N° Minute : 26/00119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/05632 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J4PX

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]”

représenté par son syndic l’agence MOTTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [E] [V],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-béatrice GAUCHER de la SELARL MARIE-BÉATRICE GAUCHER, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Février 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [V] est propriétaire des lots n°4 et n°13 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Le 03 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [E] [V] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :

la somme de 8397,95 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 31 décembre 2025, incluant les frais exposés ; la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 31 décembre 2025 la somme de 8397,95 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 06 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 10327,78 € selon décompte en date du 02 février 2026 incluant les charges impayées et les frais exposés.

Il rappelle qu’il a qualité à agir via son syndic en application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Il rappelle que Mme [V] n’a réalisé aucun versement depuis la mise en demeure de sorte qu’il ne saurait être considéré qu’elle était de bonne foi; qu’elle est coutumière du retard ce qui est à l’origine d’un préjudice financier pour le syndicat. Il relève que les revenus de la défenderesse devraient lui permettre de régler ses charges de copropriété.

Mme [E] [V], représentée par son Conseil, conclut au visa des articles 10, 10-1, 18-1 A, 19-2 de la il du 10 juillet 1965 à l’irrecevabilité de l’action et au rejet. Elle sollicite la condamnation du demandeur à lui régler la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Elle soulève le fait que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas constaté la défaillance de Mme [V] à agir en justice et n’a pas autorisé le syndic à agir.

Sur le décompte, elle affirme que les frais de saisie immobilière ne sauraient lui être imputés d’autant qu’aucun procès-verbal ne prévoit une telle procédure à son encontre ni hypothèquee légale sur son bien immobilier. Elle rappelle qu’elle a 79 ans, qu’elle est veuve et est dans une situation financière délicate.

La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action

1- En l’absence d’assemblée générale autorisant le syndic pour agir

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que : "le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites".

En application dudit article, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, peut introduire toute action en recouvrement des charges et fonds travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Le moyen d’irrecevabilité de l’action à ce titre sera rejeté.

2- Au titre de charges de copropriété qui n’auraient pas été approuvée

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 :

Aux termes de ce texte, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-Il.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée,

— et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

(voir notamment sur ce point : 3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).

En l’espèce, dans la mise en demeure visant l’article 19-2 du 16 octobre 2025, le demandeur a visé les charges de copropriété impayées du 01er avril 2024 au 1er décembre 2025. Il sera rappelé qu’à la date du 16 octobre 2025, l’exercice comptable en cours était celui du 01er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et que les comptes 2024 avaient été approuvés par assemblée générales du 20 juin 2025. En revanche, la réactualisation à l’audience porte sur des provisions n’ayant pas fait l’objet d’une mise en demeure et n’ayant de fait pas encore été approuvées puisqu’il s’agit de l’exercice comptable 2026 en cours.

La demande du syndicat des copropriétaires sera déclarée irrecevable au titre des provisions postérieures au 31 décembre 2025 et recevable pour le surplus.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 21 juin 2025 jusqu’au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires du 14juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 02 février 2026, recevable au titre des sommes arrêtée au 31 décembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 8119,45

Frais sollicités 487,00

TOTAL 8606,45

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [E] [V] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 02 février 2026 à hauteur de la somme de 8606,45 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 22 octobre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [E] [V] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8119,45 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 31 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance adressées par le syndic, leur réalité n’est pas justifiée par les pièces versées au dossier (somme de 70 € sollicitée à ce titre non justifiée).

S’agissant des frais de saisie immobilière, en l’absence de précision, le demandeur ne justifie pas que les frais de saisie immobilière facturés seraient en lien avec l’autorisation de saisie immobilière contre un autre copropriétaire (la SCI VALES VALEO) autorisée selon procès-verbal du 20 juin 2025. Il ne justifie pas plus d’une autorisation de saisie immobilière contre la défenderesse. Or, il s’agit d’une procédure qui doit être expressément acceptée par le syndicat de copropriété. Les frais à ce titre seront donc également rejetés.

— Sur les autres demandes

Mme [E] [V] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [E] [V] sera tenue aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DECLARE recevable l’action intentée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 1] représenté par son Syndic ;

DÉCLARE irrecevable la demande formulée au titre des provisions à valoir à compter du 01er janvier 2026 ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 8.119,45 € (HUIT MILLE CENT DIX-NEUF EUROS QUARANTE-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 31 décembre 2025;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de recouvrement;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 1] ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD