Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 25/03009

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, et que la SCI MEDICA 9 ne peut refuser de payer les sommes réclamées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges impayées
La cour a estimé que la SCI MEDICA 9 doit payer les frais nécessaires au recouvrement des charges, conformément à la loi.
Rejeté
Preuve de la résistance abusive
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct causé par la résistance de la SCI MEDICA 9.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier "La Cravache" a assigné la SCI Medica 9 pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Le syndicat demandait la condamnation de la SCI au paiement des sommes dues, des intérêts, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des frais de justice.

La SCI Medica 9, bien que régulièrement citée, n'a pas comparu, rendant la décision réputée contradictoire. Le tribunal a examiné la créance du syndicat au regard des pièces justificatives produites, notamment les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes.

Le tribunal a condamné la SCI Medica 9 à payer la somme de 7.902,87 € au titre des charges impayées, avec intérêts, ainsi que 44,37 € pour les frais nécessaires au recouvrement. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, et la SCI a été condamnée à verser 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Le jugement est assorti de l'exécution provisoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 25/03009
Numéro(s) :	25/03009
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	l' ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS c/ S.C.I. MEDICA 9

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/03009 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UF4

AFFAIRE : S.D.C. LA CRAVACHE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ S.C.I. MEDICA 9

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025, prorogée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 6]” sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MÉDITERRANÉE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

et aux fins des présentes par FONCIA MÉDITERRANÉE – [Localité 7] [Adresse 8] [Adresse 5]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 309 066 967

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. MEDICA 9

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 853 160 158

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] », sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI MEDICA 9 est propriétaire des lots n° 912, 929 et 930 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Des paiements partiels sont intervenus.

Un commandement de payer lui a été signifié en date du 11 avril 2023.

Par exploit du 11 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » sis, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MEDITERRANEE, a assigné la SCI MEDICA 9 devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

— condamner la SCI MEDICA 9 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] » sis [Adresse 3] :

— la somme de 7.902.87 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 février 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil),

— la somme de 8,37 € au titre des intérêts de retard conformément à l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

— la somme de 1.682,99 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté,

— rejeter toute demande de délai éventuel de paiement,

— ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation,

— condamner la SCI MEDICA 9 à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI MEDICA 9 au paiement des entiers dépens y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit,

— condamner la requise à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI MEDICA 9, régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété des lots n°912, 929 et 930,

— La fiche d’immeuble et le titre de propriété de la SCI MEDICA 9,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 et votant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2021 au 31.12.2021 et du 01.01.2022 au 31.12.2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et votant un budget prévisionnel pour la période du 01.01.2023 au 31.12.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 2 novembre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le contrat de syndic en cours signé le 2 novembre 2023,

— Le commandement de payer du 11 avril 2023 la somme au principal de 3.742,36 euros arrêtée au 03.04.2023,

— Le décompte au 28 février 2025,

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 28 février 2025, représentant la somme de 7.902.87 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Il y aura donc lieu de condamner la SCI MEDICA 9 au paiement de la somme de 7.902.87 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 février 2025 avec intérêts légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2023 sur la somme de 3.742,36 euros, et à compter du 11 mars 2025 pour le surplus.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de relance du 02.03.2023 (21.48 euros)

— Les frais de « constitution dossier huissier » du 03.04.2023 (180 euros) et les frais de « constitution dossier Avoc » du 12.05.2023 (349.51 euros) qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et relèvent de la gestion normale d’une copropriété,

— Les frais d’ « Etat date notaire » du 13.04.2022 (380 euros) et du 07.07.2022 (380 euros) et les frais de « constitution hypothèque » du 05.05.2023 (336 euros) pour lesquels le syndicat demandeur ne transmet aucune pièce probante de nature à démontrer l’existence et le montant.

En conséquence, la SCI MEDICA 9 reste redevable de la somme de 44,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, qui a procédé à des versements ponctuels, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI MEDICA 9 sera donc condamnée au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI MEDICA 9 supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis.

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

La demande fondée sur l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, doit être rejetée comme prématurée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MEDICA 9 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CRAVACHE » sis, [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 7.902,87 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2023 sur la somme de 3.742,36 euros, et à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI MEDICA 9 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CRAVACHE » sis, [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 44,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, somme produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CRAVACHE » sis, [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI MEDICA 9 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » sis, [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MEDICA 9 aux dépens de la présente instance, en ce non compris les frais de commandement de payer, les dépens étant distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

REJETTE la demande fondée sur l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001,

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE