RG 24/00442

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/00442

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[D] [B]

[S] [M] épouse [B]

ET :

[K] [C]

[T] [C]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

M^e HAROUNA

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 10]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [D] [B]

né le 17 Mai 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

Madame [S] [M] épouse [B]

née le 24 Janvier 1961 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [C]

né le 01 Mai 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rasmia HAROUNA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [T] [C]

née le 24 Mai 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rasmia HAROUNA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 9 mars 2018, Monsieur et Madame [B] [D] et [S], par l’intermédiaire de leur mandataire la SAS [Adresse 12], ont consenti à Monsieur et Madame [C] [K] et [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 905 € hors charges.

Le 11 septembre 2023 les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance locative et de l’occupation des lieux, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que les bailleurs ont fait assigner Monsieur et Madame [C] [K] et [T] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [C] [K] et [T] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [C] [K] et [T] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [C] [K] et [T] au paiement de la somme de 6369,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’acte introductif d’instance ou de la décision rendue ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [C] [K] et [T] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [C] [K] et [T] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur et Madame [C] [K] et [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et renvoyée à celle du 5 octobre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 8] et [Localité 10] le 13 décembre 2023 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

Représentés par leur conseil, Monsieur et Madame [B] [D] et [S] maintiennent les termes de leur assignation même en cas de règlement de la dette locative. Ils ajoutent qu’un règlement a été perçu en novembre 2024.

En réplique, Monsieur et Madame [C] [K] et [T], représentés par leur conseil, sollicitent des délais et indiquent pouvoir solder la dette à réception d’une succession de 30000,00 €. Ils justifient d’un règlement de 1084,00 € en novembre 2024 correspondant au loyer courant. Ils ajoutent être retraités. Monsieur [C] a cessé son activité en 2023 et a été placé en sa qualité d’entrepreneur individuel exerçant une activité de services de “conseils pour les affaires et autres conseils de gestion” en liquidation judiciaire par jugement du tibunal judiciaire de [Localité 13] le 17 octobre 2024 avec extension à l’intégralité du patrimoinde Monsieur [C] [K].

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Ils ont été autorisé par le juge des contentieux de la protection à produire, en cours de délibéré, un justificatif de règlement de l’intégralité de la dette locative avant le 20 janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé par voie électronique entre les parties le 9 mars 2018 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023 à Monsieur et Madame [C] [K] et [T] et portant sur la somme de 3345,75 € dont 3142,85 € au titre des impayés de loyers, de charges et du dépôt de garantie.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé entre les parties le 9 mars 2018 pour une durée de trois ans et a été reconduit tacitement pour la même durée. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables et le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commande de payer.

Monsieur et Madame [C] [K] et [T] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 9 mars 2018, le commandement de payer délivré le 11 septembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 28 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 19134,49 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de relance qui restent à la charge du bailleur en application de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la somme de 242,00 € sera déduite du décompte à ce titre.

En outre, il résulte du décompte susvisé établi le 28 novembre 2024 que l’échéance de décembre, exigible au 1er décembre, a été imputée au locataire alors même que cette échéance n’était pas encore due. Ainsi, il convient de déduire du décompte la somme de 1087,71 €, celle-ci n’étant pas exigible au 28 novembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [C] [K] et [T] à verser à Monsieur et Madame [H] [V] et [O] la somme de 17804,78 € (19134,49 € – 242,00 € – 1087,71 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 novembre 2024.

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Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [C] [K] et [T] ont justifié de leur situation sociale et financière. Il ressort du jugement de liquidation judiciaire rendu par le tribunal judiciaire de TOURS le 17 octobre que Monsieur [C] perçoit une retraite de 1609,70 € outre une rémunération mensuelle de 1300,00 € en qualité de dirigeant de la SAS [C] FINANCES. Aucun élément n’est communiqué concernant les ressources de Madame [C].

Il en résulte que les époux [C] ne disposent pas des ressources financières suffisantes leur permettant d’honorer le paiement du loyer courant et de la dette locative même étalé sur 36 mois. En outre, les époux [C] font état d’une succession de 30000,00 € permettant de solder la dette locative. Toutefois, ils ne produisent aucun justificatif concernant cette succession et n’ont pas justifié, en cours de délibéré comme autorisé par le juge des contentieux de la protection à l’audience, d’un règlement de la dette locative avant le 20 janvier 2024.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [C] [K] et [T] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur et Madame [C] [K] et [T], perdant le procès, seront condamné à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [S] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [C] [K] et [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [C] [K] et [T] à payer à Monsieur et Madame [B] [D] et [S] la somme de 17804,78 € (DIX SEPT MILLE HUIT CENT QUATRE EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 novembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2023 ;

Dit que Monsieur et Madame [C] [K] et [T] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [C] [K] et [T] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur et Madame [C] [K] et [T], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 9], à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [C] [K] et [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [C] [K] et [T] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [C] [K] et [T] à verser à Monsieur et Madame [B] [D] et [S] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [C] [K] et [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,