MINUTE N° : 26/00066

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02097

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

,

[V], [I]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Madame, [P], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame, [V], [I]

née le 18 Juillet 1988 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2023 à effet du 23 mars 2023, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a donné à bail à Madame, [V], [I], un logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 242,18 euros, plus charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer à Madame, [V], [I] un commandement de payer visant une clause résolutoire en se prévalant d’un arriéré locatif de 1 482,78 euros ; arriéré locatif dont le bailleur avait saisi la CAF d,'[Localité 1] et, [Localité 2] dès le 4 octobre 2024.

Ces démarches n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement précité dans les délais impartis par celui-ci.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur a fait assigner Madame, [V], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame, [V], [I] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame, [V], [I] à lui payer :

. la somme de 1 035,68 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 2 mai 2025.

L’affaire a été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle

il n’a pu être donné lecture d’un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

L’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat – dûment représenté – a maintenu les termes de son assignation, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 904,74 euros, arrêtée au 7 janvier 2026, en indiquant être plutôt favorable à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il a précisé que Madame, [V], [I] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de ses loyers courants, en s’engageant à payer une somme mensuelle supplémentaire de 50 euros, destinée à apurer l’arriéré, ajoutant qu’à sa connaissance la locataire vit seule et dispose de revenus ne lui permettant pas de bénéficier de l’APL.

Régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, Madame, [V], [I] n’a pas comparu, ni fait connaître sa position.

Invité à produire tout élément sur ce point, le bailleur n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

En l’espèce, Madame, [V], [I] ne comparait pas.

En conséquence et à son égard, il sera statué dans les conditions précitées.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 I. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Madame, [V], [I] dès le 4 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 2 mai 2025.

Egalement, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 2 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 20 mars 2023 à effet du 23 mars 2023 contient à l’article 6.1. des conditions générales du location, signées par la lactaire, une clause résolutoire et l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat produit le commandement de payer signifié à Madame, [V], [I] le 3 décembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1482,78 euros. Ce commandement vise expressément la clause résolutoire insérée au bail.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat justifie également que Madame, [V], [I] n’a pas apuré cette somme dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 4 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 904,74 au 7 janvier 2026, incluant les loyers et charges de décembre 2025 et un versement de 750,00 euros réalisé par Madame, [V], [I] le 7 janvier 2026.

Ce décompte semble régulier et dans la mesure où Madame, [V], [I] ne comparaît pas, la juridiction de céans ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de divers frais.

En effet, il convient d’écarter de ce décompte divers frais dits “de dossier” pour 20 euros et « d’huissier » pour un total de 201.48 euros, soit pour un total 221,48 euros, les premiers parce qu’ils ne sont pas justifiés, les seconds parce qu’ils qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que le solde locatif débiteur s’établit à 683,26 euros au 7 janvier 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame, [V], [I] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 683,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 janvier 2026, incluant les loyers et charges de décembre 2025.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du bail et du décompte locatif actualisé que le loyer courant hors charges s’élève actuellement à la somme de 258,17 euros par mois, après indexation, mais aussi que Madame, [V], [I] a repris le paiement dudit loyer courant avant l’audience, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative. Madame, [V], [I] est donc accessible à l’octroi de délais de paiement, y compris, si le juge est saisi en ce sens par l’une quelconque des parties, à des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, le fait qu’à l’audience le bailleur se soit déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, doit s’analyser en une saisine du juge en ce sens. En effet, une partie qui se déclare favorable à une solution s’entend d’une partie dont la position penche en faveur de cette solution.

En conséquence et au regard de l’arriéré fixé, des paiements réalisés avant l’audience, des engagements d’apurement pris et de la situation financière (revenus supérieurs au seuil de l’APL) et familiale (célibat) déclarée par le bailleur à l’audience, il convient d’octroyer à Madame, [V], [I] des délais de paiement suivant les modalités ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Madame, [V], [I] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 4 février 2025, causant ainsi chaque mois à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat un préjudice équivalent à celui des loyers et charges mensuellement dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence et pour le cas où cette hypothèse se produirait, il y a d’ores et déjà lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par Madame, [V], [I] à un tel montant.

Toutefois, le solde locatif débiteur précédemment retenu pour 683,26 euros intégrant déjà les sommes dues jusqu’au mois décembre 2025, il y a lieu de condamner Madame, [V], [I] à payer cette indemnité à compter du mois de janvier 2026 inclus et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [V], [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 126,99 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 20 mars 2023 à effet du 23 mars 2023 entre l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, d’une part, et Madame, [V], [I], d’autre part, sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNE Madame, [V], [I] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, en sus des échéances courantes, la somme de 683,26 euros (SIX CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS et VINGT-SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 7 janvier 2026 et incluant les sommes dues jusqu’en décembre 2025 ; cette somme étant payable par mensualités consécutives, en 12 mensualités de 50,00 euros chacune et une dernière mensualité de 83,26 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Madame, [V], [I] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Madame, [V], [I] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible de la part de Madame, [V], [I] ;

3 – si Madame, [V], [I] ne libère pas volontairement les lieux sis, [Adresse 5], [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame, [V], [I] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation dont la somme sera égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame, [V], [I] à payer cette somme à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat du mois de janvier 2026 inclus et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame, [V], [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 3 décembre 2024 pour 126,99 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection