 1][Adresse 10]

[Localité 5]

comparants en personne,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [C]

né le 30 décembre 1977 à [Localité 13] (56)

non comparant, ni représenté,

Madame [V] [K]

née le 07 octobre 1983 au [Localité 9] (76)

non comparante, ni représentés,

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 5]

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] ont, par contrat conclu sous seing privé le 18 septembre 2024, à effet du 1er octobre 2024, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], une maison située [Adresse 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 850,00 €, outre les charges récupérables.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 850,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] ont fait délivrer à Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], un commandement de payer la somme de 1 700,00 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] ont assigné Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du contrat de location, conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail ; et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l‘expulsion des lieux de Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, conformément aux dispositions des articles L411-1 au L412-5 et des articles R 411-1 à R 442-4 du code des procédures civiles d’exécution, et d’un serrurier, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira aux requérants, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] le montant des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 27 février 2025, soit 3 400,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement des articles 1103 et 1231-7 du code civil ;

▸ fixer et condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 850,00 €, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], ainsi que celui de tout occupant de leur chef, en y ajoutant toutes révisions contractuelles ou charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement des articles 1240 et 1231-7 du code civil ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] la somme de 2 000,00 € au titre des dommages-intérêts, sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] une indemnité de 1 200,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, formalité et de la présente assignation, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, l’adresse de Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] étant confirmée par les services de la Mairie.

Après un renvoi à la demande des locataires, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P], maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif, dont ils produisent le décompte s’élève à 5 950,00 € à ce jour.

Ils soulignent que dès la première échéance, au mois d’octobre 2024, il leur a fallu insister pour obtenir le paiement.

Ils précisent que le justificatif d’assurance n’a pas été fourni, et que le commandement du 12 décembre 2024 n’a pas permis de faire évoluer la situation.

Ils expliquent leur demande de dommages-intérêts par le fait qu’ils doivent rembourser un emprunt sur ce bien, et que, les loyers qui devaient servir au remboursement n’étant pas payés, ils ont dû avoir recours à une autre solution.

Ils notent que, s’agissant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le chiffre a été donné par le commissaire de justice.

Ils relèvent qu’ils n’ont pas pu obtenir l’accord des locataires pour faire effectuer la réparation d’un volet roulant et qu’ils sont inquiets quant à l’état de leur maison.

Ils ajoutent qu’il souhaitent le départ des locataires compte tenu de la situation.

Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, ne se sont ni présentés ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], après s’être présentés au premier rendez-vous, ne se sont pas présentés aux rendez-vous suivants.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 13 décembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 12 décembre 2024, la somme de 1 700,00 € et le 2 juin 2025 celle de 5 950,00 €, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], absents à l’audience, n’ont produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le montant de leur dette.

Par conséquent, Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] seront condamnés solidairement, conformément au contrat de bail, à payer la somme de 5 950,00 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR LE DÉFAUT DE JUSTIFICATIF D’ASSURANCE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail faisait obligation aux locataires « d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, par la production d’une attestation délivrée par votre assureur pour le local loué.

A défaut de produire les justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte, je vous notifie que votre propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans votre bail, ladite clause étant annexée au présent comme faisant partie intégrante de l’acte ».

Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] n’ont pas produit le justificatif d’assurance dans le délai d’un mois pas plus qu’ils ne l’ont produit avant l’audience.

Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est applicable.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de justificatif d’assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement du 12 décembre 2024 et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2025, causent par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 850,00 €.

Cette indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Par conséquent, Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 2 juin 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 5 950,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

S’agissant des indemnités d’occupation, celles-ci seront également assorties des intérêts au taux légal, dans les conditions de l’article 1231-6 précité du code civil.

Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] sollicitent également le paiement de la somme de 2 000,00 € au titre du préjudice financier qu’ils disent avoir subi, du fait de l’emprunt sur le bien loué qu’ils sont contraints de rembourser sans l’apport des loyers.

A l’appui de leur demande, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] ne produisent aucun élément justifiant d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être indemnisé par le bénéfice d’intérêts moratoires.

Par conséquent, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] seront déboutés de leur demande à ce titre.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal.

Sauf disposition contraire, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement. »

En l’espèce, Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], partie perdante, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P], l’équité commande de condamner Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], solidairement, à leur payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 précité.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2024, entre Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P], d’une part, et Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 7] [Localité 8], sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 13 janvier 2025 pour défaut de justificatif d’assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNE à Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] pourront faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], solidairement, à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] la somme de Cinq Mille Neuf Cent Cinquante Euros (5 950,00 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 2 juin 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K] solidairement à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 13 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité, déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Cinq Mille Neuf Cent Cinquante Euros (5 950,00 €), révisable dans les mêmes conditions que le loyer, sera assorties des intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure notamment, le coût du commandement du 12 décembre 2024, formalité, et de l’assignation du 3 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] et Madame [V] [K], solidairement, à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [P] et Madame [Y] [P] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,