N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2025

N° RG 23/01061 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IWPZ

DEMANDEURS

S.C.I. DES METAUX

(RCS de TOURS n° 532 172 624), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [B] [O]

né le 30 Juin 1963 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [V] [S] épouse [O]

née le 20 Décembre 1964 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. AUTOPIECES 37

(RCS de TOURS n° 424 905 644), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

Mesdames F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI DES METAUX est propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 1]

composé de :

— un bâtiment principal à usage d’entrepôt, de stockage et de bureau

— un bâtiment secondaire à usage de dépollution et démontage des véhicules

— un bungalow de sanitaire.

— un bungalow de vestiaire et de cuisine.

Suivant bail commercial en date du 2 avril 2012 d’une durée de 9 ans, la SASU AUTOPIECES 37 exploite une casse automobile et occupe les locaux de la SCI DES METAUX.

Le 23 juin 2015, Monsieur [B] [O] et son épouse [V] [S] (les époux [O]) ont cédé la SASU AUTOPIECES à Monsieur [J] [D] et à cette occasion, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans jusqu’au 22 juin 2024 moyennant un loyer annuel de 36.000€ soit 3000€ HT et HC.

Le même jour, soit le 23 juin 2015, les époux [O] ont conclu avec la SASU AUTOPIECES 37 un contrat de bail civil portant sur un terrain nu d’environ 2000m2 mitoyen de la SCI DES METAUX pour une durée de 9années soit jusqu’au 22 juin 2024 moyennant un loyer annuel de 4560€ soit 380€/mois, non soumis à la TVA.

La SASU AUTOPIECES a donné congé, le 18 septembre 2020 pour le 22 juin 2021 pour l’ensemble des lieux loués.

Le 22 juin 2021, Maître [L], huissier de justice a dressé un procès verbal d’état des lieux de sortie.

Suivant acte en date du 10 novembre 2021, la SCI DES METAUX et les époux [O] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 15 février 2022, a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [R].

Suivant ordonnance en date du 29 avril 2022, Monsieur [A] a été désigné en remplacement de Monsieur [R].

L’expert a déposé son rapport définitif le 7 novembre 2022.

Par acte en date du 15 mars 2023, la SCI DES METAUX et les époux [O] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours la SASU AUTOPIECES 37 au visa des articles 1103, 1217 et 1240 du code civil.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 juillet 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI DES METAUX et les époux [O] demandent au tribunal de:

Vu l’article 246 du Code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1217 et 1240 du Code civil ;

— Dire et juger que la SASU AUTOPIECES 37 est responsable des dégradations commises sur l’immeuble qui lui était loué par la SCI DES METAUX et les époux [O].

— Condamner la SASU AUTOPIECES 37 à verser à la SCI DES METAUX :

119 192,28€ au titre du coût de réparation des dégradations ;

2 918,67€ au titre des loyers dus pour la période du 1 er au 22 juin 2021 ;

2 168€ au titre de la taxe foncière pour l’année 2021 ;

54 000€ au titre du préjudice économique de jouissance afférent au bâtiment principal,

somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

6 840€ non soumis à TVA au titre du préjudice économique de jouissance afférent au terrain nu, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

15 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance qui comprendront le coût des interventions des officiers Ministériels et le coût de l’expertise judiciaire.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SASU AUTOPIECES 37 demande au tribunal de:

Vu les articles L.145-40-1 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1731 du Code civil,

— JUGER les présentes écritures comme recevables et bien fondées ,

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER la SCI DES METAUX ainsi que les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions au titre de l’imputabilité des désordres et/ou dégradations à la Société AUTOPIECES 37.

— DEBOUTER la SCI DES METAUX et les époux [O] de leur demande de condamnation de la Société AUTOPIECES 37 au paiement de la somme de 119 192,28 euros au titre de la réparation de divers désordres.

— DEBOUTER la SCI DES METAUX et les époux [O] de leur demande de condamnation de la Société AUTOPIECES 37 au paiement de la somme de 54 000 euros ainsi que 6 840 euros au titre du préjudice de jouissance.

— LIMITER le paiement de la taxe foncière à la charge de la Société AUTOPIECES 37 à hauteur de la somme de 1 084, 20 euros et DONNER ACTE qu’elle reconnait devoir le prorata de loyer pour le mois de juin 2021 à hauteur de de 2 918,67 euros.

— CONDAMNER la SCI DES METAUX à restituer le dépôt de garantie versé par la Société AUTOPIECES 37 à hauteur de 6 000 euros et ORDONNER LA COMPENSATION avec les sommes reconnues être dues par la Société AUTOPIECES 37 à hauteur de de 2 918,67 euros au titre des loyers de juin 2021 et 1 084,20 euros au titre de la taxe foncière.

DEBOUTER la SCI DES METAUX et les époux [O] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum la SCI DES METAUX et les époux [O] au paiement de la somme de 4 000 euros à la Société AUTOPIECES 37 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ainsi qu’aux éventuels frais d’exécution forcée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 3 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS

La SCI DES METAUX et les époux [O] se prévalent de dégradations des lieux loués et sollicitent la condamnation de la société AUTOPIECES 37 à leur verser la somme de 119.192,28€ au titre du coût des réparations.

Il convient d’examiner chacune des dégradations invoquées étant précisé qu’il est constant qu’il n’a été dressé aucun état des lieux lors de la prise de possession de ceux-ci le 23 juin 2015.

En application du dernier alinéa de l’article L145-40-1 du code de commerce dont les dispositions sont d’ordre public, “le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.”

Selon ce texte, “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

Cette présomption n’étant pas applicable, il appartient au bailleur de rapporter la preuve du bon état des lieux lors de la cession du bail le 23 juin 2015.

1- Sur le chenil

Il est soutenu qu’il existait un chenil au moment de la prise de possession des lieux. A l’appui de cette demande, il est versé une attestation de Monsieur [P] [C] et une photographie datée de 2016.

Sur ce:

Il ressort de l’attestation de Monsieur [P] [C] qu’il existait un chenil et que Monsieur [D] s’ est séparé des chiens environ un an après son installation.

Il convient toutefois de relever que le contrat de bail commercial du 2 avril 2012 et son avenant du 23 juin 2015 ne font pas mention de l’existence d’un chenil.

Toutefois en l’absence d’une part de mention au contrat de bail et d’autre part de document comportant la description de l’aménagement du chenil, la demande en paiement de la somme de la somme de 6717,70€ pour création d’un chenil, n’est pas fondée et doit être rejetée.

Il convient au surplus de relever que le devis de la SARL Saussereau inclut la reprise de la rampe d’accès au bâtiment et ce alors qu’il n’est nullement rapporté la preuve que la dégradation de la rampe d’accès revêtue de quartz rouge soit imputable au preneur, la SASU AUTOPIECE37.

2-sur la taille des haies

Il est sollicité à ce titre la somme de 27.000€ sur la base du devis de la SARL Bois Chauffage Service.

L’expert judiciaire Monsieur [A] note que sur le cliché Google Maps d’avril 2020 on peut voir qu’à cette date les haies sont taillées.

Le constat de Maître [L] dressé le 22 juin 2021 mentionne que la haie qui longe la clôture, côté route n’est pas entretenue, qu’elle n’a pas été taillée et fait environ 5 mètres de hauteur. Il est également noté que la haie d’arbres côté Nord sur environ 200 mètres et la haie d’arbres côté Sud sur environ 300 mètres, ne sont pas taillées.

Les photographies fgurant en pages 39 et 40 du rapport d’expertise judiciaire démontrent que c’est surtout la haie côté Sud du site depuis le RD 46 qui a tendance à empiéter sur l’allée d’accès aux locaux de la SCI des Métaux.

Au regard des indications de l’expert judiciaire, la réduction de l’ensemble des haies à environ 2 mètres est excessive d’autant que le contrat de bail ne comporte aucune indication sur la hauteur des haies.

Le coût des travaux de taille des haies sera limité à la somme de 13.500€ correspondant à la partie de haie du côté Sud qui empiète sur l’allée d’accès.

3- sur la démolition du dallage

La société AUTOPIECES 37 a créé un dallage en béton, au niveau du sol existant. Ce bâtiment dont une partie a été démonté a fait l’objet d’un permis de construire.

Il ressort des pièces relatives au permis de construire que la demande a été faite au nom de Monsieur [J] [D] et non à celui de la SCI des Métaux ou de Monsieur et Madame [O], propriétaires du terrain.

La SASU AUTOPIECES 37 ne justifie pas avoir sollicité l’autorisation du bailleur et ce, même si la construction du tunnel de stockage était destinée à éviter la pollution conformément à l’arrêté du 26/11/2012 qui imposait au preneur que “toutes les pièces issues de la dépollution soient entreposées à l’abri des intempéries et sur une zone imperméable.”

Il convient toutefois de relever que la SCI des Métaux dont le gérant réside à proximité immédiate des locaux loués n’ a émis aucune remarque lors de la construction du tunnel dont la hauteur de 5 mètres le rendait facilement visible depuis son habitation.

Le contrat de bail du 2 avril 2012 prévoit au paragraphe -Clause d’accession que “ tous les travaux ….y compris ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur en cours de bail, deviendront la propriété du bailleur, sans indemnité de sa part, à l’expiration du présent bail, à moins que le bailleur ne préfère demander la remise des lieux, en tout ou en partie, dans leur état antérieur, aux frais du preneur.”

Ainsi, le bailleur est, conformément aux clauses du contrat, en droit de demander au preneur de remettre les lieux dans leur état initial qu’il ait ou non donné son accord sur la réalisation des travaux imposés par la règlementation, comme en l’espèce.

Il est sollicité sur la base du devis de l’entreprise Chavigny la somme de 20 083,20€. Ce devis comprend :

— zone 1, la démolition d’une dalle béton avec évacuation des matériaux non pollués sur 300m2, le terrassement complémentaire la remise en état et l’évacuation des matériaux , la fourniture et la mise en œuvre de diorite sur 20 cm avec compactage pour un coût de 13 786 € HT,

— zone 2, le curage de la plateforme et évacuation des matériaux non pollués, la fourniture et la mise en œuvre de diorite sur 10 cm avec compactage pour un coût de 2685 € HT.

L’expert a noté en page 64 de son rapport que Monsieur [O] se plaint de la présence de boues en surface de l’allée d’accès à la partie Est du terrain et que la présence de ces boues ne peut que provenir du site, dans le cadre d’un usage normal des lieux qui sont inadaptés à l’utilisation et à leur destination en raison d’une évidente inadaptation de la plate-forme de circulation.

Les travaux de la zone 2 ne sont donc pas en rapport avec la remise en état relative à la démolition de la dalle béton, il convient en conséquence de chiffrer le coût des travaux de remise en état à la seule somme de 16 543,20 € TTC (zone 1).

4-sur la remise en état de la grille du bac décanteur

Sur le procès verbal de constat de Maître [L], il apparaît que la grille située sur la fosse de récupération d’hydrocarbures présente plusieurs fils métalliques détériorés.

L’expert judiciaire note que la trame de fil métallique de la grille d’origine apparaît très fragile pour supporter le passage d’engins de manutention qui effectuent des manœuvres ce qui provoque des contraintes fortes sur les espaces de circulation.

Il note qu’il n’est pas établi l’existence d’un usage anormal des lieux du fait de l’activité de casse automobile à laquelle ils sont destinés.

En conclusion, l’expert Monsieur [A] estime que la grille est composée de fils métalliques en nappe supérieure d’un diamètre insuffisant qui est inadapté à l’utilisation et à la destination du site.

Par conséquent, la SASU AUTOPIECE37 ne peut être tenue pour responsable de la dégradation de la grille.

La SCI des Métaux sera donc déboutée de ce chef de demande.

5-Sur la remise en état de la clôture en panneaux rigides

L’expert judiciaire a noté comme l’huissier Maître [L] que la clôture grillagée constituée de panneaux de 2mètres de hauteur composés de fils métalliques de 5mm de diamètre et de poteaux en tôle pliée comporte des détériorations en plusieurs endroits. Il note que les poteaux présentent une flexibilité anormale.

Il convient de relever qu’il n’est pas démontré que le preneur, la SASU AUTPIECES 37 est à l’origine de ces dégradations.

En effet, selon l’attestation de Monsieur [X] [G], la clôture a été refaite en janvier 2014 de sorte que pendant plus d’un an et demi, le site était encore exploité par Monsieur [O].

Enfin, l’expert judiciaire a relevé que les poteaux de la clôture grillagée sont particulièrement fragiles malgré la profondeur d’ancrage invoquée, qu’ il n’y a pas de soubassement maçonné , de rail ou de trottoir ou un autre dispositif éloignant les véhicules pour permettre d’éviter les chocs sur la clôture constituée de matériaux fragiles.

Ainsi, d’une part il n’est pas rapporté la preuve que les dégradations de la clôture sont le fait du preneur et d’autre part la clôture est inadaptée à un terrain à destination de casse automobile de sorte que la SASU AUTOPIECE 37 ne peut être tenue de procéder à la remise en état de la clôture.

La SCI Des Métaux sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 13.083,30€.

6- Sur la remise en état du bâtiment

Il est sollicité la somme de 12.970,39€ sur la base du devis Cometil du 19/07/2021 qui prévoit:

— le changement d’un lamier de 3m

— le changement de tôles de bardage et d’un plateau de bardage

— la reprise d’une descente de gouttières,

— la remise en place du panneau publicitaire.

L’expert judiciaire a noté qu’il existe des dégradations sur le bardage du bâtiment à ossature et charpente bois au niveau du pignon Est.

L’huissier Maître [L] a également relevé l’existence sur le bâtiment récent de divers chocs sur le bardage et l’écrasement de la descente des eaux pluviales à l’angle du bâtiment.

L’expert judiciaire a noté en page 26 de son rapport que le bardage du bâtiment neuf a été posé et arrêté à quelques centimètres du sol extérieur et ce sans soubassement maçonné, de rail ou de trottoir visant à éviter les chocs sur le bardage qui est un matériau fragile.

En ce qui concerne les descentes d’eaux pluviales, Monsieur [A] note qu’elles sont réalisées en aluminium et qu’elles ne sont pas dotées de dauphins en fonte et que par conséquent, leur déformation est inévitable.

Il en conclut que ces dispositions constructives sont inadaptées au site d’exploitation d’une casse automobiles et indique au surplus, qu’aucun élément objectif ne permet d’imputer ces dégradations à la société AUTOPIECES 37.

En ce qui concerne le panneau d’enseigne publicitaire, l’expert note que sur les clichés Google Maps de 2012, il existait bien une enseigne au niveau de la clôture. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par la SASU AUTOPIECES 37.

Il convient cependant de relever que la SASU AUTOPIECES 37 justifie par la production de sa comptabilité que l’enseigne publicitaire acquise en 2000 ainsi que les racks font partie des immobilisations de sorte que ces éléments sont sa propriété.

Il ne peut donc être sollicité aucune somme par la SCI des Métaux pour la remise en place du panneau d’enseigne.

En conclusion, la SCI des Métaux sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 12.970,39€ au titre de la remise en état du bâtiment.

7-sur le remplacement du sytème d’alarme

Il est sollicité à ce titre la somme de 11.673,82€TTC.

A l’appui de cette demande, il est produit un simple mail de Madame [K] [F] précisant que le système anti-intrusion n’est plus en état de fonctionnement et qu’il convient de le remplacer par un système identique moyennant le prix de 11.673,82TTC.

Or, il n’est versé aucune attestation faite dans les formes de l’ article 202 du code de procédure civile et au surplus aucun élément ne permet de dire que le défaut de fonctionnement du système est imputable à la SASU AUTOPIECE 37.

En outre, l’huissier de justice, Maître [L] n’a pas, dans son procès verbal de constat du 22/06/2021 mentionné avoir tenté de faire fonctionner le système d’alarme. Il a simplement indiqué “qu’il lui a été impossible de vérifier le fonctionnement de l’alarme” sans apporter de précision sur la cause l’ayant empêchée de s’assurer du fonctionnement du système.

Ce chef de demande qui n’est pas fondé sera rejeté.

8-sur la remise en état de la porte sectionnelle et des deux portes piétonnes

L’expert judiciaire a constaté en page 48 de son rapport, d’une part une trace de détérioration du panneau bas de la porte sectionnelle intérieure du bâtiment ossature métallique réalisé en 2012 et d’autre part que la porte de l’issue de secours présente une absence de platine sur le mécanisme central et de profil de protection.

Or, en l’absence d’état des lieux lors de l’entrée dans les locaux, aucun élément objectif ne permet d’imputer la trace de léger enfoncement sur le bas de la porte sectionnelle à la SASU AUTOPIECES37 dirigée par Monsieur [D] alors que Monsieur [O] a lui même exploité les lieux sur une période de trois avant la cession réalisée le 23 juin 2015.

Par contre, le bâtiment métallique étant de construction récente, la porte de l’issue de secours était nécessairement en bon état lors de la cession du bail le 23 juin 2015.

En conséquence, la SASU AUTO PIECES 37 sera tenue de supporter le coût de reprise de la fermeture de la porte de secours qui sera estimé à la somme de 600€ sur la base des indications figurant dans le devis de l’entreprise Hormann.

9-sur la remise en état du bungalow,du portail et sur l’éclairage du bâtiment

En ce qui concerne le bungalow sanitaire, il est reproché à la SASU AUTOPIECES 37 d’avoir modifié l’état d’origine et notamment d’avoir supprimé une cloison.

Il ressort des photographies figurant en pages 35 et 36 du rapport d’expertise que le local dénommé bungalow est en fait une remorque frigorifique portant encore l’inscription “Cloche d’Or, produits laitiers” qui a été aménagée en local sanitaire avec un WC, une douche avec chauffe eau.

Il convient de relever que le contrat de bail ne fait pas mention de ce bungalow ni de sa localisation.

Monsieur [W] [I], plombier chauffagiste précise dans une attestation que le bungalow sanitaire était parfaitement fonctionnel et qu’il existait une cloison séparant le WC et la douche et qu’un robinet de puisage était présent sur la façade Est.

Selon le devis de l’entreprise Cordier, il est prévu des travaux d’alimentation électrique avec reprise comme à l’origine et installation d’un coffret différentiel.

Il y a lieu toutefois de relever que rien ne permet d’affirmer que les travaux chiffrés à la somme de 557,34€ HT consistent en la remise en état de l’installation électrique du bungalow dans son état d’origine dès lors qu’il n’existe pas de description de celle-ci lors de l’entrée dans les lieux en juin 2015.

La SCI DES Métaux réclame en outre la somme de 5880€ sur la base du devis ACP qui est intitulé “travaux de remise à l’identique des locaux”.

Ce devis comprend le déplacement du bungalow, la pose d’une cloison en placoplatre, la pose d’un évier inox, le raccordement en eau et l’évacuation des eaux usées et l’installation d’un robinet de puisage identique à celui d’origine.

Il ressort de l’attestation circonstanciée de Monsieur [I] [W], plombier, qu’il a lui-même procédé à l’installation d’un WC, d’un WC handicapé, d’une cabine de douche et qu’il a procédé au raccordement de la micro station d’épuration.

Il ajoute qu’il entretenait également le bungalow sanitaire qui était équipé d’un chauffe eau récent, d’un évier inox et d’une cloison séparant les WC de la douche et qu’il y avait un robinet de puisage présent sur la façade.

Or, après le départ du preneur, il ne reste plus de cloison, la douche est uniquement munie d’un rideau et les parois intérieures du bungalow présentent de multiples traces d’éraflures y compris en hauteur.

La description précise des lieux faite par le témoin Monsieur [W] permet d’établir que le preneur, la SASU AUTOPIECES37 a manifestement modifié considérablement l’intérieur du bungalow qui, compte tenu des traces sur les murs, n’a pas été utilisé comme espace sanitaire.

Il appartient en conséquence à la SASU AUTO PIECES 37 de supporter le coût de remise en état du bungalow qui ressort à la somme de 5880€.

En ce qui concerne le portail, il est sollicité le changement de la carte électronique, des capteurs de sécurité et de la câblerie.

L’expert judiciaire a noté qu’il n’existe pas de butée au sol en fin de course du portail afin d’éviter un choc avec le bardage du bâtiment.

La SCI des Métaux n’apporte aucun élément probant sur le dysfonctionnement du portail et la nécessité des travaux de reprise qui seraient imputables à des dégradations ou à un défaut d’entretien de la SASU AUTOPIECES 37.

La demande de travaux concernant le portail n’est donc pas justifiée et doit être rejetée .

Concernant l’éclairage du panneau publicitaire qui était implanté à l’intérieur de la clôture, la photographie figurant en page 11 du rapport d’expertise judiciaire et celle prise par l’huissier Maître [L] et figurant en page 11 de son procès verbal de constat fait apparaître la gaine d’alimentation électrique qui permettait d’éclairer le panneau à l’aide de deux projecteurs.

Dans la mesure où la SASU AUTOPIECES 37 ne conteste pas avoir démonté le panneau publicitaire lui appartenant, elle doit remettre en place l’installation électrique et les projecteurs qui étaient installés sur l’enseigne éclairée.

Selon le devis de l’entreprise Cordier, le coût des travaux ressort à la somme de 1251,38€.

10-sur la demande au titre des panneaux de polycarbonate

A ce titre, il est réclamé la somme de 4428€ selon devis de l’entreprise Mounier.

L’expert judiciaire note que la façade avant du bâtiment à ossature bois est habillée de panneaux de polycarbonate de 8mm ainsi que la façade Est et le retour en pignon Nord.

Il existe un soubassement maçonné d’une hauteur de 80cm environ et il y a un impact de choc sur un panneau translucide et un profil de jonction des panneaux est arraché.

L’expert Monsieur [A] relève que les plaques de polycarbonate constituent un matériau très fragile aux chocs.

Or la photographie des lieux prise le 12 mars 2021, lors de l’occupation des locaux par Monsieur [D] fait apparaître la présence de trois bennes contenant notamment une grande tige métallique qui est en appui sur les panneaux.

Il est ainsi démontré que la présence des bennes à proximité immédiate des panneaux de polycarbonate est à l’orgine de la dégradation de l’une des plaques mais également de la dégradation du panneau de jonction métallique qui a été tordu.

La SASU AUTOPIECES 37 qui est responsable de ces désordres, sera en conséquence condamnée à payer à la SCI DES Métaux, la somme de 4428€ corrspondant au coût de remplacement du panneau de polycarbonate endommagé.

En conclusion au titre des réparations et des dégradations, la SASU AUTOPIECES 37 sera condamnée à verser à la SCI Des Métaux la somme totale de 42.202,58€ (13.500€+16.543,20€+600€+5880€+1251,38€+4428€) et ce, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le mois d’août 2021, date des devis et la date du présent jugement.

Sur les loyers et charges impayées

La SCI DES Métaux réclame la somme de 2918,67€ au titre des loyers du mois de juin 2021 pour le bail commercial et pour le bail civil (2640€+278,67€).

Ces sommes ne sont pas contestées par la SASU AUTOPIECES37.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de condamner la SASU AUTOPIECES 37 à verser au titre des loyers de juin 2021, la somme de 2918,67€.

En ce qui concerne la taxe foncière 2021, elle s’est élevée à la somme de 2168€ selon le relevé du SIP de [Localité 5] du 31/08/2021

Toutefois, la SASU AUTOPIECES37 fait à juste titre remarquer que selon le contrat de bail, elle n’est tenue de la taxe foncière uniquement affèrente aux locaux loués de sorte que la location ayant cessé fin 2021, elle n’est redevable de la taxe foncière que prorata temporis c’est à dire à hauteur de 1084,20€.

Sur la demande au titre du préjudice économique et de jouissance

La SCI DES Métaux sollicite la somme de 58.000 € correspondant, pour les bâtiments à la perte de loyers (3000€/mois ) sur une période de 18 mois et pour le terrain nu, la somme de 6840€ correspondant à 18 mois de loyers (380€/mois).

Or les photographies des lieux montrent que les locaux ont été rendus propres et parfaitement nettoyés et ce, malgré l’activité de casse automobile exploitée dans les locaux.

Par ailleurs, la SCI DES Métaux ne justifie pas avoir réalisé des travaux avant la remise du site en location dès le 22 septembre 2021 sur le Bon Coin en précisant “à louer, bâtiment industriel récent, état neuf et son parc de stockage attenant…” et ce moyennant un loyer de 2600€ HT.

L’expert judiciaire a conclu son rapport en indiquant qu’aucune intervention urgente sur les locaux était à prévoir et l’offre de location dès le mois de septembre soit deux mois après le départ du locataire démontre que les lieux ont été restitués en bon état.

L’absence de location n’est donc pas imputable au preneur mais au marché locatif pour un site industriel et il y a donc lieu de débouter la SCI DES Métaux de ses demandes formées au titre du préjudice économique et de jouissance dont la réalité n’est nullement démontrée.

Sur la demande reconventionnelle de la SASU AUTOPIECES37

La SASU AUTOPIECES37 réclame la restitution du dépôt de garantie de 6000€ prévu au contrat de bail.

La SCI DES Métaux n’a pas contesté la non restitution de la somme de 6000€. Il convient en conséquence d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 6000€ par la SCI DES Métaux à la SASU AUTOPIECES37. Toutefois les parties étant respectivement créancière et débitirice l’une de l’autre, il y aura lieu à compensation conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES Métaux les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, la SASU AUTO PIECES37 sera condamnée à lui verser une indemnité de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU AUTOPIECES 37 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déclare la SASU AUTOPIECES 37 responsable pour partie de dégradations dans les locaux loués,

Condamne la SASU AUTOPIECES 37 à verser à la SCI DES Métaux la somme de 42.202,58€ au titre du coût des réparations et ce,avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le mois d’août 2021, date des devis et la date du présent jugement,

Déboute la SCI DES Métaux du surplus de sa demande,

Condamne la SASU AUTOPIECES 37 à verser à la SCI DES Métaux les sommes suivantes:

—  2918,67€. au titre des loyers de juin 2021,

—  1084,20€ au titre de la taxe foncière jusqu’au mois de juin 2021,

Déboute la SCI DES Métaux de la demande au titre du préjudice économique et de jouissance,

Fait droit à la demande reconventionnelle,

Condamne la SCI DES Métaux à verser à la SASU AUTOPIECES37 la somme de 6000€ au titre du dépôt de garantie,

Ordonne la compensation conformément aux dispositions l’article 1347 du code civil,

Condamne la SASU AUTOPIECES37 à verser à la SCI DES Métaux une indemnité de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT