MINUTE N° : 25/01344

JUGEMENT

DU 06 Mars 2026

N° RC 25/04259

DÉCISION

Réputé contradictoire et en Premier ressort

Société [L] LOGEMENT

ET :

[A] [U]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à Maître Abed BENDJADOR

copie le :

à Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[L] LOGEMENT ESH , immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le siren n° 684 801 293 00029 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué à l’audience par M^e CROISE avocat au barreau de Tours

D’une Part ;

ET :

Monsieur [A] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/04259

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2019, la SA [L] LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [A] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 321,46 € charges comprises.

Le 26 novembre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [A] par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [A] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [A] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [U] [A] au paiement de la somme de 345,01 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 315,86 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 26 novembre 2024 à la date de la résiliation du bail ; et la somme mensuelle de 315,86 € au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [U] [A] à verser à la SA [L] LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [U] [A] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 17 mars 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [U] [A] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la SA [L] LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle actualise la dette locative à la somme de 569,34 € arrêtée au 12 novembre 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025 signifié à étude, Monsieur [U] [A] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogé au 6 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d'[Localité 1] et [Localité 2] de la situation d’impayés le 18 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la sure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 17 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 juillet 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024 à Monsieur [U] [A] et portant sur la somme de 411,88 € dont 345,01 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] [A] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 juillet 2019, le commandement de payer délivré le 26 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 2602,65 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte la somme de 2033,31 € correspondant à des réparations locatives qui ne constituent ni une dette de loyers ni une dette de charges mais correspondent à des dégradations locatives pour lesquelles le bailleur ne forme aucune demande et ne produit aucun justificatif.

En outre, le bailleur a imputé des frais de pénalité de 7,62 € par mois entre février et août 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces dommes dont téunies.

Ainsi, la somme de 53,34 € sera déduite du décompte.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [U] [A] à verser à la SA [L] LOGEMENT ESH la somme de 516,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant la situation financière de Monsieur [U] [A]. En revanche, il convient de relever que le montant de la dette locative est peu important.

Toutefois, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [A] a repris le paiement du loyer courant depuis septembre 2025 malgré le rejet du prélèvement de l’échéance d’octobre 2025.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [U] [A] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [U] [A].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 janvier 2025;

Condamne Monsieur [U] [A] à payer à la SA [L] LOGEMENT ESH la somme de 516,00 € (CINQ CENT SEIZE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [U] [A] à se libérer de sa dette de 516,00 € en 10 mensualités de 50,00 € et le solde à la 11ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [U] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux loués sis [Adresse 4], à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [A] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [U] [A] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA [L] LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [A] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/04259