MINUTE N° : 25/02180

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 25/02180

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. CHATEAUNEUF

ET :

[B] [W]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BAUDRY

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. CHATEAUNEUF, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [W]

né le 18 Décembre 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du I er novembre 2019, la SCI de CHÂTEAUNEUF a donné à bail à Monsieur [B] [W], un bien immobilier situé à [Adresse 8] , pour un loyer mensuel indexable de 470 euros, payable d’avance outre 15 euros de provisions sur charges.

Invoquant le manquement de son locataire à l’interdiction de sous-louer le bien loué sans l’accord du propriétaire, prévue à l’article 3 du bail , la SCI de CHÂTEAUNEUF a obtenu, le 3 septembre 2024, du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours, une ordonnance enjoignant à la Société Airbnb Ireland Unlimited Company d’avoir à lui communiquer l’intégralité des réservations intervenues et des sommes perçues par Monsieur [B] [W] au titre du compte ouvert par lui auprès de la plate-forme Airbnb pour le logement situé [Adresse 3] à TOURS (37000), à compter du 17 janvier 2020.

Par courrier du 1er octobre 2024, recommandé avec accusé de réception, la SCI de [Adresse 5] a mis en demeure M. [W] de lui payer la somme de 14.181,40 euros au titre des loyers perçus de la sous-location et 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par la contravention à ses obligations contractuelles et à sa résistance abusive.

La SCI de CHATEAUNEUF a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner, par provision, Monsieur [B] [W] à payer à la SCI DE CHATEAUNEUF une somme de 20.181 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [B] [W] à payer à la SCI DE CHATEAUNEUF une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [B] [W] aux entiers dépens.

A l’audience du 12 juin 2025, la SCI DE CHATEAUNEUF , représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation, fondant sa demande sur les manquements contractuels de son locataire et reprenant le détail des sommes demandées dans la mise en demeure adressées le 1er octobre 2024 à M. [W] à savoir 14.181,40 euros au titre des loyers perçus de la sous-location et 6.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaire pour le préjudice causé au bailleur par suite de sa résistance abusive voire frauduleuse mis par le locataire dans l’execution de ses obligations.

M. [B] [W], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement, susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

— Sur la demande en paiement des loyers perçus de la sous location

Il ressort des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours».

Cette interdiction de sous location sans l’accord du bailleur est expressement reprise dans l’article 3 du bail.

Aux termes des dispositions des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que «le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique».

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, il est admis que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Il est, également, de principe que le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leur prétentions.

Selon l’article 9 du même code, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la SCI de CHATEAUNEUF produit :

— le bail décrivant le bien loué comme un studio situé au deuxième étage au [Adresse 3] à [Localité 7] (pièce 1),

— l’annonce Airbnb d’un studio loué par un dénommé "[T]" situé au deuxième étage au [Adresse 3] à [Localité 7] et les échanges avec un locataire potentiel (pièce 2),

— la demande de communication du planning des réservations de ce bien adressés à la société Airbnb par ses soins et celles adressées par son conseil sollicitant en outre les détails du compte (Pièce 3 et 5),

— l’accusé réceptiond’un courrier adresé à M. [B] [W] le 7 septembre 2024 (Pièce 4),

— la fin de non recevoir reçu du conseil de la société Airbnb (Pièce 6),

— l’ordonnance de référé du 3 septembre 2024 (pièce 7),

— la mise en demeure adressée à M. [B] [W] le 1er octobre 2024 (Pièce 8).

Ces pièces sont insuffisantes pour démontrer avec certitude d’une part que le dénommé "[T]" est bien le locataire de la SCI de CHATEAUNEUF sous louant le local donné à bail et d’autre part, si ce point était justifié, pour établir les fruits qu’il aurait perçu de cette sous-location dans la mesure où le bailleur ne produit aucun des documents qu’il a pu recevoir de la société Airbnb en execution de l’ordonnance de référé du 3 septembre 2024.

La SCI de Chateauneuf qui échoue à rapporter la preuve de l’obligation qu’elle invoque sera en conséquence déboutée de sa demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

La SCI de CHÂTEAUNEUF qui échoue de la même façon à rapporter la preuve de l’obligation qu’elle invoque sera en conséquence déboutée de sa demande.

— Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI de CHÂTEAUNEUF, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance la SCI de CHÂTEAUNEUF sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI de CHÂTEAUNEUF de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que la SCI de CHÂTEAUNEUF conservera à la charge des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,