MINUTE N° : 26/00065

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02098

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

,

[I], [Q]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :

Madame, [Q]

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Madame, [M], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame, [I], [Q], demeurant, [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2015 à effet du même jour, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a donné à bail à Madame, [I], [N], un logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 348,41 euros, plus charges, payable d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer à Madame, [I], [N] un commandement de payer visant une clause résolutoire en se prévalant d’un arriéré locatif de 1 895,04 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 février 2025.

Ces démarches n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement précité.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, le bailleur a fait assigner Madame, [I], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame, [I], [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame, [I], [N] à lui payer :

. la somme de 1 771,68 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 30 avril 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il a pu être donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe.

L’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat – dûment représenté – a maintenu les termes de son assignation, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2 470,29 euros, arrêtée au 31 décembre 2025, tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Il a en effet précisé que Madame, [I], [N] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de ses échéances courantes et qu’elle avait proposé d’y ajouter 70,30 € par mois destinés à apurer l’arriéré.

Régulièrement citée à sa personne, Madame, [I], [N] a comparu en confirmant le montant de la dette actualisée évoquée par l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat et sa reprise des paiements. Madame, [I], [N] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant rencontrer des difficultés passagères de trésorerie liées, d’une part, à sa mise en retraite en 2024 et la perte de revenus en résultant, et d’autre part, à l’instruction difficile du dossier de liquidation des droits à retraite de son époux, intérimaire. Elle a confirmé et affiné la teneur de diagnostic social et financier, savoir que son mari ne dispose pas de revenu dans l’attente de la liquidation de ses droits à pension suite à un nouveau dépôt de dossier réalisé en juin 2025, qu’elle-même perçoit des revenus d’environ 1220,00 euros par mois auxquels s’ajoutent des allocations logement d’environ 160,00 euros par mois et que, mis à part l’arriéré locatif, le couple supporte des charges courantes.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 I. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé de réception produit aux débats l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Madame, [I], [N], le 5 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 30 avril 2025.

Egalement, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 30 avril 2025,soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 12 juin 2015 à effet du même jour contient à l’article 6.5. une clause résolutoire et l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat produit le commandement de payer signifié à Madame, [I], [N] le 23 janvier 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1 895,04 euros. Ce commandement vise expressément la clause résolutoire insérée au bail.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat justifie également que Madame, [I], [N] n’a pas apuré cette somme dans les deux mois dudit commandement, c’est à dire en date du 24 mars 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2 470,29 euros au 31 décembre 2025.

Madame, [I], [N] ne conteste pas ce solde débiteur qui lui parait régulier.

Cependant, il convient d’écarter divers frais dits de “pénalité enquête” (7.62 € x 6) ou « d’huissier » (133,96 € + 57,74 € + 73,23 €) pour un total de 310,65 euros, en ce que les premiers ne sont pas justifiés, tandis que les seconds ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que le solde locatif débiteur s’établit à 2 159,64 euros au 31 décembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame, [I], [N] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 2 159,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que Madame, [I], [N] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative. Madame, [I], [N] sollicite d’ailleurs des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de continuer à régler 70,30 € par mois en sus du loyer et des charges courants. Bien que Madame, [I], [N] n’ait pas justifié de ses ressources et charges, autrement qu’au travers de diagnostic social et financier, il apparaît qu’elle dispose des ressources financières suffisantes au paiement des ces sommes, ainsi qu’en témoigne le décompte locatif.

En conséquence, il convient d’octroyer à Madame, [I], [N] des délais de paiement suivant les modalités ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors à nouveau ses effets, Madame, [I], [N] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 24 mars 2025, causant ainsi chaque mois à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat un préjudice équivalent à celui des loyers et charges mensuellement dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence et pour le cas où cette hypothèse se produirait, il y a d’ores et déjà lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par Madame, [I], [N] à un tel montant.

Toutefois, le solde locatif débiteur précédemment retenu pour la somme de 2159,64 euros intégrant jusqu’au 31 décembre l’indemnité d’occupation ainsi fixée, Madame, [I], [N] sera condamnée à payer cette indemnité à compter du mois de janvier 2026 inclus et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [I], [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 133,96 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 12 juin 2015 à effet du même jour entre l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, d’une part, et Madame, [I], [N], d’autre part, sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame, [I], [N] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, en sus des échéances courantes, la somme de 2 159,64 euros (DEUX MILLE CENT CINQ NEUF EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025 ; cette somme étant payable par mensualités consécutives, en 30 mensualités de 70,30 euros chacune et une dernière mensualité de 50,64 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Madame, [I], [N] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Madame, [I], [N] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible de la part de Madame, [I], [N] ;

3 – si Madame, [I], [N] ne libère pas volontairement les lieux sis, [Adresse 4] à, [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame, [I], [N] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation dont la somme sera égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame, [I], [N] à payer cette somme à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat à compter du mois de janvier 2026 inclus et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame, [I], [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2025 pour 133,96 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection