MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 23/04253

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[X] [I]

ET :

[X] [N]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [I]

né le 09 Juin 1948 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [N]

né le 26 Décembre 1965 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 23/04253

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2017, Monsieur [I] [B] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [S] portant sur un logement situé [Adresse 7], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,00 € charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers et un défaut d’assurance, le 26 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur [I] [B] a fait assigner Monsieur [N] [S] par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [S] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et s du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [N] [S] au paiement de la somme en principal de 2240,00 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 320,00 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [S] à verser à Monsieur [I] [B] la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2024 au cours de laquelle Monsieur [I] [B] , représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé la dette locative à la somme de 2 313,00 €. Il a précisé que le locataire avait repris les paiements depuis septembre 2023 pour un montant mensuel de 320,00 €.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023 signifié à étude, Monsieur [N] [S] était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mai 2024 et prorogé au 17 mai et au 24 mai 2024.

Par jugement du 24 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 novembre 20224 afin que le bailleur produise un décompte actualisé et détaillé de sa créance locative (loyers, revalorisations, charges, éventuelles régularisations de charges, autres frais ainsi que les sommes versées et dates de versement) et que les parties puissent en débattre contradictoirement.

A l’audience du 7 novembre 2024, Monsieur [I] [B] , représenté par son conseil, produit un décompte et justifie de la communication de cette pièce à Monsieur [N] [S], non comparant à l’audience, par courrier recommandé avec accusé réception, le courrier étant revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 2 décembre 2017 aux termes duquel il est prévu à l’article 12 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023 à Monsieur [N] [S] et portant sur la somme de 1686,88 € dont 1600,00€ au titre des impayés de loyers, de charges et du dépôt de garantie.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En ne comparaissant pas, Monsieur [N] [S] s’interdit de justifier de tous paiements libératoires dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juin 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précisé qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la réision du loyer prévu par une clause d’indexation dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputéa voir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulé.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 2 décembre 2017, le commandement de payer délivré le 26 avril 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er novembre 2024.

Le décompte susvisé fait état de loyers réglés du 1er janvier au 31 octobre 2024 à hauteur de 300,00€ par mois ce qui correspond au montant du loyer fixé intitialement dans le contrat de bail.

En ne produisant aucun justificatif relatif à la révision du montant du loyer, Monsieur [I] [B] ne démontre pas avoir informé le locataire de sa volonté de procéder à la révision du loyer à la date d’anniversaire du contrat de bail.

Il résulte du décompte versé aux débats à l’audience du 21 mars 2024 que Monsieur [N] [S] avait repris les paiements depuis le 1er septembre 2023 à hauteur de 320,00 € alors que sur le dernier décompte produit il apparaît que les règlements effectués par le locataire sont de 300,00 € par mois.

En outre, le décompte produit n’est pas détaillé et ne laisse pas apparaître les crédits et les débits. De plus, il n’est pas complet, la dette locative antérieure au 1er septembre 2023, soit la somme de 2068,00€, n’apparaissant pas sur ce décompte.

Par ailleurs, Monsieur [I] [B] impute aux locataires une dette de charges locatives à hauteur de 141,40 € sans justifier de la nature et de l’exigibilité de ces charges. En outre, il ne produit aucun justificatif relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022,2023 et 2024 dont il réclame le paiement.

Ainsi, Monsieur [I] [B] est défaillant dans l’administration de la preuvede la dette locative et de son exigibilité. Ainsi, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juin 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [N] [S].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 27 juin 2023 ;

Dit que Monsieur [N] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [S] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [N] [S], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [S] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [N] [S] à verser à Monsieur [I] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Monsieur [I] [B] de ses demandes formées au titre de l’arriéré locatif et de l’article 700 du code de procèdure civile ;

Condamne Monsieur [N] [S] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 23/04253