MINUTE N° : 25/01112

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/01639

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[X] [P]

ET :

[Z] [O]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 1]-REY

copie le :

à Mme [O] [Z]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [P]

né le 25 Juin 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué par M^e BERBIGIER substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement le 2 août 2024 à effet du 5 août 2024, M. [X] [P], représenté par le Cabinet [W], a loué à Mme [Z] [O] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4], appartement 43, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 740 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers impayés, M. [X] [P] a :

— fait délivrer à Mme [Z] [O], le 22 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.630,20 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte,

— saisi la CCAPEX le 26 novembre 2024 de la situation,

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 31 mars 2025 pour voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.319,60 euros, arrêtée au mois de mars 2025, à parfaire des sommes dues au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges actualisés soit 842,40 euros avec révision en fonction de la clause insérée au bail jusqu’au départ effectif des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

— Dire que les intérêts dus sur les loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer du 23 novembre 2024

A l’audience du 2 octobre 2025, M. [X] [P], représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.579,67 euros.

Mme [Z] [O] comparait et reconnait la dette qu’elle explique par son licenciement. Elle a retrouvé un emploi en décembre 2024 et repris le paiement des loyers depuis janvier 2025. Elle a majoré le loyer de 150 euros depuis juin 2025. Elle espère toucher des indemnités après décision du conseil des prud’hommes et pouvoir ainsi apurer la dette. Elle souhaite rester dans les lieux. Elle y vit avec sa fille en deuxième année d’études supérieures. Elle perçoit 2.200 euros de salaire mensuel et a 1.000 euros de charges loyer compris.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [X] [P] produit :

— le bail conclu le 2 août 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement six semaines après un commandement de payer infructueux,

— le dossier de preuve des signatures électroniques,

— le commandement de payer la somme en principal de 1.219,88 euros, signifié le 22 novembre 2024, reproduisant cette clause,

— une décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai légal de 6 semaines puisque les prélèvements des sommes dues ont été rejetés.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 6 janvier 2025.

— Sur la demande de condamnation de Mme [Z] [O] aupaiement des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [Z] [O] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges. S’agissant d’une créance indemnitaire, il n’y a pas lieu de l’indexer sur l’évolution des loyers prévue au bail.

Le bailleur revendique une créance de 4.579,67 arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 inclus.

Mme [Z] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce la créance contient des mensualités d’assurance qui ne sont pas dues au bailleur et des frais de courtage annexes non justifiés. Ils seront déduits de la créance mise à la charge de Mme [O] à raison de 107,50 euros ((21,50 € + 7 €) x 5) et 224 euros (( 15,40 € + 7 €) x 10). Elle sera condamnée à payer à M. [P] la somme de 4.248,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 1er octobre 2025, échéance d’octobre comprise.

Compte tenu des délais qui seront accordés ci-dessous, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour les casues de celui ci et à compter du jugement pour le solde.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [Z] [O] a repris le paiement des loyers courants à compter du 1er février 2025 et a majoré la mensualités due 143,90 euros depuis le mois de juin 2025. L’équilibre de ses ressources et charges lui permet de continuer cet effort maintenu depuis plusieurs mois.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Z] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

— Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, seul l’engagement de la présente instance entraînant des frais d’huissier a permis de régler la situation d’impayés locatifs.

Ainsi, il apparaît justifié que Mme [Z] [O] supporte la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des frais qu’à du exposer des frais M. [X] [P], il serait équitable de condamner Mme [Z] [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 2 août 2024 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à verser à M. [X] [P] la somme de 4.248,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise.

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter du jugement pour le solde.

AUTORISE Mme [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 143 euros chacune et une trentième mensualité qui soldera la créance en principal, frais et intéret;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [X] [P] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Z] [O] soit condamnée à verser à M. [X] [P], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE M. [X] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.